（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2003年，吳建國、李秀芳夫婦位于朝陽的老房被拆遷，獲得補償款34萬余元。他們的兒子吳志強當(dāng)時正申請單位福利房——甲鐵路公司開發(fā)的一號房屋。

吳志強提議：“爸媽，你們用拆遷款全款買這套房，寫我名字，但房子歸你們�！狈驄D同意。2004年，30萬余元購房款從拆遷款中直接支付，收據(jù)開在吳志強名下。同年，老兩口搬入一號房屋，并將戶口遷入。

2009年，在父母強烈要求下，三人簽署一份《確認書》：“一號房屋以吳志強名義購買，由吳建國、李秀芳出資，特此證明�！�

2010年，房產(chǎn)證下發(fā)，登記在吳志強一人名下。此后十余年，老兩口未提過戶。直到2022年，因家庭矛盾激化，夫婦突然起訴，要求確認一號房屋歸其所有。

吳志強堅決反對：

雙方無借名買房協(xié)議；

父母出資屬贈與或資助；

房屋系單位福利房，性質(zhì)特殊；

十余年未主張權(quán)利，不合常理；

裁判結(jié)果

? 駁回吳建國、李秀芳的全部訴訟請求。

法院說理

法院并未否認父母出資的事實，但指出一個致命問題：

本案是“物權(quán)確認之訴”，但法律上根本不該這么告！

具體分析如下：

第一，借名買房糾紛屬于合同糾紛，不是物權(quán)糾紛。

根據(jù)北京高院會議紀要，若主張借名買房，應(yīng)提起“合同之訴”，請求法院判令出名人配合過戶。而原告堅持要求“確認房屋歸其所有”，屬于物權(quán)確認之訴，混淆了債權(quán)與物權(quán)的界限。

第二，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)變更不發(fā)生效力。

《物權(quán)法》第九條明確規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。一號房屋自2010年起即登記在吳志強名下，原告從未完成過戶，不享有物權(quán)。

第三，即便存在借名合意，也需另案處理。

法院強調(diào)：是否構(gòu)成借名買房、是否應(yīng)過戶，屬于另一法律關(guān)系，可在合同糾紛中解決。但本案作為物權(quán)確認之訴，缺乏法律依據(jù)，必須駁回。

辦案心得

本案為“父母出資購房登記在子女名下”提供了關(guān)鍵程序警示：

首先，案由選錯，全盤皆輸。

很多當(dāng)事人以為“誰出錢房子就是誰的”，直接起訴“確認所有權(quán)”。但法律上，出資≠產(chǎn)權(quán)，尤其在登記在他人名下時，必須通過合同之訴主張過戶，而非物權(quán)確認。

其次，福利房性質(zhì)增加確權(quán)難度。

一號房屋系單位福利房，按經(jīng)濟適用房管理。即使走合同之訴，借名購買政策性住房也可能因違反公序良俗被認定無效。

再次，“確認書”不等于產(chǎn)權(quán)憑證。

2009年的《確認書》僅能證明出資事實，不能產(chǎn)生物權(quán)變動效力。真正的保障，是及時辦理過戶，而非一紙聲明。

最后，拖延維權(quán)風(fēng)險巨大。

從2010年拿房產(chǎn)證到2022年起訴，長達12年未主張權(quán)利，極易被認定為贈與或家庭安排。時間越久，舉證越難。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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