跟各位同步下近期北京行情。

（說明：大中介口徑，以下均為實時行情，和很多人看到建委那個不是一回事，建委數(shù)據(jù)都是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，一般比實時延遲20—30天左右）

新增掛牌：目前每日平均增加300套左右，上月同期是500套左右。

單日成交：周中單日成交200+套，上月同期是170-180左右；周末雙日成交1000套（已連續(xù)3周，穩(wěn)中略增），上月同期800套左右。按照整周成交看，日均成交 300套，按照大中介一半的市占率算，單日平均成交600套左右。

單日撤售：這個數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，但是可以根據(jù)每日掛牌量、成交量、新增掛牌幾個數(shù)據(jù)反推。

單日撤售=新增掛牌300套-日均成交600套=-300套。

這個數(shù)據(jù)，和目前掛牌量變化，幾乎是吻合的，但是因為撤售量還在快速降低，所以掛牌量很大概率年前就要下到11.5萬套以內(nèi)。

這個水準(zhǔn)，已經(jīng)來到了近10年房價高點的2023年4月水平的上方（2023年3月房價最高點，北京前臺掛牌量是10.8萬套）。

可以看這張圖：

這是在售房源的歷史對比，當(dāng)前處在15%的低分位。

那這更低的15%是怎么來的呢？

這15%更低的掛牌量，全部來自于2023年春季市場歷史高點期。

（2024年小陽春掛牌最低點是13.7萬套，2025年小陽春掛牌量最低點是12.8萬套，兩個最低點時間均來自于3月。）

換句話說，現(xiàn)在的掛牌量，已經(jīng)比去年、前年、大前年下半年的所有時間節(jié)點，都要低了，而且還在加速下降中。

如果年后掛牌掉到10字頭，那么這個市場就非常麻煩了。

那將意味著，整個3年下跌期，所有新增拋盤的有效存量，即將全部出清。

說人話就是：北京著急賣房的人，越來越少了。

各位其實不用這么“技術(shù)流”，可以多問問身邊賣房人的想法，或許更能有說服力。

如果數(shù)據(jù)按照這么走下去，這還意味著什么？

還意味著，至少不會出現(xiàn)2024年、2025年那樣，小陽春后，價格陡然暴跌。因為數(shù)據(jù)是不會騙人的，情緒化的東西是沒用的，那玩意幫不了咱們?nèi)シ治鍪袌龅摹?/p>

當(dāng)然了，數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)，現(xiàn)在你讓我定義年后的北京市場，我依然還是一句話：

仍是以剛需上車、剛改置換為主體的自住型市場。

任何國家、任何城市的房地產(chǎn)市場，始終是三種市場：

1.剛需、剛改主導(dǎo)的自住型市場；

2.剛需混以投資的慢牛型市場；

3.剛需、投資疊加大量投機的泡沫型市場。

（其實如果按人群分類，還有第四類，這類人的數(shù)量永遠(yuǎn)是最多的，這類群體叫“旁觀者”，既叫旁觀者，旁觀者自然會看熱鬧不嫌事大。）

所以市場上，觀望情緒，還是不少，因為剛需不需要觀望，而投資和投機還不可能在這個時間全部入場。

那么對于觀望者，春節(jié)前應(yīng)該做什么？

幾點建議：

1.做好自身風(fēng)控

既然能劃到觀望者這一邊，說明手里是有一些資金的，否則不就是旁觀者了嘛。

那這些現(xiàn)金，至少您得守住了吧？

對于不懂的領(lǐng)域，一定要敬畏，別光看狼吃肉，也要知道狼挨打，很多投資品的回撤幅度，是普通人根本承受不了的。

拿著買房款，去做波動大的投資，甚至自己還不太懂，那不就是把全家腦袋，別在你一個人的褲腰帶上嘛.......

2.做好預(yù)期管理

硬幣總有兩面，就算你運氣再好，你也不敢保證每次都能翻到“反面”，對吧？

反面是下跌，正面是上漲。

北京房產(chǎn)，它有個比較大的特色，就算市場再差或再好，半年時間，充其量也就10個點的浮動。

對于空倉者，只需要做上漲10%的預(yù)期假設(shè)就行了，假設(shè)房價上漲10%，你是否還能買到心儀的房子，如果能，其實做個“右側(cè)交易者”，也不算多大壞事，10%也真不算追高。

3.必須實地踩盤

如果你是個旁觀者也就算了，既然是觀望者，那么必須有自己的價格體系，這樣應(yīng)對年后市場突然的變化，你能做到心中有數(shù)。

有人說，我在網(wǎng)上找中介要成交數(shù)據(jù)不就行了？

上面說了，半年時間市場浮動也就10%，那這10%會因為各種綜合因素的變量影響，讓你對價格判斷有偏差，每次實地看過房你就會發(fā)現(xiàn)，甚至和數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來的，大相徑庭。

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失聯(lián)吧。每天好像有數(shù)量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈會單獨發(fā)一些不適宜發(fā)的訊息，另外近期市場有異動，我也會不定期發(fā)到朋朋圈。