本文,發(fā)表于2020年1月

黃陂，相較于其他新城區(qū)，房地產(chǎn)起步是比較晚的，1992年,隔壁東西湖的金銀潭就開(kāi)始建設(shè)了,黃陂的盤(pán)龍城只到10年后的2002年才有動(dòng)靜

2002年，整個(gè)江夏賣(mài)出了近3000套房子，東西湖則高達(dá)6000多套，而黃陂直到2004年才賣(mài)出260多套；但黃陂是后發(fā)而先至，2009年以后，黃陂每年新房成交數(shù)量就把其他幾個(gè)新城區(qū)甩在了后面。

這和黃陂的個(gè)性很相符，論玩概念和造輿論，黃陂很低調(diào)，但一旦項(xiàng)目落地，黃陂往往能讓人刮目相看，旅游業(yè)如此，房地產(chǎn)業(yè)不遑多讓。

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盤(pán)龍城,究竟有多少人

關(guān)于盤(pán)龍城人口問(wèn)題，我曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)2篇文章，從多個(gè)角度去分析盤(pán)龍城的市級(jí)居民數(shù)量，但還是有許多外地人覺(jué)得整個(gè)黃陂南部有80萬(wàn)人，盤(pán)龍城則起碼有60萬(wàn)人以上。

盤(pán)龍城究竟有多少人?這玩意屬于信者恒信,不信者恒不信，邏輯強(qiáng)的人或許能看懂我的文章,但天天看抖音笑呵呵的朋友自然有他們的認(rèn)識(shí)

作為工科畢業(yè)的自媒體人，一個(gè)事情如果不搞出結(jié)果來(lái)，總有點(diǎn)那么寢食不安，對(duì)吧,所以小編這里還是要再談一下,沒(méi)辦法,鋼鐵直男腦袋里容不得一點(diǎn)沙子

盤(pán)龍城究竟有多少人？最權(quán)威的當(dāng)是人口普查數(shù)據(jù)，但由于上一次人口普查還是2010年（當(dāng)年普查出來(lái)的盤(pán)龍城人口數(shù)量是5萬(wàn)多人），這10年盤(pán)龍城變化太大，此數(shù)據(jù)顯然失去了決定意義。

備注:本文發(fā)表時(shí),全國(guó)第七次人口普查的數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái),2020年下半年公布的盤(pán)龍城常住人口為23萬(wàn)人(常住人口,是居住在盤(pán)龍城半年以上的人群,和戶籍無(wú)關(guān))

雖然沒(méi)有直接的數(shù)據(jù)，但我們還有間接方法證明，比如下面的這個(gè)對(duì)比法，用房屋數(shù)量來(lái)推斷人口的方法。

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方法1、對(duì)比法來(lái)推斷：

下圖是最新的武漢衛(wèi)星地圖（2019年10月更新），上面我們分別勾出了東西湖和黃陂南部（包括盤(pán)龍城、漢口北、灄口和武湖）的城市建成區(qū)，很明顯，東西湖的城市建成區(qū)面積是遠(yuǎn)大于黃陂南部的。

那么從邏輯上來(lái)說(shuō)，住在東西湖的人口應(yīng)該也比黃陂南部人口多，這個(gè)思路沒(méi)錯(cuò)吧。

2018年，武漢官方公布的東西湖常住人口數(shù)據(jù)是58.48萬(wàn)，所以黃陂南部的人口該有多少呢？肯定是少于58.48萬(wàn)的。

當(dāng)然，你一定要說(shuō)東西湖人口少算了，我也沒(méi)辦法。

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方法2、用盤(pán)龍城的房屋數(shù)量來(lái)推斷：

如果這個(gè)還不能說(shuō)服你，那么讓我們來(lái)看一個(gè)更清晰的證據(jù)吧，那就是2004年-2015年盤(pán)龍城到底賣(mài)了多少房子。

此數(shù)據(jù)來(lái)源于官方的《武漢房地產(chǎn)年鑒》，權(quán)威性應(yīng)可保證。

黃陂南部的房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)起始點(diǎn)是2003年，代表事件是F天下開(kāi)工，下面是2004的黃陂盤(pán)龍城衛(wèi)星地圖，上面可以清晰的看到盤(pán)龍城、漢口北地區(qū)當(dāng)時(shí)基本都是荒地。

