當(dāng)前全國(guó)樓市的觀察樣本，正在集中到上海。過(guò)去的一年，上海以25.4萬(wàn)套的二手房成交量創(chuàng)下近四年新高，平均每97個(gè)常住人口中就有1人完成置業(yè)。這一數(shù)據(jù)的背后，體現(xiàn)出在政策有效調(diào)控下，市場(chǎng)交易邏輯正在被重新校準(zhǔn)。

當(dāng)然了，上海也是現(xiàn)階段樓市工具箱里牌最多的城市。去年石榴叔曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)上海在全市加速推行的"房票"政策，后來(lái)又嘗試把商辦物業(yè)改造成服務(wù)公寓和人才公寓。2026開(kāi)年，上海又干了一件大事，政府層面宣布收購(gòu)二手房，準(zhǔn)確說(shuō)是老破小。

01

關(guān)于政策，先做個(gè)總結(jié)。

浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)將作為上海開(kāi)展收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作試點(diǎn)區(qū)，收購(gòu)主體為區(qū)公租房公司。

1. 單套面積70平方以?xún)?nèi)；

2. 2000年以前建造；

3. 總價(jià)400萬(wàn)以?xún)?nèi)；

4. 購(gòu)房款以房票形式發(fā)放。

根據(jù)了解，不同區(qū)域細(xì)則還有一些不同，比如浦東新區(qū)收購(gòu)的前提條件是需要在浦東新區(qū)購(gòu)買(mǎi)新房，而靜安區(qū)收購(gòu)條件則是需要在本區(qū)購(gòu)房，不限新房或二手房，但新房?jī)?yōu)先。有的區(qū)域房票使用的有效期是1年。

有意思的是，在相關(guān)文件中，對(duì)收購(gòu)房源的要求高頻出現(xiàn)“租售比高、保租房供需緊張、配套成熟、交通便捷、快速裝修入市”這樣的詞。說(shuō)明什么？這并非一場(chǎng)政策做秀，而是一次高度市場(chǎng)化的操作，由公租房公司牽頭，建行提供金融支持，城市更新與民生問(wèn)題協(xié)同解決，還能順帶完成保租房的供應(yīng)指標(biāo)，不會(huì)對(duì)原有租房生態(tài)造成破壞。

02

大家可以把這件事看成是一個(gè)閉環(huán)交易，說(shuō)白了就是“以舊換新”。

就拿浦東新區(qū)來(lái)說(shuō)，業(yè)主賣(mài)房拿到一張有面值的房票，用于購(gòu)買(mǎi)區(qū)內(nèi)新建商品房，資金由銀行監(jiān)管并直接支付給開(kāi)發(fā)商，政府在這個(gè)過(guò)程中扮演了托底角色，激活交易鏈條，恢復(fù)市場(chǎng)流動(dòng)性。

問(wèn)了上海的朋友，這個(gè)價(jià)位徐匯，靜安能收的內(nèi)環(huán)基本就是老破小，不少都是老公房，這些黃金地段的動(dòng)遷成本很高，很多也不愿意搬，但是以這種形式政府不僅不用給補(bǔ)貼，甚至還能賺租金。在某塊地收到一定規(guī)模后，就成了大房東，有了絕對(duì)的話(huà)語(yǔ)權(quán)就容易開(kāi)發(fā)，收獲新的城市界面。

對(duì)房主來(lái)說(shuō)，置換變得更容易操作。對(duì)正在找房的新上海人和青年人才來(lái)說(shuō)，多了一批地段好、交通方便、房租相對(duì)低的保租房。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存了。對(duì)老破小來(lái)說(shuō)，給了一個(gè)官方認(rèn)證的最低成交價(jià)。

03

當(dāng)然了，這件事兒我不僅僅是看個(gè)熱鬧。

首先，上海收房是限區(qū)域的，這說(shuō)明內(nèi)環(huán)內(nèi)有保底。任何房子的價(jià)值由資源稀缺性支撐，房齡并非決定因素，地段、配套資源才是影響價(jià)值的關(guān)鍵因子。

其次，相較于傳統(tǒng)的“拿地-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)”周期，上海直接收購(gòu)存量二手房能夠產(chǎn)生更快的現(xiàn)金流回滾。政府利用當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性壓力，以低于掛牌價(jià)的成本獲取核心區(qū)浦東新區(qū)、靜安、徐匯的資產(chǎn)，還是預(yù)留了安全邊際，最最最最關(guān)鍵的是租金收益能維持在2.5%左右，甚至更高，而且很容易租出去，這是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利呀！

換個(gè)角度說(shuō)，上?；蛟S已經(jīng)對(duì)局部樓市的階段性底部形成了判斷，也可以說(shuō)，是底部信心的穩(wěn)定。

有人關(guān)心市場(chǎng)接下來(lái)怎么走，也有人心灰意冷，賣(mài)房離場(chǎng)。

“三道紅線(xiàn)”的終結(jié)，代表著上面已經(jīng)默認(rèn)了房地產(chǎn)時(shí)代的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出清，接下來(lái)是漫長(zhǎng)的價(jià)值回歸。當(dāng)然，很多房子根本就沒(méi)有價(jià)值，這一點(diǎn)需要大家理性判斷，標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)早就清晰了。

我對(duì)今年的判斷，一是政策面要從刺激剛需轉(zhuǎn)向刺激剛改，二是四季度可能是局部樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，是局部，是走穩(wěn)。