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老司機(jī)前不久預(yù)測，2026年可能是樓市政策的一個(gè)大年，原因有兩點(diǎn)：

第一，2025年是一個(gè)政策小年，全年沒有什么強(qiáng)力政策出臺，但全年數(shù)據(jù)結(jié)果非常差，投資與銷售都有雙位數(shù)下跌，房價(jià)更是在跌穿地板，許多地方跌回十年前，對于GDP、消費(fèi)造成非常大的拖累。

第二，今年年初高層釋放重磅信息，對于房地產(chǎn)的定位重新做了界定，再次重申房地產(chǎn)的支柱性地位，并且強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)與居民財(cái)富的強(qiáng)相關(guān)性，以及房地產(chǎn)對于財(cái)政、金融的不可替代的作用。

果然，最近就有媒體爆出，三道紅線在執(zhí)行層面已經(jīng)得到放松，許多房企有機(jī)會得以喘息，甚至重出江湖。

網(wǎng)上有人認(rèn)為，房地產(chǎn)的周期又要開始了，新一輪類似2016的行情就要拉開了，事實(shí)真會如此嗎？

如果回顧歷史，2021年開始的大跌，的確是從三道紅線的嚴(yán)格執(zhí)行開始的。2021年初，銀行部門開始嚴(yán)格實(shí)施三道紅線，并且配套實(shí)施房貸和開發(fā)貸配額制度，這項(xiàng)政策幾乎瞬間摧毀了多數(shù)房企的資金鏈。

老司機(jī)記得大概到當(dāng)年6月份，恒大就開始爆出問題，其實(shí)比恒大更早的是一些小開發(fā)商，但因?yàn)橛绊懥μ?，沒多少人關(guān)注到。

三道紅線對于高周轉(zhuǎn)的房企來說，無異于釜底抽薪，它立即導(dǎo)致房企立即失去拿地能力，大量應(yīng)付款不能及時(shí)支付，工程停工，債務(wù)拖欠，公司進(jìn)入僵尸模式。

此后幾年，政策面最大的工作用在了保交樓。

但三道紅線直接導(dǎo)致了樓市下跌嗎？不能這么說，但三道紅線無疑是壓垮駱駝的最后一根稻草，它最主要的作用，是在心理層面了打破了此前狂熱的預(yù)期。

簡單來說，三道紅線是刺破泡沫的那一根針，它來得比預(yù)期要早，方式出乎意料。

我們必須要承認(rèn)，三道紅線出臺之前，樓市已經(jīng)累積了大量的風(fēng)險(xiǎn)，如果大家愿意回憶一下，就會看到當(dāng)時(shí)的樓市有多么瘋狂和荒唐：

恒大在松岙海邊的一個(gè)項(xiàng)目，數(shù)萬人搖號；奉化方橋的樓盤，數(shù)萬人搖號；杭州灣的項(xiàng)目，數(shù)千人搖號。。。

人類瘋狂起來，智商幾乎歸零。

老司機(jī)從2018年開始喊風(fēng)險(xiǎn)，一路喊一路被打臉。期間我也多次說過房價(jià)還會漲，比如2019貿(mào)易戰(zhàn)我認(rèn)為會漲，2020年口罩來了我也認(rèn)為還會漲。

但當(dāng)時(shí)我認(rèn)為漲上去的都是泡沫，大家有空可以去挖挖墳。

要系統(tǒng)理解老司機(jī)的觀點(diǎn)，是有點(diǎn)難的，當(dāng)年如果只看一篇文章或者直播，你可能認(rèn)為我是個(gè)多頭，但其實(shí)我那時(shí)是一直在說，樓市存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

從2023年到現(xiàn)在，老司機(jī)也在多個(gè)場合說過，房價(jià)還會跌（包括本篇），單看一次你可能認(rèn)為我是空頭，但我一直在說，樓市的風(fēng)險(xiǎn)基本出清了，現(xiàn)在泡沫基本沒有了，選擇買房沒有風(fēng)險(xiǎn)。

這種和大眾情緒反著來的觀點(diǎn)，一直都是不受待見的，大眾需要的是情緒——漲的時(shí)候更大聲的喊漲，跌的時(shí)候更大聲的喊跌，才會有流量。

但老司機(jī)不屑于收割這種無腦的流量。

如果當(dāng)年沒有泡沫，三道紅線來了也不會導(dǎo)致大跌，這是基本的事實(shí)。

現(xiàn)在這根針收回去了，泡沫會再次吹起來嗎？從邏輯上講，二者幾乎沒有什么聯(lián)系。

要把泡沫再次吹起來，需要幾個(gè)基本的條件：

第一是庫存的充分出清。無論是新房還是二手房的庫存，都要回到歷史平均線之下，現(xiàn)在根本沒有達(dá)到。據(jù)老司機(jī)估計(jì)，如果沒有特別大的刺激政策出臺，比如大拆遷及大規(guī)模以舊換新，目前新房和二手房庫存，要回到合理區(qū)間，可能還需要2年左右。

第二是購買力的充分恢復(fù)。也就是大家收入的增長，以及對于信心的增長，這塊現(xiàn)狀如何，大家心知肚明，不能多說。

第三是開發(fā)商的充分回歸。過去每一輪行情的啟動，都是從面粉貴過面包開始的。地王頻出，往往是行情啟動的開始，但前提是開發(fā)商有錢而且有信心。現(xiàn)在呢？雖然三道紅線實(shí)質(zhì)性停止了，但開發(fā)商都還在ICU躺著呢，你讓他報(bào)還是不報(bào)財(cái)務(wù)指標(biāo)，其實(shí)區(qū)別不大。

所以停止三道紅線和房價(jià)上漲，基本上沒什么關(guān)系。

取消三道紅線有什么意義？在老司機(jī)看來，就像一個(gè)躺在ICU的病人，不用再天天去手機(jī)上打卡報(bào)道了，差不多就是這樣。

老司機(jī)知道很，多人都在等好消息，希望有好消息能夠把樓市從下跌中一把拉出來。但我反復(fù)說，系統(tǒng)性的上漲機(jī)會現(xiàn)在不存在，雞犬升天的日子，一去不復(fù)返了。

沒有什么政策，能夠把所有的房價(jià)都拉起來。大部分房子正在痛苦的回歸，歸回到租金錨點(diǎn)上去，回歸到基本的供求上去。

這是常識，我們始終都要尊重常識，而不是聽信消息。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師。了解老司機(jī)的咨詢服務(wù)內(nèi)容，請點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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