如今很多人看房子都是依靠中介在中間盤旋，不同風向標的情況下，中介的話術(shù)也都不一樣，什么買房靠搶、看房排隊這樣的話術(shù)，給人一種房源很緊張的狀態(tài)，可事實卻跟話術(shù)大不相同，最直觀的就是中介在中間搗鬼。

中介溝通話術(shù)轉(zhuǎn)向

房產(chǎn)中介的溝通表述，成為樓市市場表現(xiàn)的直觀體現(xiàn)，全國多地中介的客戶溝通邏輯出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，過往針對賣房群體的唱衰式表述，逐步被面向買房群體的積極式引導取代。這種表述上的變化，并非源于樓市實際走勢的快速反轉(zhuǎn)，而是和二手房市場的管控升級直接相關(guān)。

2026 年開年以來，全國多數(shù)城市開啟二手房掛牌審核的嚴格化調(diào)整，從房源真實性核驗到價格信息核驗，多個環(huán)節(jié)的審核標準全面提升，虛假房源、違規(guī)掛牌的房源被大量清理下架，上海、昆明等城市此前已落地相關(guān)細化政策，從源頭規(guī)范二手房掛牌行為。

審核趨嚴直接導致中介可操作的掛牌房源數(shù)量大幅減少，房源上架的難度也顯著提升，門店的成交考核壓力隨之陡增。

在此背景下，中介行業(yè)的獲客與成交邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，過往針對賣家的 “逼單” 模式，轉(zhuǎn)向針對買家的 “催單” 模式。

多地中介門店均下發(fā)了統(tǒng)一的溝通話術(shù)，要求從業(yè)人員熟練掌握并使用，話術(shù)內(nèi)容圍繞房源稀缺、入手時機等方向展開，以此引導購房者加快決策節(jié)奏，部分城市超六成的中介門店已完成此類話術(shù)調(diào)整。中介的各類表述核心指向業(yè)績指標完成，樓市的真實供需與價格走勢，反而并非其溝通的重點。

自媒體借樓市博流量無底線

中介行業(yè)的話術(shù)調(diào)整是市場管控下的應對之舉，而全網(wǎng)范圍內(nèi)的部分房產(chǎn)自媒體，卻始終堅持極端唱衰樓市的表述，即便市場出現(xiàn)實際性的管控調(diào)整與結(jié)構(gòu)變化，此類言論依舊沒有收斂，反而愈發(fā)極端，成為樓市認知誤導的重要來源。

這類自媒體的言論有著高度的同質(zhì)化特征，核心圍繞房價大幅下跌展開，無視不同城市的經(jīng)濟發(fā)展差異、樓市庫存差異與供需差異，將房價下跌的預期絕對化、片面化，甚至出現(xiàn)房價數(shù)年內(nèi)腰斬、跌去八成的極端表述。

為了讓此類言論更具迷惑性，部分自媒體還將其包裝為 “價值回歸”，聲稱房價需與人均收入完全匹配，卻刻意忽略房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈屬性與資產(chǎn)屬性。

此類毫無數(shù)據(jù)與事實支撐的言論，卻能在全網(wǎng)獲得大量的流量關(guān)注，核心原因在于精準迎合了部分無房人群的情緒訴求。部分自媒體還通過將房產(chǎn)稱作各類負面標簽的方式，強化情緒煽動，刻意放大購房焦慮與市場不滿，以此吸引同類觀點的人群關(guān)注與互動。

據(jù)統(tǒng)計，全網(wǎng)主打唱衰樓市的自媒體數(shù)量超千家，其中八成以上的運營者并無房產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，其言論均為主觀臆斷，部分自媒體單條極端唱衰內(nèi)容的播放量可突破千萬，流量變現(xiàn)成為其核心目的。

更值得關(guān)注的是，此類極端言論還引發(fā)了盲目跟風的現(xiàn)象，部分人群即便看到基于數(shù)據(jù)的樓市理性分析，仍會選擇相信極端唱衰的表述，缺乏對市場的獨立判斷能力，這也讓此類自媒體的流量收益持續(xù)增加，進一步助長了極端言論的傳播。

樓市供需有底層邏輯

想要避開樓市中的各類套路與誤導性言論，核心在于認清房地產(chǎn)市場的底層供需邏輯，明確不同類型住房的定位差異。目前國內(nèi)的住房市場主要分為商品房、老公房與保障房三類，三類住房的供應目標、配套標準與價格體系均有明確區(qū)別，不能混為一談進行判斷。

其中商品房作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其建設(shè)標準、配套資源與居住品質(zhì)均處于市場前列，此類住房的定位本就面向有實際購買力的人群，這一屬性在全國各城市均無差異，如同高端消費品一般，其定價邏輯圍繞目標客群的購買力展開，而非全體人群的人均收入，這是商品房的市場屬性決定的。

從庫存數(shù)據(jù)來看，2026 年全國商品房庫存呈現(xiàn)多口徑改善的態(tài)勢，現(xiàn)房庫存已連續(xù) 8 個月下降，一線城市因土地供應連續(xù)四年下滑，新房新增供給明顯減少，核心區(qū)域的商品房供需矛盾依舊存在。

房價的定價與土地價格、城市發(fā)展直接相關(guān)，地價的變動會直接影響新房價格，而新房的價格體系又會對二手房市場形成引導，這一價格傳導邏輯是房地產(chǎn)市場的客觀規(guī)律。

過往部分政策試圖通過壓制商品房價格的方式滿足全民購房需求，卻忽視了商品房的市場屬性，也讓住房市場的供應結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡，這一思路也隨市場變化逐步調(diào)整。

實現(xiàn) “居者有其屋” 的核心，并非讓商品房滿足所有人群的居住需求，而是構(gòu)建完善的住房保障體系，讓商品房與保障房各司其職，這也是國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。

如同香港與新加坡的住房體系建設(shè)經(jīng)驗，高收入人群可通過市場購買商品房，中低收入人群則可通過保障房實現(xiàn)穩(wěn)定居住，兩類住房體系并行發(fā)展，才能兼顧市場屬性與民生屬性。

2026 年 1 月住建部發(fā)布相關(guān)通報，明確提出加大保障房建設(shè)投入，力爭新開工保障房 200 萬套以上，通過持續(xù)的建設(shè)投入完善住房保障體系，讓更多低收入人群實現(xiàn) “住有所居”。

國內(nèi)多年來累計有巨額的賣地收入，若能合理調(diào)配資金投入保障房建設(shè)，能夠快速完善保障房的供應與配套體系。保障房建設(shè)的持續(xù)推進，也能逐步緩解商品房市場的民生訴求壓力，讓商品房的市場定價回歸理性。

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，從來都不是房價的一味漲跌，也不是各類極端言論的博眼球，而是回歸 “居住” 的核心屬性，兼顧商品房的市場規(guī)律與保障房的民生底色。

對于購房者而言，避開各類市場套路的關(guān)鍵，就是拋開情緒與片面言論，結(jié)合自身的經(jīng)濟實力與居住需求做出判斷，同時關(guān)注官方發(fā)布的市場數(shù)據(jù)與政策信息，讓購房決策回歸理性。