《武漢房地產(chǎn)年鑒》每年都會(huì)出一本，上面會(huì)分區(qū)列出本年度各區(qū)新建商品房賣(mài)了多少套，多大面積，共賣(mài)了多少錢(qián)，最新的一份統(tǒng)計(jì)到了2016年。

為了寫(xiě)這篇文章，本人耗費(fèi)了半天時(shí)光查閱相關(guān)數(shù)據(jù)，然后整理匯總，分享給大家。

黃陂區(qū)2004-2015年新建商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下表：

說(shuō)明&解讀：

1. 年鑒上，有的年份數(shù)據(jù)只以銷(xiāo)售的商品房總面積統(tǒng)計(jì)，有的年份除了面積還會(huì)加上套數(shù)，為了方便讀者了解，我們將面積簡(jiǎn)單換算成套數(shù)來(lái)統(tǒng)計(jì)（一套房按100平方米估計(jì)，如總面積為1萬(wàn)平方米，則大致估算成100套房子）；

2. 2004-2015總共12年里，黃陂全區(qū)總共賣(mài)出新建商品住宅132642套；

3. 從表中可以明顯看出，2009年開(kāi)始，黃陂的房地產(chǎn)進(jìn)入大爆發(fā)階段，每年基本都可以售出1-2萬(wàn)套房子；

4. 這份表統(tǒng)計(jì)的是黃陂全區(qū)銷(xiāo)售的房屋，主要是盤(pán)龍城、漢口北、灄口、前川和武湖地區(qū)（2015年橫店天陽(yáng)路還未開(kāi)發(fā)），如果扣掉前川、武湖、灄口的房屋銷(xiāo)售套數(shù)（這三個(gè)地方以最保守估計(jì)，只算他們總共賣(mài)出了4萬(wàn)套，不過(guò)分吧），盤(pán)龍城12年來(lái)銷(xiāo)售的房屋總套數(shù)不會(huì)超過(guò)10萬(wàn)套（但也相當(dāng)于這12年黃陂的房子80%都是盤(pán)龍城賣(mài)的）；

5. 所以，就算這10萬(wàn)套都有人居住，每家住3個(gè)人，到2016年，盤(pán)龍城人口最多也才30萬(wàn)，但您覺(jué)得盤(pán)龍城小區(qū)入住率有100%嗎？

6. 2016-2019這4年，黃陂全區(qū)房子銷(xiāo)售量在7-8萬(wàn)套之間，由于橫店天陽(yáng)路開(kāi)始入市，前川和灄口的地產(chǎn)規(guī)模也越來(lái)越大，盤(pán)龍城則開(kāi)始限購(gòu)，盤(pán)龍城每年的房子銷(xiāo)售量肯定再也占不到黃陂的80%，最多只有50%，那么這4年盤(pán)龍城新建商品房賣(mài)出了4萬(wàn)套應(yīng)該沒(méi)有少算。

7. 所以，盤(pán)龍城滿打滿算，直到2020年，共賣(mài)出新建商品房14萬(wàn)套，入住率如果按100%算，每家3口人，盤(pán)龍城的人口最多42萬(wàn)，如果入住率只有50%，盤(pán)龍城人口不過(guò)20萬(wàn)左右。

8. 盤(pán)龍城的入住率到底如何，各位晚上10點(diǎn)可以去自己小區(qū)樓下看看點(diǎn)燈率吧。

以上邏輯推理方法應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題吧。

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網(wǎng)上近期曾出現(xiàn)過(guò)一項(xiàng)非官方數(shù)據(jù)，認(rèn)為中國(guó)的房子已經(jīng)夠34億人居住，這還不包括農(nóng)村自建房、小產(chǎn)權(quán)房等房源。

理論上來(lái)說(shuō)，盤(pán)龍城這么多年賣(mài)出的14萬(wàn)套房子，如果要居住60萬(wàn)人的，需要滿足下面三個(gè)條件之一方可：

1. 14萬(wàn)套房子，100%入住率，且每家人口4人以上；
   

2. 如果不能100%入住，80%入住率的話，則每家人口要5.5人以上；
   

3. 如果入住率只有60%，則每家人口需要達(dá)到7人以上

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