（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

2015年12月，林悅通過(guò)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司看中一套位于朝陽(yáng)區(qū)的房產(chǎn)。當(dāng)時(shí)，房產(chǎn)證上登記的是周建國(guó)的名字。

簽約當(dāng)天，周建國(guó)和他弟弟周建民一同到場(chǎng)。兩人向林悅解釋?zhuān)悍孔邮侵芙癯鲥X(qián)買(mǎi)的，只是借哥哥周建國(guó)的名義登記，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是周建民。為表誠(chéng)意，林悅按約定將5萬(wàn)元定金直接打入周建民賬戶，另5萬(wàn)元通過(guò)資金監(jiān)管支付給周建國(guó)。

三方簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定總價(jià)322萬(wàn)元，首付款228萬(wàn)元于2016年3月31日前支付，隨后辦理過(guò)戶。

然而，簽約后不久，兄弟二人因房款分配爆發(fā)激烈矛盾。周建國(guó)突然否認(rèn)借名關(guān)系，聲稱(chēng)自己才是真實(shí)業(yè)主；周建民則提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有。

2016年，周建民起訴周建國(guó)。2017年，法院作出A號(hào)判決，明確認(rèn)定：一號(hào)房屋系周建民借用周建國(guó)名義購(gòu)買(mǎi)，周建民為實(shí)際權(quán)利人。該判決生效后，周建民申請(qǐng)查封了一號(hào)房屋，導(dǎo)致林悅無(wú)法過(guò)戶。

林悅無(wú)奈，只得起訴周建國(guó)與周建民，要求：

繼續(xù)履行合同；

協(xié)助辦理過(guò)戶；

支付逾期過(guò)戶違約金。

周建國(guó)反訴稱(chēng)：林悅未足額付定金、未按時(shí)付首付款，構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金。

周建民則辯稱(chēng)：自己沒(méi)簽買(mǎi)賣(mài)合同，不是適格被告。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 支持林悅?cè)亢诵脑V求：

周建國(guó)、周建民繼續(xù)履行合同；

十日內(nèi)協(xié)助將一號(hào)房屋過(guò)戶至林悅名下；

林悅向周建民支付剩余房款312萬(wàn)元；

法院說(shuō)理

法院圍繞三大焦點(diǎn)展開(kāi)分析：

第一，買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)周建民具有約束力。

雖然周建民未在合同上簽字，但：

簽約時(shí)他在場(chǎng)并出示房產(chǎn)證；

收取了5萬(wàn)元定金；

微信聊天記錄顯示其明確知曉并同意售房；

A號(hào)判決已確認(rèn)其為實(shí)際權(quán)利人。

因此，周建民以實(shí)際行動(dòng)認(rèn)可了該買(mǎi)賣(mài)行為，合同對(duì)其有效。

第二，林悅暫停付款不構(gòu)成違約。

在兄弟二人就房屋權(quán)屬激烈爭(zhēng)執(zhí)、房屋被查封的情況下，林悅有合理理由懷疑交易安全，暫停付款屬于行使不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。責(zé)任完全在于出賣(mài)方內(nèi)部矛盾。

第三，房屋應(yīng)過(guò)戶，但違約金不予支持。

法院認(rèn)為，合同未能履行的根源是周建國(guó)否認(rèn)借名事實(shí)、引發(fā)權(quán)屬訴訟，而非惡意毀約?？紤]到交易特殊性及林悅最終可取得房屋，免除違約金更符合公平原則。

法院同時(shí)指出：周建國(guó)作為名義產(chǎn)權(quán)人，在明知房屋非己所有的情況下簽約，又事后反悔，違背誠(chéng)實(shí)信用原則；周建民作為實(shí)際權(quán)利人，應(yīng)獲得全部房款，此前收取的定金歸屬問(wèn)題由兄弟二人另行解決。

辦案心得

本案為購(gòu)房者遭遇“名義人 vs 實(shí)際人”內(nèi)訌提供了關(guān)鍵啟示：

首先，善意買(mǎi)受人權(quán)益受法律優(yōu)先保護(hù)。

即使房屋存在借名關(guān)系，只要買(mǎi)方不知情、已盡合理審查義務(wù)（如查驗(yàn)房產(chǎn)證、核實(shí)簽約人身份），且支付合理對(duì)價(jià)，其合同權(quán)利不應(yīng)因出賣(mài)方內(nèi)部糾紛而落空。

其次，實(shí)際權(quán)利人雖未簽字，也可能被合同約束。

若其參與簽約過(guò)程、收取款項(xiàng)、知情同意，法院可認(rèn)定其以默示方式加入合同關(guān)系?！拔覜](méi)簽字”不能免責(zé)。

再次，面對(duì)賣(mài)家內(nèi)訌，暫停付款可能合法。

當(dāng)交易出現(xiàn)重大不確定性（如權(quán)屬爭(zhēng)議、房屋查封），買(mǎi)方有權(quán)中止履行，等待風(fēng)險(xiǎn)消除。這屬于《民法典》規(guī)定的不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。

最后，及時(shí)主張權(quán)利至關(guān)重要。

林悅在房屋被查封后立即起訴，避免損失擴(kuò)大。若拖延過(guò)久，可能被認(rèn)定為放任風(fēng)險(xiǎn)，影響勝訴幾率。

此案表明：法律不會(huì)讓誠(chéng)信買(mǎi)家為賣(mài)家的家庭矛盾買(mǎi)單。只要交易真實(shí)、程序合規(guī)，即使遭遇“一房?jī)芍鳌?，法院仍?huì)保障買(mǎi)方最終取得房屋。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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