案情回顧

2016年，張某為購置個人住房，向某商業(yè)銀行申請貸款119萬元。雙方簽訂《個人購房借款及擔保合同》，明確約定：銀行向張某發(fā)放貸款119萬元用于購房，張某以其所購的該套房屋作為借款抵押擔保，若張某未按期足額還款，銀行可就抵押房屋主張優(yōu)先受償。

合同簽訂后，銀行依約向張某發(fā)放了全部貸款，張某順利購得房屋，但此后雙方均未主動到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理案涉房屋的抵押登記手續(xù)，案涉房屋的不動產(chǎn)登記簿上始終未記載抵押相關(guān)信息。

后續(xù)借款履行過程中，張某前期能夠按時償還貸款本息，但一段時間后未能持續(xù)履約，出現(xiàn)逾期還款情況，且經(jīng)銀行多次催收仍未結(jié)清欠款。

無奈之下，銀行將張某訴至人民法院，核心訴求有二：一是要求張某償還所欠的貸款本金、利息及罰息；二是要求確認對張某所購的案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

案件結(jié)果

人民法院受理案件后，經(jīng)審理核查相關(guān)事實與證據(jù)，依法作出判決：

1.合同有效：確認張某與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》合法有效，張某需按照合同約定，向銀行償還所欠的全部本金、利息及罰息；

2.優(yōu)先受償權(quán)不成立：駁回銀行要求對案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求。法院明確，房屋屬于不動產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時設(shè)立，雙方未辦理抵押登記，抵押權(quán)尚未設(shè)立，故銀行無法主張優(yōu)先受償權(quán)。

法律分析

北京澤達律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

本案關(guān)鍵在于要分清兩個極易混淆的法律概念——“抵押合同生效”和“抵押權(quán)設(shè)立”，這也是本案審理的核心邏輯所在：

第一，關(guān)于“抵押合同生效”。抵押合同是雙方就抵押擔保達成的合意，只要合同是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同自簽訂時即生效。生效的抵押合同對雙方都具有法律約束力，比如本案中，銀行和張某簽訂的《個人購房借款及擔保合同》合法有效，張某未按時還款就構(gòu)成違約，這也是法院支持銀行要求張某還款訴求的依據(jù)。簡單來說，“抵押合同生效”解決的是“雙方的約定是否有效”的問題，核心是約束合同雙方履行約定義務(wù)。

第二，關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立”。抵押權(quán)是一種物權(quán)，對于房屋等不動產(chǎn)，法律明確規(guī)定“抵押權(quán)自登記時設(shè)立”（《中華人民共和國民法典》第四百零二條）。這意味著，即便抵押合同生效，只要沒辦理抵押登記，債權(quán)人就不能真正獲得“優(yōu)先受償”的物權(quán)。“抵押權(quán)設(shè)立”解決的是“債權(quán)人是否真正享有抵押物權(quán)”的問題，核心是讓抵押權(quán)利獲得法律層面的公示和確認，從而擁有對抗第三人的效力。本案中，雙方僅簽了抵押合同卻未登記，抵押權(quán)未設(shè)立，銀行自然無法主張優(yōu)先受償權(quán)。

第三，抵押權(quán)未設(shè)立，債權(quán)人并非只能“吃啞巴虧”。很多債權(quán)人會誤以為優(yōu)先受償權(quán)沒了就毫無辦法，其實并非如此。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔保制度的解釋》第四十六條規(guī)定，抵押合同生效后，債權(quán)人仍有兩種權(quán)利救濟途徑：一是要求抵押人（本案中的張某）配合辦理抵押登記手續(xù)，若房屋仍具備登記條件，可通過補登記完善權(quán)利；二是若因抵押人自身原因（比如抵押人故意拖延、轉(zhuǎn)讓抵押房屋等）導(dǎo)致無法辦理抵押登記，債權(quán)人可以要求抵押人在約定的擔保范圍內(nèi)承擔違約責(zé)任，不過該責(zé)任范圍不能超過抵押權(quán)設(shè)立時抵押人應(yīng)承擔的責(zé)任。本案中，銀行雖無法優(yōu)先受償，但可依據(jù)此規(guī)定要求張某承擔相應(yīng)的違約責(zé)任，彌補自身損失。

筆者寄語

簽訂抵押合同只是權(quán)利保障的第一步，辦理抵押登記才是關(guān)鍵。務(wù)必在合同簽訂后，及時督促抵押人共同到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記手續(xù)，確保抵押權(quán)依法設(shè)立，這樣才能在債務(wù)人違約時，通過優(yōu)先受償權(quán)牢牢守住自身權(quán)益。

總之，不動產(chǎn)抵押的權(quán)利實現(xiàn)，離不開“合同生效”與“登記設(shè)立”的雙重保障。記住“權(quán)利要優(yōu)先，登記必須辦”，嚴格遵守法律規(guī)定，重視每一個流程細節(jié)，才能有效防范交易風(fēng)險，維護自身合法權(quán)益。

北京澤達律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好維護自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達律師事務(wù)所 彭學(xué)軍