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昨天，團(tuán)結(jié)片區(qū)，招商林嶼縵島首開，再現(xiàn)西安久違的搖號開盤，首批取證的212套房，全部售罄。

（林嶼縵島開盤現(xiàn)場）

業(yè)主在小紅書上感慨，七點(diǎn)起來，買個(gè)房子還要搶，人太多，烏泱泱說話都聽不見，排隊(duì)交錢生怕自己選不到。

（來自業(yè)主小紅書）

上一次，西安開盤現(xiàn)場有這么熱鬧的，還是團(tuán)結(jié)村，綠城綠汀芳菲的選房現(xiàn)場。

從綠城、到保億、再到招商，短短不到一年時(shí)間，開了三個(gè)盤，也火了三個(gè)盤，很多人看不懂，這是2026年要回暖的信號？還是旱的旱死，澇的澇死的個(gè)別案例。

搖號售罄

根據(jù)現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)的開盤情況，本次取證房源共212套，包含1、2、6三棟樓，其中建面約105㎡92套，120㎡46套，128㎡46套，139㎡28套。

但參與林嶼縵島凍資的業(yè)主卻達(dá)到528戶，相當(dāng)于2.5人選1套房子，最終昨天首開現(xiàn)場，除樣板間外，全部搖號售罄。

（林嶼縵島開盤現(xiàn)場）

算下來，精裝房源，成交均價(jià)18356元/㎡，優(yōu)惠部分，現(xiàn)場買車位優(yōu)惠8個(gè)點(diǎn)，不買車位優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)。

就在招商搖號的三天前，小區(qū)價(jià)格公示，1號樓均價(jià)18973元/㎡，2號樓19084元/㎡，6號樓網(wǎng)紅139㎡戶型，均價(jià)25009元/㎡。

（價(jià)格公示信息）

但凡熟悉城北新房的朋友，第一時(shí)間看到招商的價(jià)格，都是不可思議的，一邊是被譽(yù)為太硬啃不動的價(jià)格，一邊是搖號清盤的現(xiàn)狀。

是招商賣房確實(shí)有一手，還是城北人購買力被低估了？

團(tuán)結(jié)天時(shí)

北宋的呂蒙在《破窯賦》里說，人道我貴，非我之能也，此乃時(shí)也，運(yùn)也，命也，人生如此，賣房更是如此，好的時(shí)機(jī)非常重要。

當(dāng)年的高新綠城海棠三章、中海學(xué)仕里、龍湖云河頌、去年的招商西安璽，綠城綠汀芳菲、今年的招商林嶼縵島，能成紅盤，首先是趕上了極佳的時(shí)機(jī)。

（龍湖云河頌開盤現(xiàn)場）

對林嶼縵島而言，首先是主城更新，團(tuán)結(jié)片區(qū)的熱度回歸，目前西安新三板（團(tuán)結(jié)，幸福林帶，西電）里，團(tuán)結(jié)片區(qū)供地最快，房企最多，贈送門檻最大，基礎(chǔ)配套齊全。

對全城西安人而言，可能對這里并不感冒，但對城北的地緣而言，似乎也沒有更好的選擇。

過去，大家會一窩蜂去港務(wù)區(qū)，但2026年的港務(wù)區(qū)，新房里奧體的綠城，文昌、龍翔都不便宜，非奧體的秦漢大道以北，華潤，招商，中糧，中鐵建房子很多，但配套有限，距離太遠(yuǎn)。

如今又沒了當(dāng)年房價(jià)上漲的情緒帶動，城北人能去港務(wù)區(qū)買房的人，數(shù)量上直線減少。

而城北天生的地緣經(jīng)開區(qū)，中心城區(qū)北三環(huán)內(nèi)幾乎沒有供地，外圍高鐵新城片區(qū)配套，人氣，極為有限。

（經(jīng)開區(qū)實(shí)景）

去年后半年，憑借鐵一傳聞，周邊白樺林書香，林曉，翰林府吸引了大量剛需前往，熱度很高，但至今經(jīng)開八校含鐵量傳聞仍沒有官宣。

業(yè)主來問我，高鐵新城和團(tuán)價(jià)片區(qū)如何二選一？

我答，如果沒有鐵一，或者只有鐵一，你還會選嗎，對方會心一笑。

至于更外圍的西咸，涇河，空港，秦漢，已經(jīng)涼了不是以一天兩天了，不是產(chǎn)品，價(jià)格問題，而是信任問題。

所以，如今團(tuán)結(jié)片區(qū)，綠城，保億，招商的火，本質(zhì)上真不是這里地段有多么稀缺，配套有多么優(yōu)質(zhì)，而是這個(gè)時(shí)間里，曾經(jīng)的競爭對手，沒有還手之力，倒逼團(tuán)結(jié)片區(qū)出來主持大局。

