（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2002年，陳靜（化名）的姑姑陳芳芳作為甲林業(yè)公司職工，獲得一套單位集資房的購買資格。因陳芳芳與丈夫吳國棟無子女，一直將陳靜視如己出。為方便日后照顧老人，兩人商量：由陳靜實(shí)際出資購買該房，但以吳國棟名義簽約。

陳芳芳先行支付了10萬元預(yù)付款，并明確表示：“這錢是給你的，不用還�！�2008年6月，陳芳芳去世。同年年底，房屋建成選房，陳靜與姑父吳國棟簽訂《借名購房協(xié)議》，寫明：

“房屋雖以吳國棟名義購買，但全部房款由陳靜支付，實(shí)際權(quán)益歸陳靜所有�！�

隨后，陳靜向吳國棟轉(zhuǎn)賬40余萬元用于支付尾款。2009年起，她與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，裝修入住一號房屋，并持續(xù)繳納水電、燃?xì)�、物業(yè)等費(fèi)用，居住至今。

2014年，70多歲的吳國棟與張美玲再婚。次年，吳國棟去世，二人無子女。

令人意外的是，2019年，張美玲在未告知陳靜的情況下，以“配偶”身份起訴甲公司，要求繼續(xù)履行購房合同并辦理產(chǎn)權(quán)證。她在訴訟中隱瞞陳靜系實(shí)際購房人、長期居住的事實(shí)，甚至謊稱購房協(xié)議原件“遺失”。法院基于其繼承人身份，判決支持其請求。張美玲隨即取得一號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。

陳靜得知后震驚不已，立即提起訴訟，要求張美玲配合將房屋過戶至自己名下。

張美玲堅(jiān)決否認(rèn)：

借名協(xié)議系偽造；

10萬元是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，非贈與；

吳國棟從未提過借名買房；

自己已合法登記為產(chǎn)權(quán)人。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 陳靜勝訴！

張美玲于判決生效30日內(nèi)，協(xié)助將一號房屋過戶至陳靜名下。

法院說理

法院圍繞“是否存在真實(shí)借名關(guān)系”展開審查，重點(diǎn)認(rèn)定：

第一，《借名購房協(xié)議》真實(shí)有效。

協(xié)議雖無標(biāo)題、格式簡略，但內(nèi)容清晰載明“房屋歸屬權(quán)屬于陳靜”，且有吳國棟親筆簽名及日期。張美玲質(zhì)疑真實(shí)性，但未申請筆跡鑒定，亦無反證，法院采信協(xié)議效力。

第二，出資事實(shí)完整閉環(huán)。

10萬元預(yù)付款由陳芳芳支付，其去世后，吳國棟作為唯一繼承人，通過協(xié)議確認(rèn)該款為對陳靜的贈與；

尾款40余萬元由陳靜及其母親轉(zhuǎn)賬至吳國棟賬戶，備注“購房款”，時間、金額與付款憑證完全吻合。

第三，長期實(shí)際占有使用。

自2009年起，陳靜簽訂物業(yè)協(xié)議、繳納各項(xiàng)費(fèi)用、裝修入住，形成持續(xù)、公開、排他的占有狀態(tài)。張美玲雖否認(rèn)，但承認(rèn)“房屋由陳家使用”，無法解釋為何十余年未主張權(quán)利。

第四，繼姑母取得產(chǎn)權(quán)不等于善意取得。

張美玲通過繼承訴訟取得產(chǎn)權(quán)，但明知或應(yīng)知房屋存在權(quán)屬爭議，且未支付對價，不構(gòu)成善意第三人。原借名關(guān)系仍可對抗其登記權(quán)利。

綜上，法院認(rèn)為：陳靜與吳國棟之間存在真實(shí)借名買房關(guān)系，房屋實(shí)際權(quán)利人應(yīng)為陳靜。張美玲作為繼承人，應(yīng)承擔(dān)配合過戶的合同義務(wù)。

辦案心得

本案為“親屬間借名+繼承人搶房”提供了關(guān)鍵警示：

本案協(xié)議雖無公證、無見證，但內(nèi)容明確、簽字真實(shí)、與付款時間吻合，足以成為定案核心證據(jù)。

其次，單位集資房借名風(fēng)險(xiǎn)極高，必須留痕。

因政策限制只能登記在職工名下，務(wù)必保留出資、溝通、居住全鏈條證據(jù)，否則極易被繼承人“合法截胡”。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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