最近，在琶洲上班的“牛馬”們，紛紛感慨：這兩年，琶洲的“牛馬”真的比珠江新城多了。

以前提起廣州CBD，大家腦子里只有珠江新城，東塔西塔、花城廣場(chǎng)，走在路上全是穿西裝革履的精英。

可現(xiàn)在再去看看，珠城的寫字樓里不少樓層掛著“空置出租”的牌子。

反倒是琶洲，早晚高峰的地鐵8號(hào)線能擠到你懷疑人生，排隊(duì)等寫字樓電梯的人更是直接多到爆...

可能有人會(huì)杠，珠城還是廣州的門面啊。但門面歸門面，論搞錢的煙火氣和打工人的密度，琶洲現(xiàn)在是真的贏麻了。

就說數(shù)據(jù)吧，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2024年珠江新城的寫字樓凈吸納量已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

2025年一季度，它所在的體育中心商務(wù)區(qū)，甲級(jí)寫字樓空置率都漲到18.7%了。

就連廣州太古匯這樣的頂流寫字樓，出租率也從2019年末的97%降到了2025年一季度的91%，少了6個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著什么？意味著不少企業(yè)真的搬走了。

最明顯的就是廣汽，直接把總部從珠江新城搬到了番禺化龍。

還有四大會(huì)計(jì)所之一的普華永道，此前也有人拍到它拆下了珠城寫字樓里的招牌，敗走珠城。

除此之外，這兩年從珠城搬走的企業(yè)還有不少，大多是往琶洲、金融城這些新興商務(wù)區(qū)挪。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，近三年來，超過60%的新興行業(yè)搬遷選址紛紛指向琶洲和廣州國(guó)際金融城。

說實(shí)話，現(xiàn)在CBD的風(fēng)向，的確是變了。

那為啥要搬？

說白了就是性價(jià)比，在珠江新城租100平米的辦公室，月租在琶洲能租到150平米，對(duì)于企業(yè)來說，這筆錢省下來，不香嗎？

而且珠城發(fā)展這么多年，開發(fā)已經(jīng)到頂了，沒什么增量空間了。

反觀琶洲，光是面積就有近15平方公里，足夠企業(yè)大展拳腳。

再說說琶洲的現(xiàn)狀，可能還有人覺得琶洲只是個(gè)搞廣交會(huì)的地方，那確實(shí)有點(diǎn)out了。

現(xiàn)在的琶洲，早已是互聯(lián)網(wǎng)大廠的聚集地，騰訊、阿里、小米、唯品會(huì)都在這兒建了區(qū)域總部。

△遍地互聯(lián)網(wǎng)大廠的琶洲

截至2025年，琶洲試驗(yàn)區(qū)集聚的企業(yè)已經(jīng)超過3.6萬家，比2020年增長(zhǎng)了80%。

其中年?duì)I收1億元以上的腰部企業(yè)就有300多家，“四上企業(yè)”更是占到了海珠區(qū)的40%。

寫字樓平均出租率接近80%，營(yíng)收百億級(jí)的樓宇就有9棟。

2025年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)73.9萬平方米，其中40%都集中在琶洲，而且不僅供應(yīng)多，去化也快。

截至2025年底，琶洲的空置率同比還下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

這背后，全是企業(yè)和打工人用腳投票的結(jié)果。

我有朋友在琶洲的一棟互聯(lián)網(wǎng)寫字樓上班，天天吐槽，每天早上電梯都要等好幾趟。

樓下的咖啡店，永遠(yuǎn)有拿著電腦開晨會(huì)的團(tuán)隊(duì)，晚上十點(diǎn)，寫字樓里還有一半的燈是亮著的。

有時(shí)候太累了，在工位上沒辦法躺平，就直接到樓下大草坪躺平，畢竟“牛馬”也要放放牧嘛。

這種上班的強(qiáng)度，估計(jì)現(xiàn)在很多珠城上班的牛馬已經(jīng)少有感受了，畢竟誰能卷得過互聯(lián)網(wǎng)大廠呢？

不過，琶洲CBD的崛起，也讓部分網(wǎng)友覺得，珠江新城CBD正在越秀化。

即指珠江新城如昔日越秀區(qū)的發(fā)展歷程一般，曾是廣州的絕對(duì)中心，直到企業(yè)們往外轉(zhuǎn)移，寫字樓空置率逐漸走高，輝煌不再。

但我不認(rèn)可這樣的觀點(diǎn)。

畢竟珠江新城目前來看依然能打，依然是廣州的CBD門面，聚集著大量世界500強(qiáng)企業(yè)，承擔(dān)著廣州高質(zhì)量發(fā)展的主陣地角色。

只是它的定位變了，更多是高端總部、金融機(jī)構(gòu)的聚集地。

而琶洲，走的是數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能的路子，主打一個(gè)接地氣、高成長(zhǎng)。

吸引的都是年輕的企業(yè)和年輕的打工人，所以“牛馬”密度才會(huì)這么高。

這其實(shí)也反映了廣州CBD發(fā)展格局的變化，以前是珠江新城“一家獨(dú)大”，現(xiàn)在已經(jīng)變成了“多核共生”的局面。

根據(jù)廣州市政府的消息，現(xiàn)在廣州有三大CBD躋身全國(guó)20強(qiáng)：

分別是天河中央商務(wù)區(qū)（珠江新城、金融城都在這，全國(guó)第3）

琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)（全國(guó)第9）

長(zhǎng)隆萬博商務(wù)區(qū)（全國(guó)第15）

不得不說，廣州的CBD真的有在多點(diǎn)開花啊。

這幾個(gè)CBD各有側(cè)重，珠江新城主打金融、高端總部；琶洲專攻數(shù)字經(jīng)濟(jì)；金融城聚焦傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)；長(zhǎng)隆萬博走“文商旅+時(shí)尚產(chǎn)業(yè)”的路子。

不再是以前那種你爭(zhēng)我搶的局面，而是互相補(bǔ)充、共同發(fā)展。

其實(shí)廣州的發(fā)展就是這樣，不固守成規(guī)，不斷向南延伸，從珠江新城到琶洲，再到長(zhǎng)隆萬博，這條城市新中軸，正在催生一個(gè)又一個(gè)新的增長(zhǎng)極。

可能再過幾年，提起廣州的CBD，大家不會(huì)再只想到珠江新城，而是會(huì)脫口而出琶洲、萬博這些名字。

畢竟，打工人在哪里，活力就在哪里，企業(yè)在哪里，未來就在哪里。

現(xiàn)在的琶洲，雖然還有不足，比如下班想逛個(gè)高端商圈還得去天河。

但論搞錢的勢(shì)頭和打工人的密度，它現(xiàn)在真的比珠江新城多太多了，這一點(diǎn)，只要你早晚高峰來琶洲擠一次地鐵，就全明白了。

最后，你是在哪個(gè)CBD上班的呢？你覺得廣州現(xiàn)在哪里最擠？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。