孟晚蘇首先是個(gè)開(kāi)發(fā)商，與經(jīng)濟(jì)學(xué)者有一個(gè)很大的不同，腦子里始終裝的是銷售的邏輯。

他與馬光遠(yuǎn)有一個(gè)共同的觀點(diǎn)，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫。

明明供過(guò)于求，怎么會(huì)沒(méi)有泡沫？這就是開(kāi)發(fā)商的邏輯，他對(duì)供求關(guān)系的理解，是靠銷售數(shù)據(jù)的比較，其實(shí)，有沒(méi)有泡沫不完全是一個(gè)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的事兒，與美國(guó)比較城鎮(zhèn)化率，美國(guó)是80%，我們是67%，這樣一比，自然沒(méi)泡沫，但是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是多維度的，美國(guó)只有300萬(wàn)農(nóng)業(yè)人口，在總?cè)丝谡急?%左右，城鎮(zhèn)化率80%很正常；中國(guó)還有5億農(nóng)業(yè)人口，在總?cè)丝谡急?6%以上，中國(guó)城鎮(zhèn)化率67%，已經(jīng)很不正常。

更不要說(shuō)收入房?jī)r(jià)比了。

基于銷售邏輯，孟總又是怎么看樓市的未來(lái)？他分成了三期，短期看供求，中期看地價(jià)，長(zhǎng)期看發(fā)鈔。

簡(jiǎn)單做一個(gè)解讀。

短期看供求，其實(shí)什么時(shí)候都要看供求，但中國(guó)樓市目前最直接的問(wèn)題的確是供求不平衡，為什么會(huì)出現(xiàn)供求不平衡，孟總沒(méi)有說(shuō)，這就要問(wèn)地方財(cái)政，因?yàn)橹袊?guó)是土地財(cái)政，地方是唯一的土地提供者，源頭在土地出讓金，而不是什么炒房客，土地出讓金占了房子組價(jià)的60%左右，這一點(diǎn)早已經(jīng)讓王健林說(shuō)破了，土地出讓金拉開(kāi)了房?jī)r(jià)收入比，有效需求追不上地價(jià)的漲幅，追不上瘋狂的開(kāi)發(fā)速度。供過(guò)于求就是這么煉成的。

中期看地價(jià)，地價(jià)高是開(kāi)發(fā)商切身的體會(huì)，房?jī)r(jià)中如果拿掉占比60%的地價(jià)，房?jī)r(jià)整體下調(diào)了60%，那是什么情況？局面自然會(huì)為之一變。所謂中期看地價(jià)，等于說(shuō)要看地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴度，目前的依賴度是50%，在二十年內(nèi)沒(méi)有任何行業(yè)的權(quán)重能替代這筆巨大的土地出讓金，孟總的這個(gè)中期會(huì)很長(zhǎng)。

長(zhǎng)期看發(fā)鈔，這是一種暗示，不排除用貨幣泡沫對(duì)沖樓市泡沫的最終解，貨幣貶值也是凱恩斯主義拯救危機(jī)的最后一招。超發(fā)的貨幣大量流向樓市，錢越來(lái)越不值錢，資產(chǎn)價(jià)值就相對(duì)上升了，而巨大的債務(wù)將在通脹中稀釋掉，這就是長(zhǎng)期看發(fā)鈔的底層邏輯。

孟總的樓市三說(shuō)：短期看供求，中期看地價(jià)，長(zhǎng)期看發(fā)鈔，有道理嗎？