網約房業(yè)態(tài)快速發(fā)展的同時，業(yè)主私自將住宅改為網約房、開展有償住宿服務的行為，常引發(fā)鄰里糾紛，核心爭議聚焦“住改商”合法性及鄰居維權邊界。對于此種情況，北京市中恒信律師事務所張星律師結合相關法律條文、裁判規(guī)則，從民商事視角，整理了網約房住改商認定、鄰居維權路徑等核心要點，供大家參考。

網約房住改商合法性認定

住宅的規(guī)劃用途為居住，私自改為網約房開展經營性住宿服務，需符合法定條件，否則構成違法“住改商”，《中華人民共和國民法典》及相關規(guī)定明確了認定標準與禁止性條款。

1、住改商的法定限制，《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，網約房若面向不特定公眾提供有償住宿服務，即改變住宅核心用途，需遵守該強制性規(guī)定。

2、網約房住改商的認定要點，區(qū)分普通房屋租賃與網約房經營，核心看使用性質：普通租賃為固定承租人長期使用、僅提供房屋本身；網約房按日結算、接待不特定人員，配套消防、清潔、有償物品等服務，具備明確經營屬性，屬“住改商”。

3、違法住改商的認定情形，未經有利害關系業(yè)主一致同意、未取得相關經營許可、未遵守小區(qū)管理規(guī)約，擅自將住宅改為網約房經營的，均屬于違法“住改商”，不受法律保護。

鄰居維權路徑及權利邊界

業(yè)主違法將住宅改為網約房經營，侵害鄰居合法權益的，鄰居有權依法主張權利，相關法條明確了維權依據(jù)、路徑及權利邊界，為鄰里維權提供法律支撐。

1、鄰居的法定權利，依據(jù)《民法典》第二百七十九條，有利害關系的業(yè)主（如相鄰住戶），對違法住改商行為享有異議權，有權要求業(yè)主停止經營性使用、恢復住宅用途，無需考慮經營行為是否直接造成擾民。

2、維權路徑指引，鄰居可先與網約房業(yè)主協(xié)商，要求停止經營；協(xié)商不成的，可留存業(yè)主經營證據(jù)（平臺房源、入住記錄等），向物業(yè)、街道辦投訴，或依據(jù)《民事訴訟法》相關規(guī)定提起訴訟，依法維權。

3、權利行使邊界，鄰居維權需在法律框架內進行，不得采取過激手段；主張權利時，需舉證業(yè)主存在違法住改商行為，無需舉證自身遭受實際損失，只要業(yè)主行為違反法定要求，即可主張停止侵害。

結語：

業(yè)主利用住宅經營網約房，需先取得有利害關系業(yè)主一致同意，辦理相關經營許可，遵守法律規(guī)定與小區(qū)管理規(guī)約。鄰居發(fā)現(xiàn)違法住改商行為時，應及時留存證據(jù)，依法維護自身居住權益，共同守護和諧的居住環(huán)境。