上篇核心觀點(diǎn)core idea

▲政策趨勢(shì)：從規(guī)范市場(chǎng)行為的短期治理，已系統(tǒng)性升級(jí)為以多元化供給主導(dǎo)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)效機(jī)制

▲保障房體系：以公租房?；?、保租房廣覆蓋、配售型房穩(wěn)預(yù)期為特征的多渠道保障住房體系

▲“十四五”目標(biāo)完成：保租房籌集目標(biāo)完成89%，入市8.3萬(wàn)套，占比40%，實(shí)際滲透率3.3%；年度增量穩(wěn)定，公租房供應(yīng)放緩，保租房入市加速

▲市場(chǎng)量?jī)r(jià)：集中式公寓規(guī)模穩(wěn)步高增長(zhǎng)，搶占市場(chǎng)份額，分散式房源空置房源增長(zhǎng)，以價(jià)換量，個(gè)人房源可供租賃規(guī)模保持高位

▲企業(yè)格局：市場(chǎng)參與主體多元化發(fā)展，房企系主要參與，寧巢公寓2.23萬(wàn)套領(lǐng)跑

2025

杭州住房租賃整體市場(chǎng)

01、政策趨勢(shì)

從規(guī)范市場(chǎng)行為的短期治理，已系統(tǒng)性升級(jí)為以多元化供給主導(dǎo)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)效機(jī)制

2020年至今出臺(tái)租賃相關(guān)政策超40條，其中監(jiān)管政策出臺(tái)頻次高，規(guī)范市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)健康平穩(wěn)發(fā)展；目前處在體系深化完善期，2024年推出的 配售型保障房及“封閉管理、保本微利”制度，為工薪階層和新市民提供了“可負(fù)擔(dān)、可擁有”的產(chǎn)權(quán)路徑。此舉將分流一部分出于購(gòu)房焦慮的過(guò)渡性租賃需求，并使部分長(zhǎng)期租賃需求固化在保障體系內(nèi)，有利于減少租賃市場(chǎng)的波動(dòng)性。

02、保障房體系

以公租房?；?、保租房廣覆蓋、配售型房穩(wěn)預(yù)期為特征的多渠道保障住房體系

杭州明確將藍(lán)領(lǐng)公寓、人才專項(xiàng)租賃住房等既有房源整合納入“保障性租賃住房”范疇進(jìn)行管理；保障性租賃住房并非單一產(chǎn)品，而是涵蓋了滿足從“一張床”（如藍(lán)領(lǐng)公寓多人間）到“一間房”、“一套房”的多樣化需求。特別是藍(lán)領(lǐng)公寓（含“騎手之家”） 和面向特定產(chǎn)業(yè)工人的專項(xiàng)公租房，體現(xiàn)了對(duì)產(chǎn)業(yè)工人和新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者的精準(zhǔn)保障。

03、“十四五”目標(biāo)完成

租房籌集目標(biāo)完成89%，入市8.3萬(wàn)套，占比40%，實(shí)際滲透率3.3%年度增量穩(wěn)定，公租房供應(yīng)放緩，保租房入市加速

截止2025年，杭州累計(jì)籌集保障性租賃住房29.3萬(wàn)套，目標(biāo)完成率89%。杭州租賃市場(chǎng)實(shí)際入市公租房6.51萬(wàn)套，集中式公寓入市量20.6萬(wàn)套，其中保租房入市量8.3萬(wàn)套；保租房占比40%，實(shí)際滲透率為3.3%。

從近三年增量來(lái)看，公租房和保租房規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，但公租房供應(yīng)放緩，保租房入市加速。

04、整體市場(chǎng)

集中式公寓規(guī)模穩(wěn)步高增長(zhǎng)，搶占市場(chǎng)份額，分散式房源空置房源增長(zhǎng)，以價(jià)換量，個(gè)人房源可供租賃規(guī)模保持高位

城市租賃需求旺盛，年度總量波動(dòng)上漲，從2021年48.8萬(wàn)套增長(zhǎng)至60.1萬(wàn)套。從各年給類房源供給來(lái)看，集中式規(guī)模隨著保租房的大量入市，穩(wěn)步高速增長(zhǎng)，到2025年達(dá)到20.6萬(wàn)套，個(gè)人房源可供租賃規(guī)模在2022年市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，業(yè)主以租待售，消化部分房源，可供租賃房源下降，近年市場(chǎng)化規(guī)模上漲，分流個(gè)人房源，規(guī)模上調(diào)；分散式可供租賃規(guī)模隨著集中式市場(chǎng)認(rèn)可度和規(guī)模的同步提升，疊加個(gè)人房源低價(jià)分流，分散式空置房源大幅上漲，推動(dòng)2025年可供租賃房源激增；

從租金來(lái)看，集中式租金波動(dòng)下滑，個(gè)人房源降幅收窄，分散式房源面對(duì)集中式品質(zhì)分流和個(gè)人房源低價(jià)分流，以價(jià)換量，租金大幅下滑。

05、企業(yè)格局

市場(chǎng)參與主體多元化發(fā)展，房企系主要參與，寧巢公寓2.23萬(wàn)套領(lǐng)跑

截止2025年，杭州租賃行業(yè)在營(yíng)規(guī)模前20強(qiáng)企業(yè)合計(jì)房間數(shù)達(dá)到10.7萬(wàn)間，較2024年末提升約10000間，占據(jù)全杭州集中式公寓整體在營(yíng)規(guī)模約52%；其中寧巢公寓開(kāi)業(yè)規(guī)模約2.23萬(wàn)間，占比TOP20整體規(guī)模20.7%，其次為龍湖冠寓1.2萬(wàn)間、魔方1.2萬(wàn)間分別位列第二第三，TOP3開(kāi)業(yè)規(guī)模集中度約41%；

從TOP20開(kāi)業(yè)規(guī)模企業(yè)類型來(lái)看，房企系占比超半數(shù)，其次為資管系29.3%，國(guó)企系占比17.3%。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。