《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中有明確規(guī)定，被征收房屋價(jià)值最終是由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。所以在整個(gè)征收過(guò)程中，被征收人除了要注意前置的一些征收行為之外，還要格外注意對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)的這個(gè)環(huán)節(jié)，如果在這個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)一個(gè)岔子，那么都有可能會(huì)導(dǎo)致被征收人的合法利益會(huì)受到一定的損失。所以，對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)評(píng)估環(huán)節(jié)則非常重要。那么作為被征收人，要在評(píng)估環(huán)節(jié)注意哪些問(wèn)題呢？一般主要有以下幾個(gè)，這也是實(shí)踐過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題的幾個(gè)細(xì)節(jié)。

　　一、評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的問(wèn)題

　　很多被征收人對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定往往不知道，這就意味著，征收方很有可能沒(méi)有把與評(píng)估相關(guān)的事項(xiàng)全面的傳達(dá)給被征收人。但是對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，我們被征收人卻是有權(quán)利的。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在法律規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商選定，沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商選定的，由征收方組織被征收人，通過(guò)少數(shù)服從多數(shù)、抽簽、搖號(hào)等隨機(jī)方式來(lái)確定。

　　可是實(shí)踐過(guò)程中，征收方并沒(méi)有把這些細(xì)節(jié)做到位，既沒(méi)有告知被征收人其選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，也沒(méi)有告知被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的方法，而是由其直接按照自己的意思，確定對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)。很顯然，征收方的這種做法已經(jīng)違反了法律法規(guī)，侵害了廣大被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。

　　所以，凱諾律師在這里想要告訴大家的是，在房屋價(jià)值評(píng)估階段，廣大被征收人一定要注意評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的這個(gè)細(xì)節(jié)，如果對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)選定一事一無(wú)所知，評(píng)估機(jī)構(gòu)就已經(jīng)進(jìn)入自己家來(lái)進(jìn)行評(píng)估房屋價(jià)值，那評(píng)估程序肯定就是不合法的。當(dāng)然了，另外也要提醒大家一點(diǎn)，千萬(wàn)不要把選定評(píng)估機(jī)構(gòu)這個(gè)權(quán)利，交到別人手上，自己一定要親力親為，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以由自己選定，這對(duì)評(píng)估結(jié)果也會(huì)有一定的保障。一旦交給征收方，那么評(píng)估結(jié)果就有可能會(huì)對(duì)自己不利。

　　不過(guò)，在選定評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，被征收人一定要注意審查評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具備對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的資質(zhì)，比如有沒(méi)有評(píng)估機(jī)構(gòu)，是否主要針對(duì)的是房屋拆遷項(xiàng)目，評(píng)估師是否有相關(guān)的證照，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)，或者是評(píng)估師沒(méi)有評(píng)估證件等，那同樣也會(huì)對(duì)被征收人的利益產(chǎn)生一定的影響。

　　二、評(píng)估一般是以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，房屋征收部門(mén)在評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估之前，需要向評(píng)估機(jī)構(gòu)提交其之前對(duì)房屋進(jìn)行調(diào)查摸底的報(bào)告。包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

　　按照法律上規(guī)定的，對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

　　那也就是說(shuō)，一般情況下在對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，是按照產(chǎn)權(quán)證上登記的來(lái)進(jìn)行評(píng)估的，如果房屋的部分面積被征收方在此之前認(rèn)定為違法建筑，那么可能評(píng)估機(jī)構(gòu)就不會(huì)將此部分房屋納入在評(píng)估范圍內(nèi)。所以，在征收方入戶摸底調(diào)查時(shí)，被征收人一定要在場(chǎng)，避免出現(xiàn)征收方為了降低征收成本而把自己合法房屋劃定為違法建筑的情況，對(duì)于房屋沒(méi)有證的，也不要輕易的相信征收方口中所說(shuō)的違法建筑，如果房屋存在歷史遺留問(wèn)題，征收方直接認(rèn)定為違建則就不合理。

　　三、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考被征收房屋周邊的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。那也就是說(shuō)，在評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，也需要參考到被征收房屋周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，比如說(shuō)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為每平方米3千元，那評(píng)估也應(yīng)當(dāng)不能低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　所以，凱諾拆遷律師在這里提醒大家，在評(píng)估階段被征收人一定要積極地參與其中，也要注意審查，評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員是否有參考被征收房屋周邊價(jià)格來(lái)進(jìn)行評(píng)估的，如果沒(méi)有，那最終的評(píng)估報(bào)告肯定會(huì)對(duì)被征收人不利。有可能會(huì)出現(xiàn)讓被征收人越拆越窮的境況，所以再次提醒大家，對(duì)征收評(píng)估中的細(xì)節(jié)要時(shí)刻關(guān)注，避免對(duì)自己不利。

　　四、征收決定作出后未及時(shí)進(jìn)行評(píng)估的，一般需要重新選定評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，一般是以作出征收決定之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。也就是哪天作出的征收決定，評(píng)估機(jī)構(gòu)就需要參考哪天的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。但是實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，許多征收方在作出征收決定后，并沒(méi)有及時(shí)啟動(dòng)評(píng)估程序，而是等到幾年后，才開(kāi)啟具體的征收工作，包括評(píng)估程序，一旦此時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然以當(dāng)年作出征收決定之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，那么倘若在此期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生較大變化，那么對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)就會(huì)非常的不公平。

　　所以，凱諾拆遷律師在這里要提醒大家，一定要注意這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，若是作出征收決定一兩年后才進(jìn)行評(píng)估，那么被征收人可以要求評(píng)估機(jī)構(gòu)重新選定評(píng)估時(shí)點(diǎn)，尤其是在房地產(chǎn)價(jià)格有很大波動(dòng)時(shí)，若評(píng)估機(jī)構(gòu)以“這是政策文件要求”為由拒絕，被征收人要盡快向上一級(jí)有關(guān)部門(mén)反映，或者是盡快咨詢專業(yè)律師，如果有必要，可以請(qǐng)專業(yè)律師介入，幫助自己依法維權(quán)，避免自己的合法權(quán)益被侵害。