家人們，今天咱們聊個(gè)實(shí)打?qū)嵉姆慨a(chǎn)熱點(diǎn)，不玩虛的、不繞彎子，不管你有房沒(méi)房，都得認(rèn)真聽(tīng)，因?yàn)檫@事兒背后的邏輯，藏著未來(lái)幾年咱們身邊的大變化，而且每一句都是大實(shí)話，不忽悠、不夸大。

先給大家報(bào)個(gè)實(shí)打?qū)嵉臄?shù)，咱們地方政府賣地的錢，四年時(shí)間，整整少了約4.6萬(wàn)億！可能很多家人對(duì)“4.6萬(wàn)億”沒(méi)概念，我給你們換算一下，相當(dāng)于咱們國(guó)家近百個(gè)縣城一年的財(cái)政收入加起來(lái)，也相當(dāng)于 millions 普通人一輩子的收入總和，說(shuō)白了就是一筆天文數(shù)字。

具體來(lái)說(shuō)，就是2021年的時(shí)候，地方賣地一年能賺8.7萬(wàn)億，那時(shí)候樓市還比較火，開(kāi)發(fā)商拿地也積極，地方靠賣地就能賺得盆滿缽滿。但從2022年開(kāi)始，就一年比一年少，到了2025年，賣地收入就只剩4.15萬(wàn)億左右了，整整四年時(shí)間，直接少了一半還多，降幅超過(guò)50%。

而最近又出了個(gè)新消息，今年好多省份都放話了，說(shuō)今年的賣地收入要實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，要把這幾年少賺的錢，慢慢補(bǔ)回來(lái)一些。這就有意思了，前四年跌得這么慘，今年突然說(shuō)要漲，到底是真的能漲，還是喊口號(hào)？今天咱們就一層層扒開(kāi)，把背后的門道、可能的影響，還有我最真實(shí)的觀點(diǎn)，都跟大家說(shuō)透。

首先，咱們先拆解第一個(gè)問(wèn)題：為什么這四年，地方賣地的錢會(huì)少了4.6萬(wàn)億這么多？說(shuō)白了，就三個(gè)核心原因，每一個(gè)都跟咱們普通人的生活息息相關(guān)，一聽(tīng)就懂，不搞那些專業(yè)術(shù)語(yǔ)。

第一個(gè)原因，也是最直接的，就是樓市冷了，開(kāi)發(fā)商不敢拿地、不愿拿地了。前幾年樓市火爆的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地、蓋樓，哪怕高價(jià)拿地也不怕，因?yàn)樗麄冇X(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)一直漲，蓋好就能賣出去，能賺大錢。但從2022年開(kāi)始，樓市就變天了，房?jī)r(jià)不漲反跌，很多城市的房子賣不出去，開(kāi)發(fā)商手里壓了一堆庫(kù)存，資金鏈也緊張，甚至不少開(kāi)發(fā)商暴雷、破產(chǎn)。

你想啊，開(kāi)發(fā)商自己都快撐不下去了，手里沒(méi)錢，也不敢再冒險(xiǎn)拿地了，畢竟拿地就意味著要投巨資，萬(wàn)一蓋好賣不出去，就徹底玩完。所以這幾年，很多地方的土地沒(méi)人拍，甚至出現(xiàn)流拍的情況，有的土地就算拍出去，價(jià)格也比以前低了很多，地方賣地的收入自然就大幅縮水了。這就好比，以前有人搶著買你的東西，你能賣高價(jià)；現(xiàn)在沒(méi)人買了，就算降價(jià)也沒(méi)人要，收入能不減少嗎？

第二個(gè)原因，是咱們的住房需求變了，房子已經(jīng)夠住了，不需要再大量蓋新樓了。以前咱們國(guó)家在快速城市化，很多農(nóng)村人進(jìn)城買房，還有很多人改善住房，對(duì)房子的需求特別大，所以開(kāi)發(fā)商要不停拿地、蓋樓，地方也能不停賣地賺錢。但現(xiàn)在，城市化的速度慢下來(lái)了，農(nóng)村人進(jìn)城買房的需求少了，而且很多家庭都已經(jīng)有了房子，甚至有了兩套、三套，剛需和改善的需求都慢慢飽和了。

