中房網(wǎng)訊 綠城中國的庫存去化周期整體處于健康區(qū)間，風(fēng)險(xiǎn)可控，但需區(qū)分不同統(tǒng)計(jì)口徑以準(zhǔn)確理解其庫存結(jié)構(gòu)與去化能力。

一、核心去化周期：已建待售庫存約12個(gè)月

從核心銷售去化角度看，綠城中國已建待售庫存（含已竣工待售及在建未售，剔除已售未結(jié)部分）的去化周期約為12個(gè)月。該測(cè)算基于2024年末數(shù)據(jù)：自投月均銷售面積約為89.5萬平方米，估算可售庫存面積約1070萬平方米，計(jì)算得出周期為1070 ÷ 89.5 ≈ 12個(gè)月。這一水平處于行業(yè)公認(rèn)的健康區(qū)間（12–18個(gè)月）內(nèi)，表明當(dāng)前銷售節(jié)奏足以有效消化現(xiàn)有可售住宅庫存。

二、中長期土儲(chǔ)去化周期：約21個(gè)月

若從土地儲(chǔ)備角度衡量中長期供應(yīng)能力，綠城地上可售建筑面積為1843萬平方米（不含已售未結(jié)），按相同月均銷售速度計(jì)算，土儲(chǔ)可售去化周期約為21個(gè)月（1843 ÷ 89.5 ≈ 21）。該周期反映的是在停止新增拿地前提下的中長期去化能力，顯示土儲(chǔ)規(guī)模合理、無明顯積壓風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)是支撐這一安全周期的關(guān)鍵：一二線城市占比達(dá)76%，長三角區(qū)域占60%，核心10城貨值占比53%，且樓面價(jià)具備較強(qiáng)安全墊。

三、財(cái)務(wù)口徑存貨周轉(zhuǎn)周期：約24個(gè)月

從財(cái)務(wù)報(bào)表角度，總存貨（含已售未結(jié)資源、開發(fā)成本等）對(duì)應(yīng)的存貨周轉(zhuǎn)率約為1.5次/年，折算周轉(zhuǎn)周期約24個(gè)月。該周期偏長主要受已售未結(jié)（1905億元）及在建開發(fā)成本影響，屬行業(yè)正?，F(xiàn)象，并不反映實(shí)際銷售去化壓力。

四、去化能力分化顯著，管理提效成效突出

綠城去化呈現(xiàn)“首開強(qiáng)、存量弱、管理促提速”的特征：

• 首開項(xiàng)目：2024年自投板塊平均去化率達(dá)82%，處于行業(yè)高位；64%的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首開溢價(jià)，最高溢價(jià)率達(dá)11%。
• 存量項(xiàng)目：尤其2021年前獲取的高價(jià)地項(xiàng)目，整體去化率約48%，存在產(chǎn)品老化、定價(jià)滯后等問題。
• 專項(xiàng)攻堅(jiān)：2024年完成重難點(diǎn)庫存（含長庫存住宅、車位、商業(yè)）去化422億元，超額完成目標(biāo)13%；通過“老盤新做”策略，在產(chǎn)品力、展示力等五維度升級(jí)，使相關(guān)項(xiàng)目銷售流速平均提升106%。

五、綜合評(píng)估：去化穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)可控

綜合來看，綠城庫存去化周期健康，核心已建庫存12個(gè)月、土儲(chǔ)可售21個(gè)月，均處于安全范圍。疊加高回款率（104%）、可動(dòng)用現(xiàn)金490億元及央企背景帶來的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，整體流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)極低。

需關(guān)注的是，非住宅類（車位、商業(yè)）及老舊住宅庫存去化周期仍較長，需持續(xù)通過精細(xì)化運(yùn)營和專項(xiàng)策略推進(jìn)出清，以進(jìn)一步提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。