這幾年房?jī)r(jià)這事兒啊，簡(jiǎn)直成了扎在每個(gè)人心里的一根刺，尤其是咱們這些普通老百姓，說(shuō)起來(lái)都頭疼。從2010年之后，房?jī)r(jià)就跟坐了火箭似的，一天一個(gè)價(jià)，噌噌往上漲。那時(shí)候多少人拼了命想上車(chē)，掏空父母甚至爺爺奶奶的積蓄，好不容易湊夠首付，歡天喜地買(mǎi)了套房，以為人生從此安穩(wěn)了?？烧l(shuí)能想到，這才是煩惱的開(kāi)始呢？特別是2015年之后咬牙買(mǎi)房的那批人，正好趕上了房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)，仿佛一腳踩進(jìn)了泥潭。結(jié)果2019年之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始一路下滑，跌跌不休，很多家庭眼睜睜看著自己辛苦買(mǎi)來(lái)的房子縮水，有的甚至虧掉了大半輩子的積蓄，那種滋味，真是有苦說(shuō)不出。

轉(zhuǎn)眼到了2024年，這上半年也過(guò)去了，房?jī)r(jià)還在往下探。現(xiàn)在市場(chǎng)上賣(mài)房的人比買(mǎi)房的人多得多，不少人掛牌大半年都無(wú)人問(wèn)津，那種焦慮和無(wú)奈，只有經(jīng)歷過(guò)的人才懂。就在前幾天，央行突然發(fā)布了全面降息的消息，重點(diǎn)是要解決存量房的問(wèn)題——說(shuō)白了，就是想方設(shè)法把市場(chǎng)上積壓的房子消化掉。消息一出，很多中介和開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始嚷嚷：房?jī)r(jià)要漲了！趕緊買(mǎi)房啊！可咱們冷靜下來(lái)想想，事情真有那么簡(jiǎn)單嗎？

其實(shí)關(guān)于2026年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，王健林早在幾年前就已經(jīng)給出了他的判斷。如今回頭再看，他的預(yù)言竟然一步步變成了現(xiàn)實(shí)。2019年，王健林做了一個(gè)震驚整個(gè)地產(chǎn)界的決定：全面退出房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)時(shí)很多人都懵了，畢竟他在這個(gè)行業(yè)里摸爬滾打幾十年，一度是行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。他選擇在這個(gè)節(jié)骨眼上轉(zhuǎn)身離開(kāi)，絕不是一時(shí)沖動(dòng)。業(yè)內(nèi)不少明眼人都說(shuō)，這是一個(gè)非常清晰的信號(hào)——他或許早就看到了普通人還沒(méi)察覺(jué)的危機(jī)。

再看看我們現(xiàn)在的處境：人口出生率連年走低，年輕人不愿生、不敢生；很多城市的小區(qū)一到晚上，黑燈瞎火的房子比比皆是，空置率居高不下。一邊是房子越來(lái)越多，一邊是住的人越來(lái)越少，這種矛盾怎么可能靠一兩次政策調(diào)整就徹底解決呢？結(jié)合王健林當(dāng)年的預(yù)判，再看2025年上半年的樓市狀況，我們大概能摸到2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)的4個(gè)關(guān)鍵信號(hào)。

01 2026年房?jī)r(jià)下跌恐怕是誰(shuí)也攔不住的事情了

那些還在鼓吹房?jī)r(jià)會(huì)上漲的說(shuō)法，在我看來(lái)簡(jiǎn)直就是在騙人。最近央行全面降息，明眼人都能看出來(lái)，主要目的之一就是去庫(kù)存。什么叫去庫(kù)存呢？說(shuō)白了，就是想辦法把市場(chǎng)上積壓的房子賣(mài)掉。有數(shù)據(jù)顯示，咱們國(guó)家現(xiàn)在的住宅面積，已經(jīng)足夠30億人居住，這個(gè)數(shù)字想想都覺(jué)得驚人。

