（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

李文君、李秀芬、李婷系三姐妹。2005年，因老房拆遷，家庭獲得兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房購房資格，最終由李文君和李秀芬分別取得指標(biāo)。

2008年，李婷借用李秀芬的購房指標(biāo)，以李秀芬名義與甲房地產(chǎn)公司簽訂合同，購買一號房屋，總價(jià)310,368元。李婷支付160,368元，李文君稱其墊付150,000元。房屋登記在李秀芬名下，由李婷實(shí)際居住。

2017年4月16日，三方簽署《賣房協(xié)議》，約定：

“一號房屋出售所得345萬元，扣除成本后，利潤由三方均分——出資方李婷一份，房主李秀芬一份，指標(biāo)方李文君一份。”

同日，李秀芬與買受人崔某簽訂房屋買賣合同。后因李婷拒絕提供房產(chǎn)證，交易無法完成。2017年8月，三方簽訂《解約協(xié)議》，李秀芬向崔某支付違約金70,000元（由李文君實(shí)際墊付）。

此后，李婷另案起訴李秀芬，主張借名買房關(guān)系無效。法院作出A號判決，確認(rèn)：

借名買房合同因違反經(jīng)適房政策無效；

李秀芬向李婷退還購房款，并賠償房屋增值損失170萬元；

房屋歸李秀芬所有。

在該判決生效后，李文君提起本案訴訟，依據(jù)《賣房協(xié)議》請求：

李婷返還墊付購房款150,000元；

李婷支付墊付違約金70,000元；

李婷與李秀芬共同支付房屋增值利益830,000元。

李婷辯稱：其為實(shí)際出資人和使用人；簽協(xié)議時(shí)誤以為指標(biāo)屬家庭共有；且房屋未售出，無利潤可分。

李秀芬同意李文君全部訴訟請求。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回李文君的全部訴訟請求。

法院說理

法院認(rèn)為，《賣房協(xié)議》系三方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。但協(xié)議明確以房屋成功出售并取得售房款為利潤分配的前提。

經(jīng)查，涉案房屋買賣合同已解除，未完成交易，未產(chǎn)生任何售房收入。因此，協(xié)議約定的利潤分配條件未成就。

原告主張按意向售價(jià)345萬元計(jì)算增值并予以分割，缺乏合同和事實(shí)依據(jù)。即使房屋存在市場增值，亦不能替代實(shí)際售房收益作為分配基礎(chǔ)。

關(guān)于墊付的購房款及違約金，屬于獨(dú)立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，可另行主張，但不能在本案中基于《賣房協(xié)議》一并處理。

綜上，原告的訴訟請求無法律依據(jù)，不予支持。

辦案心得

本案反映出家庭財(cái)產(chǎn)協(xié)議中的常見問題：

第一，協(xié)議履行需以約定條件成就為前提。若條款明確“售房后分配利潤”，而房屋未售出，則分配請求不能成立。

第二，不同性質(zhì)的款項(xiàng)應(yīng)分別主張。墊付款項(xiàng)與利潤分配屬于不同法律關(guān)系，混同起訴易導(dǎo)致全案被駁。

建議當(dāng)事人在訂立類似協(xié)議時(shí)，明確區(qū)分：

房屋是否已具備處分條件；

分配是基于產(chǎn)權(quán)份額還是售房收益；

交易失敗時(shí)的權(quán)利義務(wù)如何安排。

否則，即便協(xié)議形式完備，也可能因履行條件未滿足而無法實(shí)現(xiàn)訴求。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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