小白認(rèn)為，現(xiàn)在買(mǎi)房既幸福，又糾結(jié)，其實(shí)都源于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的不確定性上。

幸福感來(lái)自此時(shí)上車(chē)，選擇眾多，肯定不是頭2年山頂上那樣高處不勝寒；但又糾結(jié)會(huì)不會(huì)在半山腰就開(kāi)香檳。

那這時(shí)市場(chǎng)上絕大部分購(gòu)房人，買(mǎi)房就一個(gè)理由：自住。

但今天想說(shuō)的這個(gè)板塊，在北京新房供地位置越來(lái)越好，產(chǎn)品越來(lái)越“潮”的背景下，顯得有點(diǎn)“格格不入”和擰巴。

擰巴點(diǎn)的在于2026年的供地計(jì)劃將偏向于軌道交通附近，配套較為完善的四代商品房住宅，

但這里就沒(méi)有地鐵，也沒(méi)有大型商業(yè)配套，更沒(méi)有四代宅。

朝陽(yáng)北部區(qū)域，距離距離市區(qū)最近，相對(duì)好一些的新盤(pán)板塊，各有各的痛點(diǎn)，酒仙橋的豪，但堵和密、崔各莊的繞和荒、奶西的孤。

酒仙橋拼產(chǎn)品，裝標(biāo)，但高標(biāo)的價(jià)格注定和大部分人無(wú)關(guān)。

崔各莊現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格比新房時(shí)期香多了，但流通有但不強(qiáng)的原因在于，房子已經(jīng)入住一些時(shí)間了，但你步行范圍內(nèi)，竟然找不到一個(gè)開(kāi)放底商，開(kāi)車(chē)到望京購(gòu)物，可能還沒(méi)外賣(mài)小哥到你家快呢。

奶西，我個(gè)人的感受，是升級(jí)版的崔各莊，位置好了一點(diǎn)，配套有了一點(diǎn)，產(chǎn)品好了一點(diǎn)，人氣旺了一點(diǎn)，去望京北苑兩大熱門(mén)商圈的路更直接了一點(diǎn)，這五點(diǎn)確實(shí)比崔各莊要強(qiáng)一些，但為什么會(huì)拿他和崔各莊比較，因?yàn)榫湍壳皝?lái)看，奶西更像一座孤島，前不著村后不著店的感覺(jué)，往北方向除了公園，剛剛拆遷規(guī)劃，需要更長(zhǎng)時(shí)間才能落地發(fā)展的歇甲村十幾個(gè)地塊，往南3公里才能夠的上望京北部的來(lái)廣營(yíng)板塊，這里地鐵還沒(méi)有規(guī)劃，配套還需要發(fā)展，后面還有供地，會(huì)不會(huì)還有四代宅，五代宅呢？

所以看到這里，你應(yīng)該懂我的意思了吧，就是朝陽(yáng)北的新盤(pán)看了一圈，讓我有種瑜不掩瑕的感受，就是優(yōu)點(diǎn)掩蓋不了缺點(diǎn)，但這邊的新房市場(chǎng)又沒(méi)有更好的選擇，就會(huì)擰巴。

那奶西的“瑕”說(shuō)了，如果看到這里你能接受，再繼續(xù)往下看，五個(gè)新盤(pán)我的踩盤(pán)感受。

先說(shuō)結(jié)論，綜合各個(gè)維度，純主觀排序。

板塊大改：中建宸園，望京國(guó)譽(yù)府

品質(zhì)改善：首開(kāi)金茂望京樾，望京云尚

剛改上車(chē)：御林灣

因?yàn)橥╅惺垠懒?，宸園也沒(méi)什么新房了，主要說(shuō)說(shuō)另外三個(gè)在售新盤(pán)。

御林灣，首農(nóng)的項(xiàng)目，沒(méi)公布案名和售賣(mài)信息前，每次踩盤(pán)路過(guò)都好奇，這封頂?shù)臉菚?huì)不會(huì)拿出來(lái)賣(mài)房，結(jié)果去年年底，拿地8年，終于有消息了，西區(qū)洋房+東區(qū)高層，共計(jì)3500套，其中有1500套為商品房，2000套中職家屬樓和人才公寓，高層單價(jià)據(jù)說(shuō)要賣(mài)6萬(wàn)起，洋房也有6萬(wàn)多的價(jià)格，比周邊幾個(gè)新房首期入市的8萬(wàn)+單價(jià)要便宜不少，就算比他們的現(xiàn)售價(jià)格也要低，這個(gè)定價(jià)勢(shì)必也會(huì)重新定義奶西的新房二手房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)。

項(xiàng)目戶(hù)型南區(qū)為91-153平2至4居，540萬(wàn)起；西區(qū)洋房為213-220平4居，約1500-1600萬(wàn)。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，價(jià)格低、準(zhǔn)現(xiàn)房、有帶陽(yáng)臺(tái)洋房；

項(xiàng)目缺陷：南區(qū)大高層、戶(hù)型沒(méi)迭代、弱得房率。

望京云尚，金隅開(kāi)發(fā)，因?yàn)楸韧╅腥胧型?，且有部分房源現(xiàn)房銷(xiāo)售，所以園林水系和產(chǎn)品得房率，感覺(jué)有點(diǎn)比著金茂做的，在隔壁項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步做了優(yōu)化，水系和精致細(xì)節(jié)做的更多了，鋁板和玻璃幕墻的現(xiàn)代外立面，400多戶(hù)的低密體量。

該項(xiàng)目戶(hù)型為109-167平2至4居，900萬(wàn)左右的起步加價(jià)格，主力為3-4居。

優(yōu)勢(shì)：得房率高于金茂和御林灣，低密住戶(hù)少；

缺陷：金隅做改善盤(pán)比較晚，還需要有入住樓盤(pán)驗(yàn)證口碑。

望京國(guó)譽(yù)府，北京城建的高端系，和同為200多戶(hù)體量的中建宸園都是奶西目前為止最好的房子之一，唐風(fēng)純洋房，和宸園宋風(fēng)山水宅相比，首先從設(shè)計(jì)風(fēng)格來(lái)看，看個(gè)人喜好，更喜歡哪款了，國(guó)譽(yù)府好的一點(diǎn)是純洋房設(shè)計(jì)，整體樓間距好于宸園，宸園為洋房別墅混搭，樓棟排布更密，活動(dòng)空間局促一些。

項(xiàng)目單價(jià)8.8萬(wàn)，180-200平3至4居為主力戶(hù)型，所有戶(hù)型都有北側(cè)帶窗家政間，200平的戶(hù)型宸園是4+1的設(shè)計(jì)，比較之下國(guó)譽(yù)府做了南向四面寬，但仍保持了6米左右的客廳面寬，以及60平以上的客廳尺寸，北側(cè)還多了一個(gè)開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，宸園好的是大戶(hù)型多一間阿姨房，做家政間用途面積也會(huì)更大一些。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：純洋房樓間距好，較新的戶(hù)型產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

缺陷：價(jià)格高，家政間做阿姨房有點(diǎn)小。

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