過去兩年，關于廣州二手房，大家聽到最多的聲音是什么？

毫不避諱地說，是“快跑”，是“腰斬”，是“割肉”。

無數(shù)人問我：廣州二手是不是完了？

請注意！并沒有！

別怕，咱們不灌雞湯，也不打雞血，只擺事實看數(shù)據(jù)。

如果你是廣州的二手房東，過去這兩年，你辛苦了。

今天，我終于可以和你分享一個告被很多人忽視的好消息：

那個曾經被掛牌量壓得喘不過氣、被割肉價折磨到失眠的二手市場，已經悄悄翻身。

再說得直接點：廣州二手業(yè)主，正在走出至暗時刻！

我們都在等的信號

終于來了！

我們要看的第一組數(shù)據(jù)，來自二手交易平臺一個非常前瞻性的指標，它比成交價更早反映市場情緒，那就是——新增掛牌量。

大家還記得半年前嗎？那時候，廣 州每 個月新增掛牌量超2萬。

這就意味著，每個月都有2萬多個家庭，爭先恐后地想把手里的房子甩出去。

那時候的業(yè)主群里，充滿了恐慌，大家都在比誰跑得快，誰割肉割得狠。

但現(xiàn)在呢？

根據(jù)貝殼的最新后臺數(shù)據(jù)，這個數(shù)字已經連續(xù)半年多在下降。2025年底，掛牌量已經降到了1萬3左右。

這就是拐點。

圖源：貝殼

幫大家翻譯下，背后的潛臺詞是：

1. 想跑的人，已經跑完了。那些杠桿斷裂的、心態(tài)崩了的、急需用錢的砸盤俠，該賣的都賣了。

2. 剩下的人，不想陪玩了。現(xiàn)在的業(yè)主心態(tài)變了——價格都跌到這份上了，我還賣什么？大不了我收租，大不了我給親戚住，我不伺候了！

這叫什么？這叫“惜售”。

請相信，樓市的底部，從來不是靠買家買出來的，而是靠賣家“不賣”熬出來的。

當市場上不再有那些不計成本瘋狂降價的攪局者，價格的底部就出現(xiàn)了！

真正的需求

不會消失，只會等待時機

過去一段時間，廣州二手房市場經歷了一場殘酷的擠泡沫。

高峰期2萬+套的掛牌量，讓業(yè)主們競相降價，買家卻越等越不敢下手。

這種惡性循環(huán)，本質上是對前期房價虛高的清算。

但今天，我們看到了一個更健康的市場基底。

繼續(xù)來看廣州市房地產中介協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)。

總體而言，盡管有元旦假期影響，1月二手房成交網簽仍環(huán)比增長1.07%。

值得注意的是，外圍區(qū)域，如花都、增城等的活躍度在明顯回升。

這并不意外。

當核心區(qū)域房價依然高企，購買力自然會向周邊溢出。

花都、從化、增城這些區(qū)域，既有相對友好的價格，又有不斷改善的交通和配套，自然會被現(xiàn)在市場“沉默的大多數(shù)”選擇。

他們是真正要在廣州扎根的年輕人，是那些口袋里只有這么多錢，但想在廣州有個家的剛需。

他們也是最精明的一群人，不出手只是因為價格沒到位。

現(xiàn)在他們出手了，說明什么？說明在他們眼里，現(xiàn)在的廣州房價，值了。

不要看不起以價換量。

所有的復蘇，都是從“帶血的籌碼”被交換開始的。

成交量起來了，流動性就有了；流動性有了，信心就回來了！

暗流涌動

誰在悄悄抄底？

總體數(shù)據(jù)回升背后，還藏著兩個更值得玩味的細節(jié)：

其一，中大戶型成交占比全面上升，90-120㎡戶型環(huán)比增長2.04個百分點，而小戶型占比下滑。

這絕不是偶然！

我認為，這是改善型需求加速入場的信號。

經歷過一輪樓市波動，很多人已經意識到：

“住得舒服”比“地段虛榮”更實在。

再加上近期政策對換房稅費的優(yōu)化，那些憋了很久的賣一買一買家，終于動手了。

他們賣掉了手里的老破小或遠郊盤，加一部分錢，一步到位換一個能住十年以上的好房子。

