就在數(shù)年前，鄰近的東南亞國家越南一度被推上神壇。

彼時各類頭部自媒體紛紛發(fā)聲，宣稱越南即將化身“東方新引擎”，更有觀點直言它將接棒中國，成為全球制造業(yè)的新心臟。

那時的胡志明市，樓市熱度持續(xù)升溫，連年久失修的老樓、設(shè)施陳舊的舊公寓，只要掛出轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)手便能套現(xiàn)差價。

然而短短兩年間，風(fēng)勢驟變，急轉(zhuǎn)直下，快得令人措手不及。

若要用一句話概括當(dāng)下越南的真實處境，那便是：志向凌云，根基如紙。

它非但未能成長為世人期待中的“升級版中國”，反而正滑入上世紀(jì)90年代初日本資產(chǎn)泡沫崩塌后的深谷之中。

尤為嚴(yán)峻的是，當(dāng)年日本經(jīng)濟觸礁時，手中握有尖端工業(yè)體系與超萬億美元海外凈資產(chǎn)；而今天的越南，賬面上除了不斷攀升的本外幣債務(wù)，真正可動用的戰(zhàn)略性資產(chǎn)寥寥無幾。

今天我們就來拆解，這顆曾被寄予厚望的“亞洲明日之星”，究竟如何在多重誤判與短視操作中，一步步走向系統(tǒng)性承壓的臨界點。

地產(chǎn)狂熱催生虛高泡沫

越南昔日的熱度，最鮮明的注腳莫過于房地產(chǎn)市場的非理性沸騰。

那段時間，伴隨國際資本加速涌入，疊加輿論場持續(xù)加碼渲染，越南本土民眾信心爆棚，全民性投機浪潮席卷城鄉(xiāng)各地。

據(jù)越南建設(shè)部最新統(tǒng)計公報顯示，截至2025年，胡志明市與河內(nèi)核心區(qū)域房價仍處于加速上行通道。

市中心高端住宅項目單價已突破每平方米人民幣8000元大關(guān)，這一水平甚至高于我國多數(shù)地級市的主流成交價。

就連交通不便、配套缺位的遠郊地塊，乃至尚未完成規(guī)劃審批的預(yù)售樓盤，均被資金裹挾推至離譜價位。

部分中介通過倒賣認購資格，單筆操作即可斬獲數(shù)十萬元利潤，堪稱暴利時代的縮影。

彼時的購房者眼中只有價格曲線的陡峭攀升，極少有人冷靜測算自身十年期收入能否覆蓋月供壓力。

大量家庭傾盡積蓄，甚至以年化36%以上的民間借貸籌措首付。

他們選擇性遺忘了，上世紀(jì)80年代末的東京，也曾上演過同樣一幕。

當(dāng)東京地價神話破滅，無數(shù)中產(chǎn)家庭瞬間歸零，而越南，正在復(fù)刻這場沒有劇本的悲劇。

更具諷刺意味的是，越南監(jiān)管層不僅未及時踩下剎車，反而主動為泡沫添柴加火。

大幅放寬個人房貸準(zhǔn)入門檻，降低首付比例，延長還款年限，使更多杠桿資金涌入樓市，進一步拉伸資產(chǎn)價格與真實價值之間的鴻溝。

當(dāng)局曾篤信，僅靠房地產(chǎn)投資就能驅(qū)動整體經(jīng)濟躍升，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

卻忽視了一個基本事實：缺乏制造業(yè)支撐、缺少人口紅利轉(zhuǎn)化、沒有財稅反哺機制的房價，不過是懸浮于空中的樓閣，一觸即潰。

現(xiàn)實很快給出回應(yīng)——自2025年末起，越南樓市裂痕初現(xiàn)。

外資機構(gòu)開始批量撤出不動產(chǎn)配置，炒房客集中拋售套現(xiàn)，但市場買盤嚴(yán)重萎縮，流動性幾近枯竭。

僅一年光景，胡志明市二手房均價下跌幅度逼近四成，那些背負高息貸款購房的家庭，不僅血本無歸，更陷入債務(wù)泥潭難以脫身。

部分借款人因連續(xù)斷供遭銀行強制清退，被迫流落街頭，成為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型陣痛中最真實的代價。

更棘手的是，大批房企因銷售回款中斷、融資渠道關(guān)閉而資金鏈斷裂，全國范圍內(nèi)爛尾項目數(shù)量激增。

這些停滯的建筑群，既吞噬了巨額公共信貸資源，也讓數(shù)以十萬計普通家庭的畢生積蓄化為烏有。

而這，僅僅是越南系統(tǒng)性風(fēng)險全面暴露的第一道裂縫。

空心化制造難撐“世界工廠”幻夢

除地產(chǎn)狂潮之外，越南被過度追捧的另一支柱，是其“替代中國成為全球制造樞紐”的宏大敘事。

早年間，受我國人力成本上升影響，不少跨國企業(yè)將輕組裝環(huán)節(jié)遷移至越南。

一時間，越南出口數(shù)據(jù)持續(xù)刷新紀(jì)錄。

2025年該國電子產(chǎn)品出口額飆升至1077.5億美元，同比增幅高達48.4%，占全國貨物出口總值比重達23%。

這份耀眼成績單，令越南決策層信心倍增，甚至公開提出“2030年躋身中等發(fā)達國家行列”的遠景目標(biāo)。

但鮮有人指出，越南當(dāng)前出口增長高度依賴代工模式，既無自主可控的核心零部件，也未構(gòu)建起橫跨上下游的完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

