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作者|深水財(cái)經(jīng)社 何離

當(dāng)2026年1月30日上午的杭州土地交易市場(chǎng)落下槌音，一場(chǎng)歷經(jīng)30輪競(jìng)價(jià)的角逐終見(jiàn)分曉，浙江博策旗下杭州博致房地產(chǎn)，以8.77億元總價(jià)斬獲拱墅區(qū)東新單元XC0603-14地塊，19.81%的溢價(jià)率算是給土拍送上了一個(gè)開(kāi)門紅。

作為2026年杭州宅地首拍，杭州也是拿出了一塊“尖貨”，所以拍價(jià)情況尚屬滿意，為2026年國(guó)內(nèi)土拍市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心針。

但與此同時(shí)，縱觀1月份全國(guó)主要城市土拍表現(xiàn)，供求雙冷的整體態(tài)勢(shì)未改，杭州的“開(kāi)門紅”更像是寒冬里的一束微光。

30輪競(jìng)價(jià)點(diǎn)燃熱度

作為2026年杭州首場(chǎng)宅地出讓，此次推出的拱墅區(qū)東新單元地塊從掛牌之初就備受關(guān)注，最終吸引約20家主流房企同臺(tái)角逐，近一小時(shí)的競(jìng)價(jià)過(guò)程堪稱近期土拍市場(chǎng)的“少見(jiàn)場(chǎng)面”。

據(jù)杭州市規(guī)劃和自然資源局公示信息顯示，該地塊編號(hào)為杭政儲(chǔ)出〔2025〕150號(hào)，出讓面積17446平方米，規(guī)劃建筑面積26169平方米，容積率1.5，建筑限高50米，起始價(jià)7.32億元，起始樓面價(jià)27974元/平方米。

從區(qū)位條件來(lái)看，這宗地塊各方面條件都很優(yōu)質(zhì)。

地塊坐落于拱墅區(qū)核心板塊，1公里內(nèi)坐擁地鐵3、4號(hào)線新天地街站和5號(hào)線西文街站三軌交匯的交通優(yōu)勢(shì)，東新路、沈家路、留石高架路等主干道環(huán)伺，通達(dá)全城十分便捷。

商業(yè)配套更是成熟，2公里內(nèi)匯聚新天地購(gòu)物廣場(chǎng)、西聯(lián)廣場(chǎng)和中大銀泰等商業(yè)中心，可全方位覆蓋居民日常消費(fèi)與休閑娛樂(lè)需求。

最終脫穎而出的競(jìng)得方浙江博策，并非首次布局杭州。公開(kāi)信息顯示，浙江博策是從房地產(chǎn)代理起家的浙江本土民企，2021年轉(zhuǎn)型自主開(kāi)發(fā)，2025年1月曾以底價(jià)8.2億元競(jìng)得杭州雙橋商住地，與綠城管理合作開(kāi)發(fā)“觀紫金宸廬”項(xiàng)目。

此次其旗下杭州博致以33515元/平方米的成交樓面價(jià)拿下東新單元地塊，相比板塊上一次2025年5月西房拿地時(shí)41305元/平方米的樓面價(jià)，降幅約19%，也為后續(xù)項(xiàng)目定價(jià)預(yù)留了充足空間。

據(jù)悉，該地塊容積率僅1.5，將打造疊排、洋房等低密改善產(chǎn)品，對(duì)標(biāo)周邊5萬(wàn)元/平方米左右的二手房掛牌價(jià)，未來(lái)有望憑借性價(jià)比在板塊內(nèi)占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

新聞圖片與本文內(nèi)容無(wú)關(guān)聯(lián)

開(kāi)年多城土拍遇冷

與杭州首拍的熱度形成鮮明對(duì)比的是，2026年1月份全國(guó)主要城市土拍市場(chǎng)整體延續(xù)冷清態(tài)勢(shì)，供求規(guī)模雙雙回落，多數(shù)城市陷入“底價(jià)成交”甚至“流拍”的困境。

克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2026年1月份全國(guó)土地成交建筑面積2580萬(wàn)平方米，環(huán)比下降90%，同比下降48%；成交金額622億元，環(huán)比下降90%，同比下降59%；全國(guó)涉宅用地平均溢價(jià)率僅1.8%，環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)熱度持續(xù)低位回落。

分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市土拍零溢價(jià)常態(tài)化，供應(yīng)規(guī)模普遍收縮。比如杭州這次土拍只拿出了一塊宅地；上海1月份完成2輪集中土拍，分別于1月6日、1月29日出讓5宗涉宅地，總成交金額85.88億元，所有地塊均底價(jià)成交，溢價(jià)率0%，參拍房企以越秀、廈門國(guó)貿(mào)等央國(guó)企為主。

