1、1月30日，萬(wàn)科發(fā)了一份公告?？赐旰?，整個(gè)資本市場(chǎng)都炸了。預(yù)虧820億。

2、什么概念？萬(wàn)科現(xiàn)在的市值才560億。相當(dāng)于把自己虧了個(gè)精光，還倒欠260億。

3、這份預(yù)告，瞬間一石激起千層浪：“原來(lái)萬(wàn)科也會(huì)掛科”，“這是中國(guó)房地產(chǎn)舊模式崩潰的典型標(biāo)志”，“看你濃眉大眼的，原來(lái)和他們都一樣”。

4、萬(wàn)科說(shuō)，不是，你們能不能聽(tīng)我解釋解釋？我們虧損是有原因的。我們的虧損，有如下四大原因：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2023年、2024年銷售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。這些項(xiàng)目的地價(jià)獲取成本較高，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。 （二）因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值。 （三）部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損。 （四）部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

5、……這，聽(tīng)不懂……別解釋了。如果解釋有用，還要警察做什么？

6、啊。別吵了，別吵了。聽(tīng)我說(shuō)兩句。

7、是這樣的。我和萬(wàn)科打過(guò)一些交道。不算很熟。但我一直很尊敬萬(wàn)科。因?yàn)槲液茏鹁赐跏?。年輕時(shí)讀他的《讓靈魂跟上腳步》，給了我很多啟發(fā)和力量。后來(lái)喜歡登山，也是受他影響。但真正讓我敬佩的，是他在疫情期間，給清華捐贈(zèng)53億成立公共衛(wèi)生與健康學(xué)院的決定（《》）。那是一種“把錢(qián)用在刀刃上”的格局。

8、所以……所以，這樣吧。今天我來(lái)斗膽試著翻譯一下，萬(wàn)科說(shuō)的這四個(gè)原因。看看是不是能幫你理解，它真正的意思。

9、首先聲明，以下翻譯，純屬個(gè)人理解，不代表萬(wàn)科。此外，我不炒股。我更不教別人炒股。所以，以下翻譯也不構(gòu)成任何投資建議。

10、好。疊完buff，我們先從第一條原因開(kāi)始。看原文。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2023年、2024年銷售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。這些項(xiàng)目的地價(jià)獲取成本較高，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

11、這句話有點(diǎn)拗口。但其實(shí)意思很簡(jiǎn)單：我們?nèi)ツ晏澋腻X(qián)（原文：報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)），是因?yàn)樵诘貎r(jià)最貴的時(shí)候買(mǎi)地（原文：項(xiàng)目的地價(jià)獲取成本較高），在市場(chǎng)最冷的時(shí)候賣(mài)房（原文：2023年、2024年銷售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存）。

12、所以，你看到的“虧損”，其實(shí)是在“出清”。出清什么？出清歷史最差的一批庫(kù)存。

13、再看第二條。

原文：因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值。

14、這句話很?chē)?yán)謹(jǐn)。很財(cái)務(wù)。但是也是真的很難懂。翻譯成（也許不那么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模┢胀ㄔ?，就是：賬上“可能收不回來(lái)的錢(qián)”，我們一次性認(rèn)虧。

15、有些人，可能是真的不會(huì)還錢(qián)了（原文：風(fēng)險(xiǎn)敞口升高）。我們不能自己騙自己。我們決定，把收不回來(lái)的“應(yīng)收賬款”刪掉（原文：信用減值）。把手里土地的價(jià)值，從發(fā)票上的數(shù)字，調(diào)低為跳水后的真實(shí)價(jià)格（原文：資產(chǎn)減值）。

16、所以，你看到的“虧損”，其實(shí)是在“排雷”。不是今年業(yè)績(jī)突然變壞。而是我們不再掩蓋。

17、接著看第三條。

原文：部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損。

18、除了賣(mài)房子，我們還有長(zhǎng)租、商業(yè)、物業(yè)這些自營(yíng)業(yè)務(wù)（原文：部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)）。這些業(yè)務(wù)收入不行，但成本很高，所以在虧損（原文：折舊攤銷后整體虧損）。另外，我們信心最足的時(shí)候，還投資了一些項(xiàng)目（原文：非主業(yè)財(cái)務(wù)投資），他們也在虧損。這些，我們不能不認(rèn)。

19、所以，你看到的“虧損”，其實(shí)是在“認(rèn)栽”。順周期的加分，成了逆周期的拖累。

20、最后看第四條。

原文：部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

21、我們決定賣(mài)項(xiàng)目（原文：大宗資產(chǎn)交易），賣(mài)股權(quán)（原文：股權(quán)交易）。即便交易對(duì)手拼命殺價(jià)（原文：低于賬面值）。但為了活下去，我們只能咬著牙賣(mài)。

22、所以，你看到的“虧損”，其實(shí)是在“回血”。因?yàn)橐陨显?，我們必須刮骨療傷，我們必須斷臂求生?/p>

23、出清。排雷。認(rèn)栽?；匮?。

24、這四個(gè)詞，翻譯成一句大白話就是：我們?cè)诮o自己做一次財(cái)務(wù)意義上的“徹底清賬”。

25、為什么要“徹底清賬”？為什么要在2025年徹底清賬？

26、因?yàn)槿绻衲瓴贿@樣做，后面的每一年，都會(huì)被減值、被追問(wèn)、被質(zhì)疑。賬算不清，人也走不遠(yuǎn)。把過(guò)去的代價(jià)徹底算清楚，新資本、新團(tuán)隊(duì)才敢進(jìn)場(chǎng)，組織也才有資格，去談未來(lái)怎么活。

27、重啟之前，先清掉舊賬。新生之前，先承認(rèn)舊傷。不把雷排掉，春天來(lái)了，也只是把花開(kāi)在地雷上。

28、哎。做企業(yè)，真的不容易。尤其是在周期的谷底。

29、再次強(qiáng)調(diào)，這篇文章不構(gòu)成任何投資建議。我不是想為萬(wàn)科的虧損洗地。萬(wàn)科的未來(lái)，依然充滿兇險(xiǎn)。我只是想對(duì)“敢于把賬算清楚的組織”，表達(dá)一份尊重。

30、多一份對(duì)周期的敬畏，少一份對(duì)掙扎者的嘲笑。

31、還是祝福吧。祝福每一家還愿意“算清楚再出發(fā)”的組織，都能等到花開(kāi)的那天。

32、嗯。總會(huì)花開(kāi)。

作者/ 劉潤(rùn)編輯/ 歌平版面/ 黃 靜

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