原商務(wù)部副部長魏建國曾明確指出，越南制造業(yè)仍處于全球價值鏈底端，與中國已形成的全鏈條制造能力相比，尚不具備可比性。

所謂出口繁榮，實質(zhì)是轉(zhuǎn)口貿(mào)易與勞動密集型簡單加工的疊加效應(yīng)。

換言之，越南承擔(dān)的只是貼牌組裝環(huán)節(jié)，所獲利潤微薄，僅相當(dāng)于整機售價的3%—5%。

越南政府對此缺乏清醒認知，仍將政策重心放在招商引資與產(chǎn)能擴張上。

既未設(shè)立國家級技術(shù)研發(fā)專項基金，亦未建立覆蓋中高職貫通的現(xiàn)代技工培養(yǎng)體系，始終將發(fā)展命脈系于外部資本與訂單波動之上。

這種重規(guī)模輕質(zhì)量、重速度輕結(jié)構(gòu)的發(fā)展路徑，注定無法穿越周期考驗。

正如上世紀(jì)80年代后期的日本，在GDP增速光環(huán)下忽略基礎(chǔ)科研投入與人才梯隊建設(shè)，最終在技術(shù)代際更迭中掉隊。

隨著全球需求收縮、訂單分流，加之我國智能制造升級提速、供應(yīng)鏈韌性增強。

此前遷往越南的外資企業(yè)正加速回流中國，或轉(zhuǎn)向印度、墨西哥等新興承接地。

資本撤離引發(fā)連鎖反應(yīng)：工廠關(guān)停潮涌現(xiàn)、青年失業(yè)率突破兩位數(shù)、季度GDP增速由7.2%驟降至1.8%，曾經(jīng)的“制造新高地”光環(huán)迅速褪色。

那個被反復(fù)描摹的“世界工廠”藍圖，終成鏡花水月。

債務(wù)滾雪球式膨脹家底幾近掏空

地產(chǎn)泡沫破裂、外資撤離、出口萎縮，三重沖擊疊加，令越南經(jīng)濟承壓面持續(xù)擴大。

而真正致命的軟肋，在于其財政底盤之脆弱，遠超外界普遍預(yù)期。

多重壓力之下，越南政府債務(wù)占GDP比重已達46%警戒線。

更為嚴(yán)峻的是，為推進南北高鐵建設(shè)、維持外資優(yōu)惠政策、保障基層公務(wù)員薪資發(fā)放，當(dāng)局擬將財政赤字率提升至5%，顯著超出東盟國家公認的3%安全閾值。

如此激進的財政擴張策略，只會加速債務(wù)螺旋惡化。

極具反差的是，當(dāng)年日本泡沫破裂后雖陷入“失去的三十年”，但其國內(nèi)仍保有全球領(lǐng)先的半導(dǎo)體設(shè)備、精密機床、汽車發(fā)動機等核心技術(shù)儲備，海外凈資產(chǎn)規(guī)模常年維持在3萬億美元以上。

反觀越南，既無自主芯片設(shè)計能力，亦無成體系的工業(yè)母機產(chǎn)業(yè)集群，高級技工占比不足勞動力總數(shù)的8%，海外直接投資存量尚不足千億美元。

整個經(jīng)濟體高度依附外資流入與主權(quán)信用舉債，一旦外部融資窗口關(guān)閉、債務(wù)集中到期，將面臨前所未有的償債危機。

目前越南已深陷典型債務(wù)惡性循環(huán)：

舊債到期需借新債償還，新增債務(wù)推高利息負擔(dān)，利息支出擠占本可用于產(chǎn)業(yè)升級的財政空間；

外資撤出導(dǎo)致產(chǎn)能閑置、工人失業(yè)，稅收基數(shù)萎縮，財政收入不增反降，進一步削弱償債能力。

盡管當(dāng)局曾嘗試啟動多項穩(wěn)增長舉措，包括下調(diào)基準(zhǔn)利率、擴大基建債券發(fā)行規(guī)模、推出中小企業(yè)紓困貸款計劃。

但上述措施并未扭轉(zhuǎn)基本面頹勢，反而加劇了貨幣貶值壓力與債務(wù)滾動難度，使國家信用評級持續(xù)承壓，離系統(tǒng)性風(fēng)險爆發(fā)點愈發(fā)接近。

可以說，今日的越南，已站在結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)折的懸崖邊緣——沒有緩沖帶，沒有備選方案，所有路徑皆指向一場不可回避的深度調(diào)整。

結(jié)語

越南的困局，本質(zhì)是一場理想與現(xiàn)實錯位的集體幻覺。

它只記住了中國高速增長的表象，卻忽略了改革開放四十余年制度演進與技術(shù)沉淀的漫長積累；

它只艷羨日本戰(zhàn)后崛起的速度，卻無視其戰(zhàn)前百年教育奠基與戰(zhàn)后三十年精密制造深耕。

這給所有發(fā)展中經(jīng)濟體敲響警鐘：真正的現(xiàn)代化，從來不是靠資本炒作、政策套利或概念包裝就能抵達。

唯有堅持長期主義，夯實產(chǎn)業(yè)底層能力，鍛造自主可控的技術(shù)筋骨，筑牢就業(yè)與消費雙輪驅(qū)動的內(nèi)生循環(huán)，方能在風(fēng)云變幻的世界格局中行穩(wěn)致遠。

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