需求少了，開(kāi)發(fā)商蓋的房子就賣不出去，自然就不會(huì)再拿地，地方賣地的收入也就跟著少了。這是大趨勢(shì)，不是某一個(gè)城市、某一個(gè)開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，是整個(gè)行業(yè)的變化，誰(shuí)也擋不住。

第三個(gè)原因，是地方“靠地生財(cái)”的模式，本身就有隱患，現(xiàn)在終于暴露出來(lái)了?？赡芎芏嗉胰瞬恢?，地方政府的財(cái)政收入，很大一部分都來(lái)自賣地，有的地方甚至90%以上的財(cái)政收入都靠賣地，這就是所謂的“土地財(cái)政”。前幾十年，這種模式確實(shí)管用，地方靠賣地的錢，修公路、建學(xué)校、蓋醫(yī)院，改善城市面貌，推動(dòng)城市化發(fā)展。

但這種模式，本質(zhì)上就是“寅吃卯糧”，把未來(lái)的錢提前變現(xiàn)，能不能持續(xù)，全看房?jī)r(jià)能不能一直漲、樓市能不能一直火。一旦樓市冷下來(lái)，開(kāi)發(fā)商不拿地，地方的財(cái)政收入就會(huì)斷崖式下跌，這四年少了4.6萬(wàn)億，就是最好的證明。而且，這種模式還把地方債務(wù)、銀行貸款和老百姓的財(cái)富都綁在了一起，風(fēng)險(xiǎn)特別大，現(xiàn)在樓市冷了，這些風(fēng)險(xiǎn)就慢慢暴露出來(lái)了。

接下來(lái)，咱們聊第二個(gè)問(wèn)題：賣地收入少了4.6萬(wàn)億，對(duì)咱們普通人有什么影響？還有，今年多省預(yù)計(jì)賣地收入增長(zhǎng)，又會(huì)帶來(lái)哪些變化？這里我不說(shuō)那些宏觀的、虛的，只說(shuō)咱們普通人能實(shí)實(shí)在在感受到的影響。

先說(shuō)說(shuō)這四年賣地收入減少，咱們已經(jīng)感受到的影響。第一個(gè)影響，就是地方財(cái)政緊張，很多公共服務(wù)都受影響了。地方賣地的錢少了，手里沒(méi)錢了，就沒(méi)法再像以前那樣大量投入基建、民生領(lǐng)域。比如，有的地方的公交減班、甚至停運(yùn)，原因就是運(yùn)營(yíng)資金不夠；有的地方的教師、公務(wù)員績(jī)效獎(jiǎng)金被拖欠，公園、地鐵等基建項(xiàng)目停工或者延期；還有的地方甚至出現(xiàn)亂罰款、亂攤派的情況，本質(zhì)上都是因?yàn)樨?cái)政緊張，想辦法湊錢。

第二個(gè)影響，是相關(guān)行業(yè)的就業(yè)受到了沖擊。賣地少了，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)大量蓋樓，建筑行業(yè)、建材行業(yè)、裝修行業(yè)、家電家居行業(yè)，還有房產(chǎn)中介，這些跟房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，都受到了很大的影響。比如，建筑工人沒(méi)活干，只能回家或者轉(zhuǎn)行；建材市場(chǎng)的商戶生意慘淡，很多人關(guān)店倒閉；房產(chǎn)中介也沒(méi)單子，收入大幅下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，建筑行業(yè)直接吸納了約5000萬(wàn)工人，家電家居行業(yè)有3000萬(wàn)從業(yè)者，這些人的就業(yè)和收入，都因?yàn)橘u地收入減少而受到了影響。

第三個(gè)影響，是咱們普通人的消費(fèi)變謹(jǐn)慎了。樓市冷了，房?jī)r(jià)下跌，很多人手里的房子貶值了，覺(jué)得自己的財(cái)富縮水了，就不敢再亂花錢了，開(kāi)始存錢、減少負(fù)債。央行的調(diào)查顯示，現(xiàn)在有超過(guò)一半的人，都傾向于增加儲(chǔ)蓄、減少負(fù)債，這種“不敢花錢”的心態(tài)，又導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)低迷，商場(chǎng)里的店鋪一家接一家關(guān)門，街上人流不少，但真正下單的人很少，形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