其中，1月6日出讓的浦東高行、閔行蘭香湖地塊底價(jià)成交總價(jià)45.7億元，1月29日推出的松江九亭、青浦趙巷、青浦新城3宗地塊底價(jià)成交總價(jià)40.18億元，均為外環(huán)外低密地塊，無(wú)任何競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。

北京和深圳的宅地供應(yīng)則更為低迷。北京1月份僅掛牌少量非核心宅地，無(wú)集中成交，重點(diǎn)以補(bǔ)庫(kù)存為主，暫無(wú)高熱度地塊出讓。

深圳1月份更是無(wú)涉宅地集中出讓，僅零星成交工業(yè)用地，土拍市場(chǎng)處于階段性靜默期。

廣州雖掛牌了珠江新城東馬場(chǎng)地塊這一“重量級(jí)”綜合用地，起拍價(jià)186.4億元，起拍樓面價(jià)3.3萬(wàn)元/平方米，但因配建要求嚴(yán)苛，需建設(shè)國(guó)際五星級(jí)酒店、學(xué)校等多項(xiàng)配套，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，截至1月30日尚未成交，預(yù)計(jì)大概率底價(jià)或低溢價(jià)成交。

核心二線城市中，除杭州外，多數(shù)城市土拍同樣熱度不足。合肥1月份僅出讓1宗涉宅地塊（瑤海區(qū)YH202601號(hào)），由合肥東部新中心建設(shè)投資有限公司（瑤海區(qū)屬國(guó)企）底價(jià)1.0389億元競(jìng)得，溢價(jià)率0%，無(wú)民企及外地央國(guó)企參拍，地塊規(guī)模小且屬城市更新配套用地，吸引力有限。

南京1月份無(wú)涉宅地集中出讓，僅掛牌少量商辦及工業(yè)用地，以去庫(kù)存為主，核心區(qū)宅地供應(yīng)稀缺，市場(chǎng)等待3月后批次供地。

武漢、成都等城市雖有宅地成交，但多為底價(jià)出讓，部分遠(yuǎn)郊地塊出現(xiàn)流拍，拿地主體以本地國(guó)企為主，民企參與度極低。

多數(shù)三四線城市遠(yuǎn)郊地塊流拍增多，核心區(qū)地塊也多底價(jià)成交，總出讓金額同比降幅超50%，市場(chǎng)信心不足，拿地主體以地方城投為主，民營(yíng)房企幾乎全面退場(chǎng)。

土拍市場(chǎng)即將進(jìn)入活躍期

杭州1月30日的宅地首拍，至少為2026年國(guó)內(nèi)土拍市場(chǎng)開(kāi)了個(gè)好頭。

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企拿地愈發(fā)看重“確定性”，核心城市、核心板塊的低密優(yōu)質(zhì)地塊，即便面臨市場(chǎng)調(diào)整，仍能吸引資本關(guān)注；而杭州此次推出的地塊，既貼合改善型住房需求，又通過(guò)合理的起始價(jià)設(shè)置，避免了地價(jià)虛高。

與此同時(shí)，杭州的熱度也無(wú)法掩蓋全國(guó)土拍市場(chǎng)的整體冷清。從核心成因來(lái)看，一方面是季節(jié)性因素影響，1月份正值歲末年初，各地供地節(jié)奏放緩，成交地塊多為2025年末的收尾項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)高總價(jià)地塊供應(yīng)稀缺，自然難以帶動(dòng)市場(chǎng)熱度。

另一方面，房企資金壓力尚未完全緩解，多數(shù)企業(yè)仍以“去庫(kù)存、穩(wěn)現(xiàn)金流”為主，拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，即便融資環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，也僅優(yōu)先布局核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)非核心區(qū)域及高風(fēng)險(xiǎn)地塊堅(jiān)決回避。

此外，各地持續(xù)踐行“控增量、去庫(kù)存”的調(diào)控思路，1月份全國(guó)土地供應(yīng)建筑面積3360萬(wàn)平方米，環(huán)比下降50%，同比下降8%，供求雙端的收縮進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的冷清態(tài)勢(shì)。

值得注意的是，市場(chǎng)并非毫無(wú)轉(zhuǎn)機(jī)。2026年初，中央部委及監(jiān)管部門明確將持續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，符合條件的房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款可享受5年展期政策，行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，有望逐步提振房企拿地積極性。

同時(shí)，自然資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動(dòng)若干措施的通知》，提出以存量用地盤活為核心，強(qiáng)化國(guó)土空間規(guī)劃的彈性與適應(yīng)性，未來(lái)將釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊資源。

展望后市，隨著春節(jié)假期結(jié)束，各地2026年供地計(jì)劃將陸續(xù)落地，土拍市場(chǎng)將正式邁入新的供地周期，預(yù)計(jì)上半年市場(chǎng)熱度將逐步回升。

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