上海樓市再放大招：

全面推動(dòng)老破小的以舊換新，讓居民更快完成改善換房。

官方親自下場(chǎng)托底市場(chǎng)，上海樓市是不是要起飛了？

最近幾天，全網(wǎng)都被一個(gè)消息刷屏：

靜安竟然開始親自下場(chǎng)收老破小了。

未來(lái)防止大家還沒(méi)看到，我先復(fù)述下政策：

上海市靜安區(qū)啟動(dòng)“住房以舊換新”試點(diǎn)工作，由區(qū)公租房企業(yè)作為指定收購(gòu)方，面向持有70平方米以內(nèi)、總價(jià)約400萬(wàn)元以下老公房的居民，直接收購(gòu)其舊有住房，以協(xié)助置換區(qū)內(nèi)新房。

大概翻譯一下具體流程：

如果想在靜安買一新房，而你恰好又在靜安有一套老房子，要求是70平方以內(nèi)、400萬(wàn)總價(jià)以下的那種（和之前企業(yè)收購(gòu)老破小的限制條件一致），你就可以通過(guò)這樣一個(gè)以舊換新的流程：

1、先去你喜歡的新房項(xiàng)目鎖定一套房源，完成認(rèn)購(gòu)。

2、然后呢把自己的老房送去政府指定的機(jī)構(gòu)估價(jià)。

3、如果價(jià)格合適，可以憑借新房的認(rèn)購(gòu)合同，直接走二手房交易流程賣給區(qū)里的收房公司。

當(dāng)然，根據(jù)最新的優(yōu)化方案，也可以先評(píng)估后買房：

居民在評(píng)估并確認(rèn)舊房?jī)r(jià)格后，可先簽訂新房定金合同，繼而由國(guó)企收購(gòu)舊房，最后完成新房主合同簽署。讓居民享受到一年內(nèi)賣舊買新的退個(gè)稅政策。

政策明細(xì)大概如此，只要不是絕對(duì)的看空者都知道，這事情肯定對(duì)于市場(chǎng)是一個(gè)利好：

至少能在一定程度上，促進(jìn)靜安的新房來(lái)一波去化。

但是政策推出之后，我看到網(wǎng)上還是傳出了很多負(fù)面的聲音，大方向主要有兩類：

第一類，是質(zhì)疑政策無(wú)法像郊區(qū)房票政策一樣有效的。

畢竟郊區(qū)的房票是給一張兩三百萬(wàn)的房票、買一套四五百萬(wàn)的新房。

新舊之間差距并不大，正常的家庭完全可以承擔(dān)得起價(jià)格差距，因此才讓郊區(qū)的新房迎來(lái)一輪熱銷翻倍上漲！上海動(dòng)遷戶，用房票把郊區(qū)新房買爆了！。

但是市區(qū)的這個(gè)以舊換新完全沒(méi)有辦法達(dá)到這個(gè)效果：

因?yàn)殪o安區(qū)一套三四百萬(wàn)的老破小，和靜安區(qū)的新房之間差距太大了。

即便是靜安最偏的地方，新房基本也要1000萬(wàn)以上的總價(jià)，主力的產(chǎn)品都是1200萬(wàn)-1300萬(wàn)的門檻。

這中間動(dòng)輒700-800萬(wàn)的差價(jià)，普通人家根本扛不住。

因此有人講，這個(gè)東西就是“雷聲大，雨點(diǎn)小，效果微乎其微”。

第二類，是質(zhì)疑收房?jī)r(jià)格的，說(shuō)這評(píng)估價(jià)恐怕還比不上中介給你的報(bào)價(jià)——可能還會(huì)更低。

