（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2017年初，林雅婷（化名）看中一套位于順義的二手房，總價(jià)400萬元。因當(dāng)時(shí)購房資格受限，她決定借嫂子周敏的名義購買。

林雅婷先委托朋友田浩代簽購房合同、支付5萬元定金；隨后，通過母親賬戶支付首付款115萬元，又由弟弟轉(zhuǎn)賬98萬余元至周敏賬戶用于補(bǔ)足首付。房屋過戶至周敏名下后，林雅婷與周敏簽訂《借名購房協(xié)議書》，明確約定：

房屋實(shí)際出資人、權(quán)利人均為林雅婷；

所有購房票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證由林雅婷保管；

月供由林雅婷承擔(dān)；

周敏需無條件配合未來過戶。

此后，林雅婷的前夫?qū)幭壬吭孪蛑苊糍~戶轉(zhuǎn)賬9200元用于還貸，并繳納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)。房屋也一直由林雅婷實(shí)際控制、出租。

幾年后，林雅婷具備購房資格，要求周敏配合過戶，卻遭拒絕。周敏堅(jiān)稱：

協(xié)議不是她簽的；

手印是偽造的；

房子是弟弟和婆婆“贈與”她的學(xué)區(qū)房；

自己生孩子期間不知情，從未管理房屋。

無奈之下，林雅婷起訴，請求確認(rèn)協(xié)議有效，并判令周敏在清貸解押后配合過戶。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 林雅婷全面勝訴！

確認(rèn)《借名購房協(xié)議書》有效；

林雅婷向乙銀行順義支行償還剩余貸款（約170萬元）；

銀行收款后15日內(nèi)注銷抵押；

周敏在解押后10日內(nèi)配合將一號房屋過戶至林雅婷名下。

法院說理

法院圍繞“是否存在真實(shí)借名關(guān)系”展開審查，作出三項(xiàng)關(guān)鍵認(rèn)定：

第一，協(xié)議簽名真實(shí)，抗辯不成立。

經(jīng)法大法庭科學(xué)技術(shù)鑒定研究所鑒定，《借名購房協(xié)議書》上“周敏”簽名字跡與樣本一致。周敏雖稱“在空白紙上簽字”，但未提供任何證據(jù)，法院不予采信。

第二，出資鏈條完整，指向林雅婷。

首付款115萬元來自林雅婷母親賬戶；

98萬元由其弟弟轉(zhuǎn)賬至周敏賬戶，并明確用于購房；

月供連續(xù)三年由前夫代付；

所有票據(jù)原件均由林雅婷持有。

周敏自稱“不知情”，卻無法解釋為何自己從未支付任何費(fèi)用、未持有任何文件、甚至不清楚房屋由誰居住。

第三，實(shí)際控制事實(shí)清晰。

物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)由林雅婷方繳納，房屋長期出租收益歸其所有。而周敏連“房子現(xiàn)在誰住”都答不上來，明顯不符合真實(shí)房主的行為邏輯。

綜上，法院認(rèn)為：借名買房關(guān)系成立，《協(xié)議書》合法有效，周敏應(yīng)依約履行過戶義務(wù)。

辦案心得

本案為“親屬間借名買房”提供了實(shí)操啟示：

首先，書面協(xié)議哪怕只有一頁，也至關(guān)重要。

本案協(xié)議內(nèi)容詳盡、權(quán)責(zé)清晰，成為定案核心。即使對方否認(rèn)，筆跡鑒定也能一錘定音。

其次，出資必須“可追溯”。

通過直系親屬賬戶轉(zhuǎn)賬雖常見，但需保留付款備注、收條、證人證言，形成閉環(huán)。本案中母親、弟弟、前夫三方資金流向相互印證，難以推翻。

再次，房屋控制權(quán)比登記更重要。

長期持有產(chǎn)權(quán)證、繳納稅費(fèi)、管理出租，是證明“實(shí)際權(quán)利人”的黃金標(biāo)準(zhǔn)。登記人若對房屋“一問三不知”，很難被采信為真實(shí)業(yè)主。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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