半個月前，晉寧區(qū)晉城片區(qū)有一宗住宅用地流拍了，這已經(jīng)是該地塊一年之內(nèi)第二次拍賣失敗。去年2月13日，這塊地就已經(jīng)拍賣過一次，當(dāng)時也流拍了。

熟悉晉城片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)歷史的人都知道，流拍地塊本來是華僑城公園悅府項目的后續(xù)開發(fā)用地，有90畝，當(dāng)年其實已經(jīng)出讓給了華僑城，只不過華僑城后來退地了，晉寧區(qū)才拿出來重新拍賣。

這塊地兩次拍賣時的面積、容積率和起拍價格都一模一樣，連續(xù)兩次流拍，表明該地塊如果規(guī)劃條件不變，確實沒有市場。其實去年底第二次掛拍，云南房網(wǎng)就預(yù)料到多半還會流拍。這個結(jié)果相信晉寧區(qū)也早已猜到，可是依舊將一塊明顯缺乏買家的土地反復(fù)拿出來拍賣，說明晉寧還是不甘心目前的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，仍想努力一下。

晉寧區(qū)流拍地塊的位置

這幾年房地產(chǎn)市場下行，對昆明遠郊區(qū)縣的影響比主城區(qū)要大得多，這兩年晉寧區(qū)幾乎沒有新增房地產(chǎn)項目，陷入困境的樓盤倒是不少，就在晉城片區(qū)這宗土地流拍的同時，晉寧區(qū)法院同時發(fā)布了兩家房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)公告，一家是云南乾升置業(yè)置業(yè)有限公司，另一家是昆明中和實地置業(yè)有限公司，前者開發(fā)的項目是藍光雍錦香頌，后者開發(fā)的是實地常春藤。如今開發(fā)商破產(chǎn)，兩個項目的爛攤子仍需要收拾。

實地常春藤

晉寧本來是昆明城市擴張的主要受益者，10年前，昆明市還將城市發(fā)展的方向確定為“南延北拓”，但到了2021年，政策風(fēng)向突變，“南延”變?yōu)椤澳峡亍?，與此同時國內(nèi)房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)拐點，晉寧區(qū)一度轟轟烈烈的房地產(chǎn)開發(fā)就逐漸啞火了。

晉寧區(qū)位于昆明市域南部，擁有昆明各區(qū)中最長的滇池湖岸線，交通便捷，本來具有開發(fā)房地產(chǎn)的良好條件，在2019年房地產(chǎn)投資頂峰時期，全區(qū)有超過20個項目上馬，并主要集中在三個區(qū)域：一是區(qū)政府所在的昆陽街道，以昆陽城區(qū)為核心圍繞當(dāng)?shù)鼐幼⌒枨筮M行的開發(fā)，招商蛇口、新城控股、藍光、實地集團等都在此開發(fā)項目。第二個區(qū)域是古滇片區(qū)，集中了眾多康養(yǎng)旅居項目，諾士達、保利發(fā)展、清鳳集團、碧桂園等房企在此開發(fā)古滇名城、保利和光嶼湖、青鳳滇池美岸等項目；第三個區(qū)域是晉城片區(qū)，有華僑城、海倫堡等房企，代表項目是公園悅府和海倫堡晉云府。

晉城片區(qū)的開發(fā)規(guī)模在三個片區(qū)中最少，以本地客源為主，兼顧外銷。但晉城片區(qū)本地的需求并不大，開發(fā)旅居項目的條件又不如古滇片區(qū)，因此目前的處境最為尷尬，這也是造成原公園悅府地塊兩次拍賣均告失敗的主要原因。

開發(fā)相對活躍的昆陽片區(qū)和古滇片區(qū)其實也只是因為前期項目比較多，這些項目仍在持續(xù)去化，所以還保持一定銷售規(guī)模。去年晉寧區(qū)有3個項目銷售額超過1億元，古滇名城和滇池美岸都在古滇片區(qū)，但都是賣了多年的老盤。排名第三的晉寧吾悅廣場在昆陽，也已銷售多年。整個晉寧新增房地產(chǎn)投資這幾年一直呈大幅下滑態(tài)勢，去年1-11月房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資比上一年同期又下降了44.3%。

但晉寧區(qū)無論是昆陽還是晉城和古滇，因為均屬于滇池湖濱地帶，規(guī)劃中還有地鐵、輕軌，房地產(chǎn)開發(fā)的資源稟賦其實仍然比較優(yōu)越，尤其是旅居康養(yǎng)方面發(fā)展?jié)摿薮?，但釋放這些潛力的前提是國內(nèi)房地產(chǎn)市場止跌趨穩(wěn)，晉寧和昆明主城的融合加快，昆明發(fā)展旅居產(chǎn)業(yè)重新將南拓作為目標(biāo)，包括9號線、彩云南路南延等重要交通工程再次提上建設(shè)日程。

一句話，晉寧還是得等風(fēng)來。