地產(chǎn)行業(yè)下行，香港的房企日子也不好過。

2026年2月，港股市場(chǎng)傳來重磅傳聞：香港四大地產(chǎn)商之一的新世界發(fā)展，正與全球最大私募黑石集團(tuán)洽談全面收購事宜。

該消息一出，新世界股價(jià)劇烈波動(dòng)，月內(nèi)漲幅一度飆升至53%，截至2月6日收盤，總市值定格在250.44億港元。

這份起伏背后，是資本市場(chǎng)對(duì)這場(chǎng)可能改寫香港地產(chǎn)格局交易的復(fù)雜預(yù)判，更藏著鄭裕彤家族橫跨半世紀(jì)的基業(yè)困局。

這場(chǎng)被外界稱為“賣身”的博弈，絕非簡單資產(chǎn)處置，而是家族傳承失衡、企業(yè)債務(wù)承壓與黑石抄底戰(zhàn)略共振的結(jié)果。

提及新世界發(fā)展，便繞不開“鯊膽彤”鄭裕彤。這位傳奇富豪用一生，搭建起橫跨珠寶、地產(chǎn)、基建的千億版圖，奠定了家族的豪門地位。

1938年，13歲的鄭裕彤赴澳門投奔未來岳父，從周大福雜役做到掌柜，1946年帶領(lǐng)周大福進(jìn)軍香港，成為亞洲“鉆石大王”。

上世紀(jì)60年代香港樓市低谷期，鄭裕彤逆勢(shì)抄底，1970年創(chuàng)立新世界發(fā)展，1972年推動(dòng)公司上市。此后他抓住內(nèi)地改革開放機(jī)遇，構(gòu)建起橫跨港澳與內(nèi)地的商業(yè)版圖，鄭裕彤家族也成為香港最具影響力的豪門之一。

鄭裕彤曾說“風(fēng)浪越大，魚越貴”。這份魄力讓家族基業(yè)數(shù)次挺過動(dòng)蕩，卻沒能破解傳承難題。他早年將希望寄托在長子鄭家純身上，1989年正式移交管理權(quán)。

剛掌權(quán)的鄭家純急于證明自己，推行激進(jìn)擴(kuò)張，在香港和海外大肆布局地產(chǎn)與酒店。然而上世紀(jì)90年代初，香港樓市泡沫破裂，新世界負(fù)債突破120億港元瀕臨破產(chǎn)，退休的鄭裕彤不得不重新出山化解危機(jī)。

次子鄭家成對(duì)商業(yè)毫無興趣，甚至因擅自轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、賭博欠債拖累家族，被徹底排除在接班人行列之外，鄭裕彤家族陷入“二代無合格繼承人”的困境。

為守住基業(yè)，鄭裕彤將目光投向?qū)O輩，推行“賽馬機(jī)制”，長孫鄭志剛成為脫穎而出的黑馬。2006年留學(xué)歸來的他進(jìn)入新世界，從基層起步，2007年負(fù)責(zé)新世界百貨IPO，憑亮眼業(yè)績晉升執(zhí)行董事。

2009年，鄭志剛提出“藝術(shù)博物館零售”概念，打造K11購物中心，開業(yè)后客流與營業(yè)額持續(xù)攀升，成為新世界的核心利潤點(diǎn)。2017年鄭家純中風(fēng)后，鄭志剛?cè)娼庸芗易迤髽I(yè)，推動(dòng)業(yè)務(wù)多元化擴(kuò)張。

然而，鄭志剛的激進(jìn)終究走向失衡。他斥資百億拿下香港多個(gè)大型項(xiàng)目，宣布在大灣區(qū)砸2000億布局，過度擴(kuò)張帶來巨額債務(wù)壓力。截至2024年底，新世界借貸規(guī)模突破1510億港元，2025財(cái)年凈利潤虧損達(dá)163.01億港元。

激進(jìn)決策也引發(fā)家族內(nèi)斗，2024年鄭志剛辭任行政總裁，權(quán)力被逐步削弱，2025年6月徹底辭去家族企業(yè)所有職務(wù)，家族傳承再次陷入動(dòng)蕩。

鄭志剛出局后，新世界失去明確戰(zhàn)略引領(lǐng)，高負(fù)債與持續(xù)虧損讓公司不得不“斷臂求生”，黑石集團(tuán)成為了潛在“接盤者”。

截至2025年三季度，黑石總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)1.2萬億美元，其在華商業(yè)地產(chǎn)投資占比極低，正處于戰(zhàn)略加倉期。

黑石在華投資邏輯清晰，專注于能帶來永續(xù)現(xiàn)金流的經(jīng)營性物業(yè)，近年來持續(xù)加倉物流地產(chǎn)，還拿下QDLP牌照儲(chǔ)備資金。2025年香港樓市回暖，更讓黑石看到了抄底機(jī)會(huì)。

新世界與黑石的牽手，本質(zhì)是各取所需的資本博弈。對(duì)新世界而言，被收購是擺脫債務(wù)困局的無奈之舉，截至2025年6月，公司總負(fù)債高達(dá)2135.28億港元，核心資產(chǎn)也陷入困境。

對(duì)鄭裕彤家族而言，這場(chǎng)交易意味著失去新世界控制權(quán)，但能保住周大福、瑰麗酒店等非上市資產(chǎn)，為家族財(cái)富“保殼”。對(duì)黑石而言，收購新世界能獲取香港核心地產(chǎn)資源，借助其內(nèi)地布局拓展版圖。

這場(chǎng)潛在收購，或?qū)⒏膶懴愀鄣禺a(chǎn)格局。若黑石成功入主，將標(biāo)志著香港地產(chǎn)定價(jià)權(quán)開始向國際資本轉(zhuǎn)移，本土豪門壟斷格局有望被打破。

回望鄭裕彤家族半世紀(jì)基業(yè)，從鄭裕彤逆勢(shì)崛起，到鄭家純、鄭志剛的先后失利，傳承失衡與戰(zhàn)略失當(dāng)，讓這座商業(yè)帝國走到“賣身”十字路口。

不過，如今收購計(jì)劃尚未落地，鄭裕彤家族能否保住榮耀、黑石能否盤活資產(chǎn)，尚未可知。

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