最近上海有個(gè)數(shù)據(jù)挺耐人尋味：某房產(chǎn)平臺(tái)上一套掛了近兩年的老房子，突然在一周內(nèi)被十幾撥人看房，最終以高于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格成交。房東自己都納悶：“市場(chǎng)是不是真的變了？”

這不是個(gè)例。開(kāi)年以來(lái)，像上海、北京、廣州這些城市的二手房市場(chǎng)，似乎打破了持續(xù)一年多的沉寂，成交量明顯活躍起來(lái)。

但當(dāng)我們談?wù)摗盎嘏睍r(shí)，究竟在談?wù)撌裁矗渴且魂嚩虝旱娘L(fēng)，還是氣候真的變了？

市場(chǎng)真的在動(dòng)。

看幾組數(shù)字。廣州一月二手房成交量已破5000套。上海更明顯，到1月25日，網(wǎng)簽量超1.8萬(wàn)套，預(yù)計(jì)全月能到2.2萬(wàn)套以上。深圳成交量也連漲三周。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，26個(gè)重點(diǎn)城市一月二手房成交量，比去年12月同期漲超20%。

另一個(gè)關(guān)鍵變化：掛牌的房子變少了。上海某大中介平臺(tái)掛牌量連降9個(gè)月，比去年初高點(diǎn)少約20%。北京近一月掛牌量減少超6000套。賣(mài)家似乎不那么急著“拋”了。

回暖背后，誰(shuí)在推動(dòng)？

這次回暖有點(diǎn)特別。沒(méi)有重大新政刺激，更像市場(chǎng)“自發(fā)行為”。

首要原因，價(jià)格降到位了。幾年調(diào)整，很多房子價(jià)格回到心動(dòng)水平。尤其300萬(wàn)以下的剛需小戶(hù)型，成了成交主力。價(jià)格合適，真實(shí)居住需求就會(huì)行動(dòng)。

其次，特定需求集中釋放。一季度是學(xué)區(qū)房“傳統(tǒng)旺季”。為了孩子當(dāng)年入學(xué)，許多家庭必須此時(shí)完成購(gòu)房。這類(lèi)需求很剛性，直接給市場(chǎng)添了把火。

此外，政策溫和托底也穩(wěn)了預(yù)期。去年底以來(lái)，降低交易稅費(fèi)、優(yōu)化公積金等舉措陸續(xù)出臺(tái)。北京去年底松綁部分限購(gòu)，一月內(nèi)二手房交易量增33%。這些給了猶豫者一些底氣。

是真反彈，還是“季節(jié)限定”？

市場(chǎng)熱了，但我們得冷靜。

核心觀察指標(biāo)是掛牌量。目前下降有季節(jié)性因素——有些房東想等年后再看。春節(jié)后，掛牌量會(huì)否大幅回升，是檢驗(yàn)市場(chǎng)的第一關(guān)。

深層問(wèn)題在于價(jià)格基礎(chǔ)是否牢固。專(zhuān)家指出，健康市場(chǎng)需要租金回報(bào)支撐。但目前很多城市租金只是企穩(wěn)，上漲動(dòng)力不強(qiáng)。房子作為資產(chǎn)的現(xiàn)金流改善有限，單靠?jī)r(jià)格反彈，根基不如“租售齊升”扎實(shí)。

綜合來(lái)看，這更像一次顯著的結(jié)構(gòu)性修復(fù)，而非全面強(qiáng)勢(shì)“反轉(zhuǎn)”。普漲時(shí)代已過(guò)去。市場(chǎng)在分化：核心城區(qū)好房源，關(guān)注度提升；缺乏支撐的遠(yuǎn)郊區(qū)域，依舊低迷。回暖真實(shí)，但只是局部。

對(duì)我們普通人意味著什么？

對(duì)真正剛需者，市場(chǎng)情緒穩(wěn)定和價(jià)格階段性筑底，提供了一個(gè)可以認(rèn)真看房、從容比較的窗口期?！?strong>今天不買(mǎi)明天就漲”的恐慌感消失了。買(mǎi)房變回基于自身需求和財(cái)力的大宗消費(fèi)決策。

對(duì)整個(gè)市場(chǎng)，這種無(wú)強(qiáng)刺激的自發(fā)回暖，可能比政策催熱的行情更有價(jià)值。它說(shuō)明，價(jià)格調(diào)整到合理區(qū)間，真實(shí)居住需求一直都在。

這或許意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在痛苦地?cái)D掉泡沫，尋找更健康的新平衡點(diǎn)。過(guò)程可能緩慢且伴有波折，但方向是對(duì)的。