為了把這些庫(kù)存消化掉，這幾年國(guó)家真是想盡了辦法，又是打折促銷(xiāo)，又是放開(kāi)限購(gòu)，可謂招數(shù)用盡。而這次央行的全面降息，主要從兩個(gè)方面入手：一方面是降低二套房的首付比例，從原來(lái)的25%調(diào)低到15%，首套房則保持不變；另一方面是推動(dòng)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸的利率，平均降幅大概在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

這些措施聽(tīng)起來(lái)不錯(cuò)，可問(wèn)題是，現(xiàn)在大家都不太愿意生孩子了，房子卻越建越多，空置的房子一眼望不到頭。大多數(shù)家庭其實(shí)早就有了自己的住房，誰(shuí)還會(huì)再去買(mǎi)新房呢？所以啊，那些整天喊漲的人，無(wú)非是想制造緊張氣氛，讓你趕緊掏錢(qián)買(mǎi)房，這不過(guò)是一種營(yíng)銷(xiāo)手段罷了，千萬(wàn)別當(dāng)真。

02 “斷供潮”不斷出現(xiàn)，空置率升高！

斷供的現(xiàn)象越來(lái)越多，空置率也一路攀升，這已經(jīng)成了不爭(zhēng)的事實(shí)。最近兩年，很多人的收入變得不穩(wěn)定，甚至失去了工作，每個(gè)月的房貸就成了沉重的負(fù)擔(dān)。有的人實(shí)在撐不下去，只能選擇斷供。尤其讓人心疼的是那些從農(nóng)村來(lái)城里買(mǎi)房的朋友，他們辛辛苦苦攢錢(qián)買(mǎi)房，很多時(shí)候是為了結(jié)婚、為了孩子上學(xué)，可房子買(mǎi)好了，自己卻不得不繼續(xù)外出打工，房子就這樣空著沒(méi)人住。

一旦斷供，銀行就會(huì)把房子收走，之前的投入全都打了水漂。可以說(shuō)，過(guò)去幾年的購(gòu)房熱潮，很大一部分是由農(nóng)村朋友撐起來(lái)的。他們懷著對(duì)城市的向往，掏空積蓄在城里安家，可現(xiàn)實(shí)往往很殘酷。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2022年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅的空置率已經(jīng)達(dá)到18.4%，算下來(lái)差不多有1.3億套房子空著沒(méi)人住。其中三四線城市的空置率更高，突破了21.5%。而且到了2024年，這個(gè)數(shù)字還在往上走，形勢(shì)真的不容樂(lè)觀。

03 2026年，二手房東“大拋售”即將來(lái)臨，房子更便宜！

我猜想，到了2026年，我們或許會(huì)見(jiàn)證一場(chǎng)規(guī)模不小的二手房“拋售潮”，而隨之而來(lái)的，可能是房?jī)r(jià)變得更加親民。眼下這個(gè)階段，市場(chǎng)氣氛確實(shí)有些微妙，可以說(shuō)是一種廣泛的觀望情緒彌漫在買(mǎi)賣(mài)雙方之間。不少打算買(mǎi)房的朋友都在猶豫，總覺(jué)得再等等或許更好；而許多手里有房想出手的人也在遲疑，不確定現(xiàn)在是不是賣(mài)出的最佳時(shí)機(jī)。

市面上有一種聲音在流傳，認(rèn)為2026年房?jī)r(jià)或許會(huì)迎來(lái)一輪上漲。這種想法的邏輯聽(tīng)起來(lái)似乎有些道理：你看，央行不是一直在降息嗎？貸款利息降了，月供壓力自然就小了，理論上應(yīng)該能刺激更多人愿意貸款買(mǎi)房。同時(shí)，首付比例也調(diào)低了，這意味著哪怕積蓄不算特別豐厚，湊足首付上車(chē)的機(jī)會(huì)也變大了。這么一看，房子的銷(xiāo)量按理說(shuō)應(yīng)該會(huì)上去才對(duì)。

