在經(jīng)歷多年狂飆突進(jìn)式的上漲后，瑞士的住房租金漲幅已近乎枯竭。甚至在部分州，新發(fā)房源的租金已開(kāi)始出現(xiàn)小幅回落。

對(duì)于租房者而言，這無(wú)疑是久違的福音，但對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，卻釋放出了一個(gè)令人不安的信號(hào)：瑞士房租上漲動(dòng)能的衰減，很大程度上源于勞動(dòng)力市場(chǎng)的降溫，以及外籍專(zhuān)家遷入量的放緩。

長(zhǎng)期以來(lái)，人口增長(zhǎng)帶來(lái)的住房壓力讓瑞士各大城市中心長(zhǎng)期處于供需失衡的緊繃狀態(tài)。目前的市場(chǎng)形勢(shì)正迎來(lái)微妙的轉(zhuǎn)折點(diǎn)——雖然價(jià)格仍維持在高位盤(pán)旋，但緩和的跡象已首次在核心區(qū)域顯現(xiàn)。

新發(fā)房源租金：部分州已進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間

根據(jù)咨詢機(jī)構(gòu) Wüest Partner 的最新數(shù)據(jù)，曾一度陡峭攀升的公開(kāi)市場(chǎng)租金曲線已按下了暫停鍵。在 2021 年至 2024 年間，瑞士新發(fā)房源租金累計(jì)漲幅高達(dá) 15%，但到了去年，這一數(shù)字已大幅縮減至 1.3%。若觀察 2025 年第二季度至第四季度的數(shù)據(jù)，全國(guó)漲幅僅為 0.2%，在統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上，這幾乎等同于增長(zhǎng)停滯。

在局部地區(qū)，租金下行的趨勢(shì)更為直觀。蘇黎世州作為瑞士的經(jīng)濟(jì)心臟，其公開(kāi)市場(chǎng)租金在過(guò)去一年內(nèi)微降 0.3%，而最近兩個(gè)季度的跌幅更是達(dá)到了 1%。巴塞爾城市州、沙夫豪森州、巴塞爾鄉(xiāng)村州、索洛圖恩州、伯爾尼州以及提契諾州，租金水平也已基本企穩(wěn)或步入下行通道。

不過(guò)，并非所有地區(qū)都已告別“通脹”。在瑞士中部部分地區(qū)以及瓦萊州，住房緊缺帶來(lái)的租金壓力依然顯著。例如，施維茨州的租金在過(guò)去六個(gè)月內(nèi)逆勢(shì)上漲 3.1%，楚格州則上漲 2.2%。此外，由于抵押貸款利率仍具吸引力且供應(yīng)持續(xù)匱乏，公寓與單戶住宅的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格依然保持著上升勢(shì)頭。

就業(yè)市場(chǎng)疲軟：人口紅利正在消退

住房市場(chǎng)壓力的釋放，其深層邏輯在于勞動(dòng)力市場(chǎng)的顯著降溫。去年，瑞士全國(guó)年均就業(yè)增長(zhǎng)率僅為 0.3%。在經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)蘇黎世市，就業(yè)人數(shù)甚至同比下降了 1.2%，蘇黎世州整體也下滑了 0.2%。這種就業(yè)增長(zhǎng)的失速，迅速傳導(dǎo)至住房租賃市場(chǎng)，瓦解了支撐高租金的需求基礎(chǔ)。

從行業(yè)分布看，餐飲、零售、信息通信技術(shù)以及金融服務(wù)業(yè)的崗位流失最為嚴(yán)重；相比之下，醫(yī)療保健、社會(huì)福利、公共管理和建筑業(yè)仍保持增長(zhǎng)。人口學(xué)家亨德里克·布德里格指出，“勞動(dòng)力市場(chǎng)對(duì)移民的需求整體在下降，越來(lái)越多的外籍人士正選擇離開(kāi)瑞士，去別處尋找機(jī)會(huì)?！?/p>

