年末，二手房市場是否出現(xiàn)翹尾行情？

近期，網上有中介、機構甚至專家表示，部分城市的二手房交易量、看房量出現(xiàn)反彈，甚至有傳言稱成交價也在上漲。

這是否是房地產市場的重大最新信號？

春節(jié)之后的 “小陽春” 會不會表現(xiàn)強勢？

我們結合數(shù)據(jù)和邏輯，來分析這個話題。

首先看全國 17 個重點城市的二手房網簽量（周度數(shù)據(jù)）：

過去兩周，二手房網簽量相比此前多周確實有小幅上升，尤其是明顯高于今年七、八、九三個月，從走勢上看年底略有翹尾跡象。

但需要注意的是，去年年底也出現(xiàn)過類似情況 —— 春節(jié)前三周二手房網簽量保持一定活躍度，只是由于去年 9 月底新政出臺后，整個第四季度成交量反彈較為明顯，所以去年的年底翹尾并不突出。

如果市場真的出現(xiàn)實質性翹尾，不應只體現(xiàn)在二手房市場，新房市場也該有相應表現(xiàn)。

但從我們監(jiān)測的全國 16 個重點城市新房交易量（周度走勢）來看，過去三周（進入 1 月份以來），成交量相比此前多周大幅下滑，且顯著低于去年同期。

新房與二手房的表現(xiàn)差異明顯，新房市場明顯比 11 月、12 月更冷。

我與部分開發(fā)商朋友交流后也得到了同樣的結論：從 12 月中旬開始，新房銷售就已經出現(xiàn)下滑。

12 月很多城市新房網簽量大幅增長，主要是開發(fā)商年底沖業(yè)績的因素；進入 1 月后，一方面沒了沖業(yè)績的需求，另一方面市場氛圍更加冷清。

總體來看，我們尚不能認定近期房地產市場的量能已經止跌，只能說部分城市的二手房成交量出現(xiàn)了小幅增長。

其中，個別高能級城市的表現(xiàn)較為突出。

在北上廣深四個一線城市中，上海和深圳的反彈跡象更明顯：

從深圳二手房周度網簽量來看，元旦后的三周成交量持續(xù)反彈，近兩周反彈尤為顯著，明顯超過了去年 4 月以來的周度成交量，但仍大幅低于 2023 年 1 月的水平。

這種反彈只能定義為 “年底小反彈”，核心原因有兩點：

一是今年第四季度的成交量大幅低于去年同期（去年 9 月底有新政刺激，今年無新政，四季度量能未起來），年底的小幅上升可看作是對四季度偏弱表現(xiàn)的 “補償性小反彈”；

二是今年春節(jié)較晚（去年春節(jié)在 1 月，今年在 2 月），1 月份的成交量受春節(jié)因素干擾較小，尚未進入傳統(tǒng)淡季。

此外，作為全國房地產市場的重要領頭羊、強二線城市的杭州，基本沒有出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象。

從杭州二手房網簽量走勢圖來看，過去兩周交易量雖有反彈，但并未創(chuàng)下近幾個月的新高，且大幅低于 2023 年 1 月的水平。

杭州的城市基本面（人口、產業(yè)等）均處于較強水平，其樓市未出現(xiàn)復蘇跡象，也意味著上海、深圳的年底小反彈 “成色較弱”。

總體而言，今年年末大部分城市并未出現(xiàn)年底翹尾行情，即便個別城市有小幅反彈，也不應過度解讀和夸大。

在國家真正出臺有力的扶持政策之前，對于市場的任何變化，都不能盲目樂觀。

至于春節(jié)之后是否會出現(xiàn) “小陽春”，我認為大概率依然會出現(xiàn)，但 “成色” 的強弱，主要取決于屆時是否有相關配套政策出臺。

后續(xù)，老楊將在春節(jié)后分享更多相關數(shù)據(jù)。