再說(shuō)說(shuō)，今年多省預(yù)計(jì)賣地收入增長(zhǎng)，可能會(huì)帶來(lái)的影響。首先，大家別誤會(huì)，賣地收入增長(zhǎng)，不代表樓市要回暖、房?jī)r(jià)要暴漲，只是地方想辦法增加財(cái)政收入的一種方式?？赡芎芏嗟胤綍?huì)出臺(tái)一些政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商拿地，比如降低拿地門檻、給予補(bǔ)貼，或者推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，吸引開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍。

如果賣地收入真的能增長(zhǎng)，地方財(cái)政緊張的情況會(huì)得到緩解，那些停工的基建項(xiàng)目、拖欠的績(jī)效獎(jiǎng)金，可能會(huì)慢慢得到解決，公共服務(wù)也會(huì)有所改善。同時(shí)，相關(guān)行業(yè)的就業(yè)壓力也會(huì)稍微緩解一些，比如建筑工人、建材商戶，可能會(huì)有更多的機(jī)會(huì)。

但大家也要注意，這種增長(zhǎng)，大概率是“溫和增長(zhǎng)”，不會(huì)回到前幾年的火爆狀態(tài)，而且是結(jié)構(gòu)性的，不是所有省份、所有城市都能增長(zhǎng)。那些人口流入多、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的一線、強(qiáng)二線城市，賣地收入可能會(huì)增長(zhǎng)，但那些人口流出多、產(chǎn)業(yè)薄弱的三四線城市、小縣城，賣地收入依然會(huì)很慘淡，甚至可能繼續(xù)下跌。而且，如果地方為了追求賣地收入增長(zhǎng)，過(guò)度刺激開(kāi)發(fā)商拿地，可能會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存再次增加，反而加劇樓市的風(fēng)險(xiǎn)。

最后，也是最核心的部分，跟大家說(shuō)說(shuō)我最真實(shí)、最犀利的觀點(diǎn)，不唱多、不唱空，只說(shuō)大實(shí)話，可能有些話不好聽(tīng)，但絕對(duì)是貼近現(xiàn)實(shí)、發(fā)自內(nèi)心的，希望能讓大家多一些思考，也希望大家能理性看待這件事。

第一個(gè)觀點(diǎn)：賣地收入四年少了4.6萬(wàn)億，不是壞事，反而是樓市去泡沫、回歸理性的必然結(jié)果，是一件好事。前幾年，樓市太瘋狂了，房?jī)r(jià)虛高，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地、炒地，地方過(guò)度依賴賣地收入，整個(gè)行業(yè)都充滿了泡沫，這種模式根本不可持續(xù)。這四年賣地收入減少，其實(shí)就是在擠泡沫，讓樓市回歸本質(zhì)——房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，讓開(kāi)發(fā)商回歸理性，讓地方擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。

可能很多人覺(jué)得，賣地收入減少，地方財(cái)政緊張，影響了咱們的生活，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種陣痛是必須的。如果一直靠賣地賺錢，一直讓樓市泡沫膨脹，早晚都會(huì)出大問(wèn)題，到時(shí)候影響的，會(huì)是咱們每一個(gè)普通人的利益?，F(xiàn)在擠掉泡沫，雖然短期會(huì)有陣痛，但長(zhǎng)期來(lái)看，樓市會(huì)更健康，地方財(cái)政會(huì)更穩(wěn)定，咱們普通人的生活也會(huì)更踏實(shí)。

第二個(gè)觀點(diǎn)：今年多省預(yù)計(jì)賣地收入增長(zhǎng)，別被“增長(zhǎng)”這兩個(gè)字騙了，這不是樓市回暖的信號(hào)，更不是房?jī)r(jià)要暴漲的信號(hào)，只是地方在“穩(wěn)財(cái)政”，不是在“炒樓市”。很多省份說(shuō)要實(shí)現(xiàn)賣地收入增長(zhǎng)，本質(zhì)上是因?yàn)檫@幾年財(cái)政太緊張了，想通過(guò)賣地增加收入，緩解財(cái)政壓力，保障公共服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而不是想重新刺激樓市、推高房?jī)r(jià)。

