（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

案情介紹

原告林辰與被告林浩系堂兄弟關(guān)系（林辰父親為林國(guó)棟，林浩父親為林國(guó)梁，二人系親兄弟，祖父為林建軍）。林浩一家曾居住的房屋被納入拆遷范圍，獲得拆遷安置款及多個(gè)購(gòu)房指標(biāo)（拆遷對(duì)接房源含限價(jià)商品房、商品房等）。因林浩一家無(wú)額外購(gòu)房能力和需求，而林辰具備購(gòu)房能力且有買(mǎi)房意愿，雙方經(jīng)協(xié)商，口頭約定林辰借用林浩的拆遷購(gòu)房指標(biāo)，以林浩名義購(gòu)買(mǎi)拆遷對(duì)接房源，相關(guān)費(fèi)用均由林辰承擔(dān)。

2011年10月21日，林辰全額支付了一號(hào)房屋（拆遷對(duì)接房源）的購(gòu)房款及專(zhuān)項(xiàng)維修資金共計(jì)1789776元，當(dāng)日接收房屋并進(jìn)行裝修。2012年3月28日，林辰借用林浩名義，與甲公司（出賣(mài)人）簽訂《現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》，完善購(gòu)房手續(xù)；2012年4月1日，林辰又支付了該房屋契稅14468.24元。2012年10月，一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)，由林辰自行保管，裝修完成后，林辰與妻子入住該房屋至今，期間的水電、停車(chē)費(fèi)等所有相關(guān)費(fèi)用均由林辰繳納，房屋相關(guān)購(gòu)房文件、權(quán)屬憑證也均由林辰持有。

因雙方親屬關(guān)系融洽，且考慮到過(guò)戶(hù)費(fèi)用，林辰未急于要求林浩協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。2018年8月，林浩突然反悔，致電林辰要求支付100萬(wàn)元補(bǔ)償，后又變更要求，要么將一號(hào)房屋變賣(mài)后分給其一半收益，要么支付400萬(wàn)元現(xiàn)金，否則拒絕協(xié)助過(guò)戶(hù)。經(jīng)雙方長(zhǎng)輩多次調(diào)解無(wú)果后，林辰無(wú)奈訴至法院，提出兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：1. 判令林浩將一號(hào)房屋過(guò)戶(hù)登記至其名下；2. 判令林浩承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)和保全保險(xiǎn)費(fèi)。

庭審中，林浩辯稱(chēng)，不同意林辰的全部訴訟請(qǐng)求，理由如下：一是本案已過(guò)訴訟時(shí)效，林辰自2012年就知曉房屋登記情況，直至起訴時(shí)才主張權(quán)利，已超過(guò)法定時(shí)效；二是雙方不存在借名買(mǎi)房關(guān)系，具體為：林辰具有本地購(gòu)房資格，無(wú)需借名；雙方無(wú)書(shū)面及口頭借名約定，林辰未實(shí)際看房選房，一號(hào)房屋系回遷房，林辰非被拆遷人；林辰雖實(shí)際使用房屋，但未主張過(guò)權(quán)屬變更，且其曾申請(qǐng)兩限房；林辰并非全部出資，房屋包含拆遷利益；房屋相關(guān)拆遷協(xié)議、房產(chǎn)證等由其保管；涉案房屋系回遷房，具有保障被拆遷人居住的目的；林辰系暫住房屋，雙方系借用關(guān)系；其從未無(wú)償讓渡拆遷利益，雙方無(wú)相關(guān)約定。

另查，林辰現(xiàn)具有本地購(gòu)房資格；訴訟中，林辰申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，支付保全保險(xiǎn)費(fèi)9000元，并同意自行承擔(dān)房屋過(guò)戶(hù)過(guò)程中產(chǎn)生的全部稅費(fèi)；2018年9月，林浩重新辦理了一號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)，但不影響林辰持有原有產(chǎn)權(quán)證原件的事實(shí)。雙方當(dāng)事人圍繞借名買(mǎi)房關(guān)系是否成立提交了相關(guān)證據(jù)，法院組織雙方進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

裁判結(jié)果

一、林浩于本判決生效后七日內(nèi)，協(xié)助林辰辦理一號(hào)房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將該房屋過(guò)戶(hù)至林辰名下，過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的稅、費(fèi)由林辰負(fù)擔(dān)；