（團(tuán)結(jié)片區(qū)規(guī)劃公示）

對于團(tuán)結(jié)片區(qū)所有的開發(fā)商而言，都有一個(gè)命題，五個(gè)字，看誰跑得快，畢竟地緣置換就那么多，綠城，保億抓了一波剛需，招商抓了一波改善，人情世故已畢，往后才是打打殺殺。

留給團(tuán)結(jié)片區(qū)的時(shí)間，其實(shí)不多了！

北城地利

在很長時(shí)間內(nèi)，城北一直是不被重視的區(qū)域，南強(qiáng)北弱的格局多年，城北又是農(nóng)村，農(nóng)田起家的區(qū)域，消費(fèi)能力一直有限，西安的有錢人還是多住高新，曲江。

但少不代表沒有，市府北遷后，一眾單位，醫(yī)院，商業(yè)，企業(yè)北移，也帶動了消費(fèi)力的遷移。

城北主力的未央?yún)^(qū)，2025年常住人口近163萬，GDP近1784億，僅次于雁塔區(qū)，產(chǎn)業(yè)核心經(jīng)開范圍，更是不缺500強(qiáng)企業(yè)，強(qiáng)消費(fèi)能力人群。

這是城北的底子，不差，別看港務(wù)區(qū)網(wǎng)絡(luò)話題熱度高，但城北的老本都在經(jīng)開，未央?yún)^(qū)。

但與匹配的土地供應(yīng)，新房供應(yīng)，尤其是改善品質(zhì)社區(qū)，卻常年少的可憐，2026年了，城北改善，還在看白樺林間，多少是無奈選擇。

這與城北農(nóng)村變城市的履歷相關(guān)，整個(gè)鳳城一路到十二路沿線，幾乎都是高密度開發(fā)，城改遍地，但叫得上名字的好小區(qū)，屈指可數(shù)。

白樺林間算一個(gè)，保億風(fēng)景御園算一個(gè)，賽高悅府算一個(gè)，龍湖景粼天序算一個(gè)，除此之外，還有什么叫得上名字的？

（龍湖景粼天序）

經(jīng)開的核心城區(qū)，幾乎開發(fā)完畢，外圍高鐵新城，隔著三環(huán)繞城，又是青黃不接，未央本身，最西是大面積的遺址保護(hù)區(qū)，本身未央路沿線無地可供，所有精力也只能在團(tuán)結(jié)片區(qū)。

所以，2026年團(tuán)結(jié)片區(qū)的熱度，并非某個(gè)新房的功勞，而是城北置換趨勢和發(fā)展節(jié)奏的必然結(jié)果。

另一個(gè)原因，還是在于城北開發(fā)商的不爭氣，都知道2019年開始，城北是又一波頭部房企聚集的，也有一堆改善社區(qū)面世，按理說供應(yīng)不該如此掣肘。

但沒趕上好時(shí)機(jī)，沒遇上對的人，比如大家熟悉的大明宮五寶，當(dāng)年也是被城北人熱捧，寄語厚望，后來的結(jié)果大家都知道了。

除陽光城檀悅?cè)缙诮桓锻?，恒大悅龍臺保交付，融創(chuàng)觀唐宸院保交付，中南君啟保交付，正榮紫闕臺保交付……

原本這些小區(qū)是支撐城北首次改善的主力，但在過去的幾年，表現(xiàn)一言難盡，很多人等團(tuán)結(jié)村供地，可以說是從2019年看到2026年。

反觀城南，軟件新城有供應(yīng)，高新CID有供應(yīng)，灃東融合區(qū)有供應(yīng)，西部大道有供應(yīng)，曲江CCBD有供應(yīng)，曲江文教園有供應(yīng)，雁鳴湖有供應(yīng)。

相比城南的遍地開花，城北只有獨(dú)苗一個(gè)，讓人尷尬，也讓人感慨，想在城北買個(gè)好房，挺不容易，魚龍混雜是常態(tài)。

但選個(gè)有點(diǎn)檔次，有點(diǎn)品質(zhì)的挺難，過去開發(fā)商都不愿意來，后來來的又拉了，如今有了幾個(gè)靠譜的，都來排隊(duì)。

有點(diǎn)像達(dá)美樂披薩，在北上廣都沒人吃，但來西安店店排隊(duì)一樣，降維打擊。

西安很大，看似一盤棋，但南北的差異還是巨大，表面看是配套，學(xué)校，城市面貌，新房選擇，背后也是業(yè)主認(rèn)知的巨大差異。

招商人和

看懂了這些，再看招商林嶼縵島的賣房思路，不得不服。

最近在家看《太平年》，北朝的元老，令公馮道有句話叫但知行好事，莫要問前程，與招商當(dāng)下在西安的行事風(fēng)格很像。

2026年，如果讓業(yè)主評選，西安最敢放心買的開發(fā)商，我相信招商和金茂能占兩席，與金茂專注高端不同的是，招商在高中低檔，不同小區(qū)的穩(wěn)定發(fā)揮，確實(shí)少見。