大家一定要明白，現(xiàn)在的樓市，已經(jīng)徹底告別了“普漲時(shí)代”，就算賣地收入增長(zhǎng)，也只是部分城市、部分優(yōu)質(zhì)地塊的增長(zhǎng)，不會(huì)出現(xiàn)以前那種“全民炒房、房?jī)r(jià)暴漲”的情況。那些指望賣地收入增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)就會(huì)跟著漲，想靠炒房賺錢的人，趁早放棄這個(gè)念頭，只會(huì)讓你虧得很慘。

第三個(gè)觀點(diǎn)：地方擺脫“土地財(cái)政”，是必然趨勢(shì)，也是唯一的出路，這四年賣地收入減少，其實(shí)就是在倒逼地方轉(zhuǎn)型。以前地方靠賣地賺錢，不用費(fèi)心思發(fā)展產(chǎn)業(yè)，不用琢磨怎么增加其他財(cái)政收入，但現(xiàn)在，賣地收入少了，地方只能被迫轉(zhuǎn)型，只能靠發(fā)展產(chǎn)業(yè)、增加稅收來(lái)增加財(cái)政收入，而不是再靠賣地“躺平”。

這種轉(zhuǎn)型，雖然很難，但對(duì)咱們普通人來(lái)說(shuō)，是好事。地方發(fā)展產(chǎn)業(yè)，就能創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，咱們普通人就能有更多的工作機(jī)會(huì)，收入也能更穩(wěn)定；地方靠稅收增加財(cái)政收入，就不會(huì)再過(guò)度依賴賣地，也不會(huì)再為了賣地而推高房?jī)r(jià)，咱們普通人買房的壓力，也會(huì)慢慢緩解。而且，這種轉(zhuǎn)型，會(huì)讓咱們的城市發(fā)展更健康，公共服務(wù)更完善，咱們的生活也會(huì)更幸福。

第四個(gè)觀點(diǎn)：咱們普通人，不用過(guò)度焦慮樓市的變化，也不用被那些“賣地收入增長(zhǎng)=房?jī)r(jià)暴漲”“賣地收入減少=樓市崩盤”的謠言帶偏，做好自己的事，過(guò)好自己的日子，才是最重要的。樓市的漲跌，賣地收入的多少，都是大趨勢(shì)，不是咱們普通人能左右的，咱們沒(méi)必要為了這些事情焦慮，更沒(méi)必要跟風(fēng)炒房、跟風(fēng)買房。

以前，很多人覺(jué)得，買房就能賺錢，就能實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由，所以不惜掏空六個(gè)錢包買房，甚至貸款買房、炒房，但現(xiàn)在，這種時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。房子就是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，不管樓市怎么變，不管賣地收入怎么變，咱們普通人，有一套自己住的房子，安穩(wěn)過(guò)日子，有穩(wěn)定的工作，有穩(wěn)定的收入，比什么都重要。

最后，我想說(shuō)一句：這四年賣地收入少了4.6萬(wàn)億，是樓市的一次“降溫”，也是地方轉(zhuǎn)型的一次“陣痛”；今年多省預(yù)計(jì)賣地收入增長(zhǎng)，是地方“穩(wěn)財(cái)政”的努力，也是樓市回歸理性后的一次“修復(fù)”，不是“反彈”。

樓市再也回不到以前的瘋狂時(shí)代了，未來(lái)的樓市，會(huì)更理性、更健康，地方也會(huì)慢慢擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，走向更可持續(xù)的發(fā)展道路。咱們普通人，不用跟風(fēng)、不用焦慮，理性看待樓市的每一次變化，專注于自己的生活，努力賺錢，安穩(wěn)過(guò)日子，就是最好的選擇。

今天就跟大家聊這么多，每一句話都是我最真實(shí)的觀點(diǎn)，不忽悠、不夸大，希望能讓大家對(duì)這個(gè)熱點(diǎn)有更清晰的認(rèn)識(shí)，也希望能引發(fā)大家的思考。如果大家有什么想說(shuō)的，有什么疑問(wèn)，都可以在評(píng)論區(qū)留言，我會(huì)一一回復(fù)大家，后續(xù)我也會(huì)持續(xù)關(guān)注樓市的熱點(diǎn)，跟大家分享最真實(shí)、最接地氣的觀點(diǎn)，記得關(guān)注我，不迷路，咱們下期再見(jiàn)。