其二，按揭付款比例環(huán)比增長3.65%。

這也是一個市場信心修復的重要信號。

它意味著，越來越多的買家，開始“敢借錢”買房了。

你仔細品，這里面有兩層情緒：

一層是對自己未來收入的信心——我相信我未來還得起月供；

另一層是對房子長期價值的信心——我認為這房子值得我背二三十年的貸款。

這和前兩年市場冰點時截然不同。

那時候，全款買家是絕對主力，因為所有人都害怕現(xiàn)金流斷裂，所有人都想把杠桿降到零。

只有當按揭比例開始回升，才說明市場的血液（信貸）重新開始流動了。

敢加杠桿，就是市場最誠實的看多投票！

我們到底在怕什么？

接下來又該怎么走？

最后，作為一個在這個行業(yè)摸爬滾打這么多年的人，我也想和大家聊幾句掏心窩子的話。

過去兩年，廣州房東過得太憋屈了。在網上隨手一搜，全是“廣州房價崩盤”、“一線城市鶴崗化”這種聳人聽聞的標題。

他們讓人覺得，咱們手里的房子是一堆垃圾，必須趕緊扔掉。

但事實真的是這樣嗎？

廣州是什么地方？ 是中國南大門的樞紐，是千年商都，是擁有最強醫(yī)療、教育、產業(yè)資源的超一線城市。每年幾十萬的新增人口，難道都是來睡天橋的嗎？

我們要分清兩個概念：

• 泡沫破裂：是指那些原本只值3萬卻炒到8萬的房子，跌回了3萬。這叫回歸價值。

• 資產崩盤：是指這房子沒人要了，徹底歸零。

廣州經歷的是前者，絕不是后者。那些核心地段的、有學位的、有地鐵的、產品力好的房子，依然是稀缺資產。

只是之前，市場太瘋狂，把垃圾也當黃金賣。現(xiàn)在潮水退去，垃圾裸泳了，但黃金依然在發(fā)光。

當然，咱們雖然走出至暗時刻，但也不代表迎來高光時刻，而是進入了修復期。

就像一個大病初愈的人，不再吐血了，但還需要時間調養(yǎng)，慢慢恢復元氣。

我有幾條非常具體的實操建議給你們。不管你是房東還是買家，聽進去，能幫你省幾十萬，或者賺幾十萬。

給房東的“保命”建議：

1. 停止恐慌性拋售：如果你不是急需救命錢，不要再為了賣而賣。

   現(xiàn)在的價格已經是底部區(qū)間，既然掛牌量在減少，說明你的競爭對手在變少。
   

   穩(wěn)住心態(tài)，甚至可以嘗試把掛牌價稍微往上提一點點，試探市場反應。

2. 只要流動性，不要高溢價：雖然說不要恐慌，但也別貪婪。

   如果現(xiàn)在的價格有買家誠心談，只要能覆蓋你的成本或解決你的置換需求，就賣。
   

   現(xiàn)在的市場，落袋為安和持有現(xiàn)金/置換優(yōu)質資產，還是比死守價格更重要。

3. 賣劣換優(yōu)：趁著現(xiàn)在市場分化，把你手里那些老破小、遠郊盤、沒有產業(yè)支撐的房子處理掉，去置換核心區(qū)、次新房。
   

1. 不要想買在最低點：沒有人能買在最低點，那是神做的事！

   只要價格在你預算范圍內，且低于同小區(qū)近半年的成交均價，就可以入手。

2. 關注“成交量”大于“掛牌價”：盯著那些成交量突然放大的板塊。

   哪里有成交，哪里就有真實的價值支撐。跟著成交量走，你永遠不會被套牢。

3. 珍惜現(xiàn)在的房東：現(xiàn)在的房東是過去十年最卑微的一屆房東。

   你可以砍價，可以提要求，這是你的買方市場紅利。
   

   但這紅利不會一直存在，等掛牌量進一步下降，供需關系逆轉，那個趾高氣昂的房東又會回來的。

總而言之一句話：

廣州的房東們，挺直腰桿！廣州的買家們，擦亮眼睛！

市場正在洗牌，只有看清局勢的人，才能拿到下一輪周期的入場券！

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