（招商云山間交付實(shí)景）

招商西安序、央璽、云山間、城市主場，央畔、盛會、臻觀府、云蘭、天青云麓、臻境、攬閱、雍瀾灣等等，均是交付贏麻的小區(qū)，實(shí)景呈現(xiàn)能力跑贏同行。

一個(gè)項(xiàng)目是意外，兩個(gè)，三個(gè)，四個(gè)，個(gè)個(gè)交付都有驚喜，卻是百里挑一，可以說，如今招商在新房的大殺四方，過往交付的功績要占首位。

別家賣房靠地段，靠價(jià)格，靠配套，招商更靠好房子本身，無論是入門的，改善的，豪宅的，配置有差異，但各個(gè)有驚喜，發(fā)揮極為穩(wěn)定。

（招商西安序交付實(shí)景）

如此大的基數(shù)，種類龐大的小區(qū)，還能穩(wěn)定交付，產(chǎn)品新意頻出，在西安確實(shí)難得。

回歸林嶼縵島本身，并非無懈可擊的房子，首先非團(tuán)結(jié)片區(qū)核心，而是在鳳城五路，周邊配套，地鐵口開通，但團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)?zāi)闲^(qū)尚未兌現(xiàn)，北側(cè)有安置社區(qū)，南側(cè)有下穿隧道，這些都是業(yè)主能看到的。

但在社區(qū)室內(nèi)，林嶼縵島的品質(zhì)呈現(xiàn)，卻遠(yuǎn)超周邊同行，大門的尺度，迎賓的水景，豐富多樣的會所空間，以及戶型的創(chuàng)新，都讓人耳目一新。

營銷呈現(xiàn)的效果上，招商也是有一手的，健身房里，真的有教練在擼鐵，有人在騎動感單車，有人在看書，有人在喝咖啡，所有的硬件呈現(xiàn)，都讓參觀的人充滿生活氣息，并非展示炫技。

（林嶼縵島實(shí)景）

樣板間的呈現(xiàn)里，花是真的，書是打開封皮的，翻開的，有筆畫標(biāo)注的，家具擺放，軟裝布置是相當(dāng)生活化的，能讓普通人有代入感，但又比當(dāng)下生活有高級感，并非冷冰冰的物件展示。

（林嶼縵島實(shí)景）

很多人看完林嶼縵島的共同感受是，高級感足夠了，但生活氣息也相當(dāng)濃厚，別人是賣房子給你，招商是賣生活給你，即便貴點(diǎn)，也有認(rèn)可。

最后是操盤思路上，一方面，最早開盤的綠汀芳菲，憑借面世早優(yōu)勢，已在去年火速清盤，搶的是時(shí)間；

此后保億潤園面世，喪失先機(jī)但還有贈送法寶，平穩(wěn)度過，再到招商，價(jià)格和贈送固然重要，但已經(jīng)不是法寶了。

而是要研究客戶喜好，價(jià)格耐受，生活方式，要私人訂制的去賣房。

比如，招商上周首開，但從去年底開始，就大量的接待來訪參觀業(yè)主，同行，僅臨時(shí)展廳接待就超過6000組，售樓部實(shí)景開放后再到開盤，至少8000組。

（林嶼縵島接待區(qū)現(xiàn)場）

有了龐大的準(zhǔn)業(yè)主基礎(chǔ)，再就是實(shí)景呈現(xiàn)，拉高交付預(yù)期，同時(shí)開盤前舉辦業(yè)主家宴，提前增進(jìn)感情，落實(shí)熟人社區(qū)，讓招商老業(yè)主成為主角，講自住的買房故事，入住體驗(yàn)，進(jìn)一步增加認(rèn)可度。

（林嶼縵島準(zhǔn)業(yè)主家宴）

最后是價(jià)格面世，高熱度話題吸引圍觀，同時(shí)首開優(yōu)惠，進(jìn)一步篩選，通過戶型，價(jià)格的差異化，從8000多組客戶里，篩選500多組有購買能力的，再從這么多人里，選出212套搖號開盤的。

（林嶼縵島開盤現(xiàn)場）

這些心思，既是技巧，也是策劃，更是能力，所有的前提，都是招商有能力高價(jià)賣房，更有能力高品質(zhì)兌現(xiàn)。

而對城北人而言，缺的從不是便宜的房子，贈送多的房子，而是宣傳好，兌現(xiàn)也好，體驗(yàn)也好的房子。

產(chǎn)品主義

林嶼縵島的火爆，也會開始一個(gè)新的時(shí)代，當(dāng)用戶體驗(yàn)，情緒價(jià)值，交付能力，成為紅盤核心，過去價(jià)格引流，套路銷售，業(yè)主對抗的賣房道路，會越來越窄，招商熱銷，這是產(chǎn)品主義的勝利。

說到底，房子是附屬，人是主體，賣房更要以人為本，把房子蓋好，把業(yè)主寵好，才能實(shí)現(xiàn)雙向奔赴。

但知行好事，莫要問前程，做好事自然會有好結(jié)果，不用過問前途怎樣。

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作者：晴明

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