但現(xiàn)實(shí)往往比理論復(fù)雜得多。我們觀察到，盡管房貸利率一降再降，可它對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)量的拉動(dòng)作用卻相當(dāng)有限，甚至可以說(shuō)不太明顯。這不禁讓人思考，如果到了2026年初，市場(chǎng)迎來(lái)的不是預(yù)期的漲價(jià)，反而是價(jià)格的松動(dòng)甚至下滑，那會(huì)怎樣？一種可能的情景是，市場(chǎng)上可能會(huì)突然涌現(xiàn)出大量的二手房源，業(yè)主們出于各種原因急于套現(xiàn)，從而形成一種“拋售”的局面。在這種情況下，房?jī)r(jià)為了促成交易，可能會(huì)給出更大的讓步。到那時(shí)，房子降價(jià)的程度或許會(huì)超出許多人的預(yù)料，對(duì)真心想買(mǎi)房自住的人來(lái)說(shuō)，這可能是一個(gè)需要認(rèn)真把握的窗口期。

04 房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)增大，隨時(shí)可能大崩盤(pán)！

我們需要關(guān)注的是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫是否仍在持續(xù)累積，以及它是否存在突然破裂的風(fēng)險(xiǎn)。回顧2025年上半年，許多城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀，甚至可以說(shuō)是相當(dāng)清淡。盡管各方陸續(xù)出臺(tái)了不少鼓勵(lì)政策，試圖提振市場(chǎng)信心，但廣大購(gòu)房者似乎并不買(mǎi)賬，入場(chǎng)意愿依舊不強(qiáng)。這讓我想起馬云多年前的一個(gè)比喻，他說(shuō)未來(lái)的房子可能會(huì)像“白菜”一樣便宜。

當(dāng)時(shí)很多人聽(tīng)了可能一笑置之，覺(jué)得這不過(guò)是夸張的玩笑。但時(shí)至今日，面對(duì)市場(chǎng)的種種跡象，我們?cè)倩匚哆@句話，心中難免有些不一樣的感觸。當(dāng)然，極端的情況未必一定會(huì)發(fā)生，但種種跡象表明，這種可能性我們已不能完全忽視。業(yè)內(nèi)一些分析人士判斷，2026年的房?jī)r(jià)走勢(shì)可能會(huì)面臨更大的不確定性。

如果市場(chǎng)信心持續(xù)低迷，疊加某些外部因素的沖擊，不排除房?jī)r(jià)出現(xiàn)顯著調(diào)整的可能。尤其值得關(guān)注的是，房產(chǎn)稅的話題近年來(lái)反復(fù)被提及，如果未來(lái)相關(guān)稅制真的落地實(shí)施，對(duì)于持有大量房產(chǎn)、特別是依賴炒作獲利的投資者而言，其持有的成本將會(huì)明顯上升，這可能會(huì)促使他們重新評(píng)估手中的資產(chǎn)。

在多重因素的綜合作用下，假如市場(chǎng)真的轉(zhuǎn)向，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)，那么房子作為資產(chǎn)，其價(jià)值可能會(huì)面臨重估。對(duì)于普通家庭而言，這固然意味著購(gòu)房門(mén)檻可能降低，但對(duì)于前期在高點(diǎn)入場(chǎng)的購(gòu)房者，或者投資屬性過(guò)重的持有者來(lái)說(shuō)，則可能需要面對(duì)資產(chǎn)縮水的現(xiàn)實(shí)。到那時(shí)，房?jī)r(jià)具體會(huì)走到哪一步，確實(shí)充滿了想象空間。

總而言之，王健林的退出像是一面鏡子，映照出房地產(chǎn)行業(yè)深層邏輯正在發(fā)生的變化。人口結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)與短期市場(chǎng)的政策調(diào)整交織在一起，共同塑造著未來(lái)的市場(chǎng)面貌。2026年可能出現(xiàn)的二手房放量以及市場(chǎng)價(jià)格的重新定位，或許正是這種深刻調(diào)整的具體表現(xiàn)。對(duì)于我們每個(gè)人來(lái)說(shuō)，無(wú)論是計(jì)劃購(gòu)房、賣(mài)房，還是僅僅關(guān)注著市場(chǎng)的波動(dòng)，理解這些潛在的信號(hào)，保持一份清醒和審慎，或許都是必要的。市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變化，而如何在變化中做出適合自己的選擇，考驗(yàn)著每個(gè)人的智慧和判斷。