核心城市吸引力面臨重估

布德里格預(yù)測(cè)，大城市將最先感受到這種寒意。由于外籍勞動(dòng)力、學(xué)生和青年專(zhuān)業(yè)人士是城市中心的消費(fèi)主力，隨著這些群體的流入速度放緩，城市租賃市場(chǎng)的需求退潮已不可避免。

租房者是否能期待房租持續(xù)大幅下降？專(zhuān)家們的回答依然審慎。經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·魏內(nèi)特認(rèn)為：“現(xiàn)在談?wù)摲孔馊嫦陆颠€為時(shí)過(guò)早，目前的態(tài)勢(shì)更傾向于在高水平基礎(chǔ)上的橫向整固?！?/strong>

供需缺口：為何新建住宅無(wú)法平抑價(jià)格

從供需模型分析，即便需求放緩，供給端依然存在結(jié)構(gòu)性短缺。模型顯示，2026 年瑞士預(yù)計(jì)將新建約 46000 套住宅。但由于其中很大一部分屬于“拆舊建新”，在扣除被拆除的舊房后，凈新增供應(yīng)僅約為 37000 套。

根據(jù)聯(lián)邦初步數(shù)據(jù)，去年瑞士?jī)粢泼袢藬?shù)下降了約 10%，至 75000 人左右，這對(duì)應(yīng)著約 38000 套的額外住房需求。如果再加上因人口老齡化和單身家庭增加帶來(lái)的約 10000 套剛性本土需求，現(xiàn)有的建設(shè)速度在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍難以完全填補(bǔ)供需鴻溝。

地域差異：通勤圈外的另一種現(xiàn)實(shí)

蘇黎世房地產(chǎn)專(zhuān)家邁克爾·布拉澤認(rèn)為，目前尚不能斷言市場(chǎng)出現(xiàn)了根本性逆轉(zhuǎn)。他指出，在城市黃金地段，偶爾出現(xiàn)的空置房往往是因?yàn)槎ㄎ皇д`或定價(jià)過(guò)高，而價(jià)格合理、品質(zhì)優(yōu)良的房源依然會(huì)被市場(chǎng)迅速消化。

布拉澤進(jìn)一步指出，離開(kāi)市中心不遠(yuǎn)，市場(chǎng)景象便大相徑庭。在距離市中心 30 分鐘通勤圈的范圍內(nèi)，房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格往往僅為蘇黎世市中心的一半，而租金價(jià)格通常也能低出三分之一左右。

這種地域性差異在瑞士東部更為明顯。圣加侖 HEV 管理公司的埃利亞斯·楚歇爾表示，當(dāng)?shù)貜奈闯霈F(xiàn)過(guò)大城市那種排長(zhǎng)隊(duì)搶房的盛況。他坦言：“勞動(dòng)力市場(chǎng)疲軟的影響正清晰地顯現(xiàn)，尤其是在高端租賃市場(chǎng)，去化速度變慢和價(jià)格增長(zhǎng)停滯已是普遍現(xiàn)象?！?/strong>

既有租約：租客或迎來(lái)減租契機(jī)

相較于新發(fā)房源的波折，既有租約的波動(dòng)也開(kāi)始趨于平緩。去年，全瑞士存量房租漲幅顯著回落，第四季度僅比上年增長(zhǎng) 0.4%，近期更是陷入停滯。

由于抵押貸款參考利率在去年經(jīng)歷了兩次下調(diào)，許多租客實(shí)際上獲得了要求降租的法律依據(jù)。魏內(nèi)特表示，考慮到累積的降息效應(yīng)，許多租約在去年到今年間理論上存在高達(dá) 5.7% 的凈租金下調(diào)空間。

當(dāng)然，在實(shí)際操作中，房東可能會(huì)以成本上漲或維護(hù)支出增加為由進(jìn)行抵銷(xiāo)。因此，這種價(jià)格修正往往是部分且滯后的。Wüest Partner 預(yù)計(jì)，2026 年存量房租金的中位數(shù)降幅可能在 0.8% 左右。