那么，這個(gè)新政，到底對(duì)樓市有什么影響？實(shí)際效果真的如大家所言嗎？

先定個(gè)調(diào)子：

我覺(jué)得以舊換新這個(gè)事情，對(duì)于上海樓市是一個(gè)非常大的利好，可以說(shuō)是一石三鳥的利好。

首先就是第一鳥，或者說(shuō)第一個(gè)維度：

這個(gè)政策到底推動(dòng)什么家庭置換？對(duì)誰(shuí)是利好？

我覺(jué)得最直接推動(dòng)的：

本身也不是那些有一套老破小的家庭，而是那些持有多套老破小的家庭，這部分家庭才是最直接的受益者。

上海的老破小，至今為止最大比例的業(yè)主，依然是上海的本地人家庭。

而且有非常大一部分家庭，在同一片區(qū)持有多套老破小，我們團(tuán)隊(duì)就遇到過(guò)很多個(gè)。

當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)行情，最適合的動(dòng)作，就是優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)——從差房子換成好房子。

而這些持有多套老破小的家庭其實(shí)本身就會(huì)有這種整合資產(chǎn)需求，但是之前一直困于老破小非常難賣的實(shí)際情況。

本輪政策，其實(shí)對(duì)于這些家庭才是利好，直接打通了他們的置換鏈條。

當(dāng)然，目前是不是強(qiáng)制賣一套換一套，我還沒(méi)有看到細(xì)則；

但是從趨勢(shì)上看，即便當(dāng)下會(huì)只能一老換一新，未來(lái)大概率還是會(huì)放開多套老破小換一套新房。

而且，這次有官方接盤之后，也免于這些家庭為了換房急拋（有一些家庭的確是會(huì)先買后賣，因資金周轉(zhuǎn)而大降價(jià)），直接對(duì)二手市場(chǎng)造成負(fù)面影響。

而第二個(gè)維度，就是價(jià)格。

官方下場(chǎng)出價(jià)買房，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)無(wú)疑是積極的：

因?yàn)檫@相當(dāng)于，官方出價(jià)相當(dāng)于指導(dǎo)價(jià)，直接給老破小的價(jià)格下限拖了底。

本質(zhì)上講，就是給市場(chǎng)價(jià)格形成了錨定效應(yīng)。

現(xiàn)在老破小市場(chǎng)令人崩潰的一個(gè)核心問(wèn)題在于，價(jià)格貌似是沒(méi)有底的：

很多老破小的拿房成本真的是太低了，可能就幾千塊。

很多老破小賣的時(shí)候，即便再降五千，房東也虧不到。

買家出價(jià)也是大砍刀，房東自己有時(shí)候還會(huì)自砍一刀——

因此一些偏弱區(qū)域的老破小，經(jīng)常出現(xiàn)價(jià)格不斷踩踏下降的情況，大家本身就悲觀的預(yù)期因此更加悲觀。

而官方出價(jià)的好處就來(lái)了，直接就給市場(chǎng)出了一個(gè)指導(dǎo)價(jià)——讓大家有了底價(jià)的心理預(yù)期。

即便是如看空的人所說(shuō)，這個(gè)評(píng)估價(jià)甚至略低于市場(chǎng)價(jià)，那也相當(dāng)于給大家心里拖了一個(gè)底：

有底總比沒(méi)有好，相當(dāng)于給市場(chǎng)價(jià)格立了一個(gè)官方的定海神針。

即便是最后真的只能一老房換一新房，整個(gè)市場(chǎng)上最終通過(guò)以舊換新成交的房子體量不大，但是有也比沒(méi)有好。

每一套有官方評(píng)估價(jià)成交的老破小，都會(huì)成為周邊老房子的參照物，對(duì)于市場(chǎng)穩(wěn)定無(wú)疑有重大利好。

