（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2000年，沈曉嵐（化名）與甲房地產(chǎn)公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，購(gòu)買一號(hào)房屋，總價(jià)約60萬(wàn)元。她支付全部房款并辦理入住。

在辦理產(chǎn)權(quán)證前，其兄沈建國(guó)提出，因孩子上學(xué)需業(yè)主身份，請(qǐng)求將房屋登記至自己名下。沈曉嵐同意，并與沈建國(guó)一同前往開發(fā)商處，將購(gòu)房人變更為沈建國(guó)，重新簽署買賣合同，并支付5000元更名費(fèi)。

2002年，一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證登記在沈建國(guó)名下。此后，沈建國(guó)一家入住該房屋，并于2015年將戶口遷入。房屋原始票據(jù)雖由沈曉嵐持有，但產(chǎn)權(quán)證自2017年起由沈建國(guó)保管。

多年后，沈曉嵐以“雙方僅為借名買房”為由，起訴要求確認(rèn)借名關(guān)系成立，并判令沈建國(guó)將一號(hào)房屋過(guò)戶至其名下。

沈建國(guó)辯稱：雙方從未約定“借名”，房屋系妹妹在交房后贈(zèng)與自己，所有變更手續(xù)均依法完成，產(chǎn)權(quán)清晰，不同意過(guò)戶。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回沈曉嵐全部訴訟請(qǐng)求！

不確認(rèn)存在借名買房合同關(guān)系；

沈建國(guó)作為登記產(chǎn)權(quán)人，合法保有一號(hào)房屋所有權(quán)。

法院說(shuō)理

法院指出，主張借名買房成立，必須同時(shí)滿足兩個(gè)要件：實(shí)際出資 + 雙方存在借名登記的明確合意。本案中：

第一，原告未能證明“借名合意”存在。

沈曉嵐雖稱因孩子上學(xué)臨時(shí)改名，但其自認(rèn)對(duì)方孩子當(dāng)時(shí)已入學(xué)，所謂“轉(zhuǎn)學(xué)”說(shuō)法缺乏政策依據(jù)。更重要的是，她未提供任何書面協(xié)議、錄音、證人或明確溝通記錄證明雙方約定“僅為掛名”。

第二，行為邏輯與借名不符。

沈曉嵐在已完成簽約、付款、入住后才變更購(gòu)房人，此時(shí)并無(wú)限購(gòu)、貸款等障礙，缺乏必須借名的合理動(dòng)機(jī)。若真為借名，完全可在最初直接以沈建國(guó)名義簽約。

第三，法律程序已完成權(quán)利轉(zhuǎn)移。

開發(fā)商與沈建國(guó)重新簽訂買賣合同，沈建國(guó)繳納更名費(fèi)、契稅、代辦費(fèi)，并取得產(chǎn)權(quán)證。這一系列行為，在法律上構(gòu)成完整的合同主體變更或贈(zèng)與履行，而非代持安排。

綜上，法院認(rèn)為：僅有出資事實(shí)，不足以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力。在無(wú)合意證據(jù)的情況下，借名買房關(guān)系不成立。

辦案心得

本案為家庭房產(chǎn)處置提供了重要警示：

首先，“心軟”不能替代法律形式。

因親情、便利或短期目的（如上學(xué)）將房屋登記在他人名下，若無(wú)書面約定，極易被認(rèn)定為贈(zèng)與或權(quán)利轉(zhuǎn)讓。口頭承諾在重大財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛中幾乎無(wú)效。

其次，登記具有強(qiáng)大法律效力。

一旦完成產(chǎn)權(quán)登記，法律即推定登記人為真實(shí)權(quán)利人。推翻該推定，需高度蓋然性的合意證據(jù)，而非僅憑出資或情感陳述。

再次，時(shí)間會(huì)強(qiáng)化登記人的權(quán)利地位。

沈建國(guó)居住近二十年、遷入戶口、長(zhǎng)期控制房屋，這些事實(shí)進(jìn)一步鞏固其產(chǎn)權(quán)主張。長(zhǎng)期穩(wěn)定占有+登記=難以撼動(dòng)的權(quán)利基礎(chǔ)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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