而且，我認(rèn)為這次既然推出這個(gè)政策，價(jià)格上也不會(huì)那么小氣——

畢竟止跌回穩(wěn)目前是最大的正確。

從大方向上看，這個(gè)政策出臺(tái)的時(shí)間也剛剛好，無(wú)疑是給上海樓市全面止跌回穩(wěn)又添了一把柴火：

畢竟從去年10月份之后，上海樓市就開始了自下向上的筑底之路。上海中產(chǎn)板塊，樓市全面起飛了?。?/p>

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

賣房策略輕度咨詢

第三個(gè)利好我們先不聊，我們先聊聊更重要的事情：

趨勢(shì)。

其實(shí)不用過(guò)分糾結(jié)于，這次靜安以舊換新試點(diǎn)的細(xì)則。

因?yàn)檫@就和房票政策的發(fā)展趨勢(shì)類似：

限制大概率會(huì)越來(lái)越少，方向大概率會(huì)越來(lái)越靈活。

最開始的試點(diǎn)區(qū)域是郊區(qū)的金山，限制同樣是區(qū)域內(nèi)部的新房。

而到了后面徐匯推出房票的時(shí)候，新房二手不限，區(qū)域也不再限制。

而且以舊換新、或者官方下場(chǎng)收房子、甚至收地的事情，上海本身也開始多區(qū)域試點(diǎn)了。

同理，以舊換新未來(lái)有沒(méi)有可能跨區(qū)呢？有沒(méi)有可能從新房也賣到二手呢？

而實(shí)際上，上海早就開始了多區(qū)域的以舊換新試點(diǎn)，只是形式各不相同。

早在2025年6月，也就是半年前，閔行其實(shí)就推動(dòng)了向社會(huì)征集收購(gòu)保障房的政策。

奉賢最近也推動(dòng)了國(guó)企收房，奉發(fā)集團(tuán)價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)收房50套，而且如果租金回報(bào)達(dá)到3%還會(huì)額外獎(jiǎng)勵(lì)3萬(wàn)元。

只不過(guò)奉賢國(guó)企的目標(biāo)主要是推動(dòng)自家項(xiàng)目的去化，定向買入可以抵房款。

而臨港之前也干了一件大事，把之前招拍掛出去的地塊重新收儲(chǔ)，只折價(jià)了4%。

當(dāng)然，具體政策如何變化，后續(xù)我們也會(huì)跟蹤評(píng)估。

書歸正傳。

這次政策的第三重利好，其實(shí)在于官方對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控能力會(huì)更強(qiáng)，此外也能更加高效地推動(dòng)城市更新。

市場(chǎng)層面來(lái)看，當(dāng)下市場(chǎng)最大的問(wèn)題在于：

剛需購(gòu)買力不足，剛需房賣不掉，直接造成后續(xù)置換鏈條轉(zhuǎn)不動(dòng)，整個(gè)市場(chǎng)都不景氣。

以舊換新，相當(dāng)于政府主動(dòng)幫助市場(chǎng)回收一部分多余的剛需住宅，并且定向幫助一些新房去化——

最直觀的好處就是調(diào)整了市場(chǎng)的供需關(guān)系，推動(dòng)市場(chǎng)的置換鏈條動(dòng)起來(lái)。

至于收老破小、收土儲(chǔ)、還是像閔行一樣收購(gòu)商品房做保障房，其實(shí)都是類似的調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)的手段。

供需關(guān)系更加健康了，市場(chǎng)自然就能更快的止跌回穩(wěn)。

而官方收回來(lái)這些房子，未來(lái)也能成為市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，調(diào)控市場(chǎng)的抓手。

而本身收購(gòu)的房子用作公租房，就是解決年輕人生活成本高的問(wèn)題，對(duì)于未來(lái)人口導(dǎo)入也有好處。

從城市發(fā)展的視角，這個(gè)方向也能更快的推動(dòng)城市更新。

城市更新主要是為了讓居民有更好的生活環(huán)境，住在老房子里的人可以換進(jìn)新房子，住在周邊的人可以看到更好的生活環(huán)境。

但是城市更新想要推進(jìn)，一方面要地塊到了能拆的地步且有錢拆，另一方面拆完的地塊變成房子要賣的掉。

如今推動(dòng)以舊換新，其實(shí)就是把拆遷動(dòng)作前置了：

1、讓居住在老房子拆不掉也賣不掉的居民，不用等到拆遷或者賣掉房子就可以提前換房改善環(huán)境。

2、定向刺激新房去化，本身就有利于城市更新的繼續(xù)。

3、收到的房子本身又能降低未來(lái)拆遷時(shí)的成本。

因此，以舊換新此舉，可謂一舉多得。

當(dāng)然，未來(lái)具體如何，還要看實(shí)際執(zhí)行后的結(jié)果，我們會(huì)跟蹤分析。

篇幅有限，其他選房問(wèn)題，感興趣的朋友可以線下參加我們周末的沙龍，當(dāng)面聊聊。