二、林浩于本判決生效后七日內(nèi)，向林辰支付保全保險(xiǎn)費(fèi)9000元。

該判決生效后，林辰的核心權(quán)益得到全面維護(hù)，成功實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶(hù)的訴求，且保全保險(xiǎn)費(fèi)由敗訴方林浩承擔(dān)；林浩的全部抗辯理由均未被法院采納，需履行協(xié)助過(guò)戶(hù)及付款義務(wù)。

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：雙方就一號(hào)房屋是否存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系、該關(guān)系是否有效、能否繼續(xù)履行，以及本案是否超過(guò)訴訟時(shí)效。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說(shuō)理如下：

第一，關(guān)于雙方是否存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，舉證證明標(biāo)準(zhǔn)為“高度可能性”。本案中，雙方雖未簽署書(shū)面的借名買(mǎi)房合同或借用合同，但結(jié)合以下事實(shí)，法院認(rèn)定雙方存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系：一是借名事由合理，一號(hào)房屋為拆遷對(duì)接房源，購(gòu)房資格受限，林辰非被拆遷人及在冊(cè)戶(hù)籍人員，不具備購(gòu)房資格，林浩系拆遷協(xié)議在冊(cè)戶(hù)籍人員，具備購(gòu)房資格，且拆遷回購(gòu)房屋存在價(jià)格優(yōu)惠，林辰借用林浩名義購(gòu)房具有合理理由；二是林辰全額出資，涉案房屋的購(gòu)房款、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、契稅等全部相關(guān)費(fèi)用均由林辰支付，林浩未實(shí)際出資，房屋的政策優(yōu)惠不等于林浩出資；三是林辰實(shí)際占有使用，自2011年10月接收房屋后，林辰裝修并入住至今，承擔(dān)了全部居住期間的相關(guān)費(fèi)用；四是林辰持有核心文件，房屋的購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、原有產(chǎn)權(quán)證等重要文件均由林辰保管，林浩雖重新辦理產(chǎn)權(quán)證，但不影響該事實(shí)；五是林浩提交的證據(jù)不足以證明雙方存在借用關(guān)系，其提交的親屬證人證言、收入情況證明等，無(wú)法反駁借名買(mǎi)房的事實(shí)。

第二，關(guān)于借名買(mǎi)房合同關(guān)系的效力。一號(hào)房屋雖為拆遷對(duì)接房源，享有一定拆遷政策優(yōu)惠，但房屋性質(zhì)為商品房，不屬于經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，雙方的借名買(mǎi)房合同關(guān)系系真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

第三，關(guān)于借名買(mǎi)房合同能否繼續(xù)履行。現(xiàn)林辰已具備本地購(gòu)房資格，雙方的借名買(mǎi)房合同不存在法律或事實(shí)上的履行障礙，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，林浩有義務(wù)協(xié)助林辰辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第四，關(guān)于訴訟時(shí)效。雙方未對(duì)房屋過(guò)戶(hù)期限作出明確約定，屬于履行期限約定不明，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可隨時(shí)主張權(quán)利，故本案并未超過(guò)法定訴訟時(shí)效，林浩的該抗辯理由不成立。

此外，關(guān)于保全保險(xiǎn)費(fèi)的負(fù)擔(dān)，林辰的保全申請(qǐng)及擔(dān)保方式符合法律規(guī)定，且其訴訟請(qǐng)求得到法院支持，該筆費(fèi)用系林辰為維護(hù)自身合法權(quán)益產(chǎn)生的合理支出，應(yīng)由敗訴方林浩承擔(dān)。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過(guò)程、法院裁判思路，就拆遷指標(biāo)類(lèi)借名買(mǎi)房糾紛的勝訴關(guān)鍵、實(shí)務(wù)要點(diǎn)及借名人維權(quán)技巧，總結(jié)如下心得，既為有類(lèi)似需求的借名人提供參考。

1. 無(wú)書(shū)面借名協(xié)議，并非借名買(mǎi)房維權(quán)的“死穴”。本案中，雙方僅達(dá)成口頭借名約定，這是親屬間借名買(mǎi)房的常見(jiàn)情形，也是林浩抗辯的核心要點(diǎn)之一。我們?cè)谵k案中，沒(méi)有局限于書(shū)面協(xié)議，而是圍繞“借名合理性、全額出資、實(shí)際占有、持有核心文件”四大核心，梳理完整證據(jù)鏈，最終說(shuō)服法院認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系成立——這提醒借名人，即便未簽訂書(shū)面協(xié)議，只要能提供上述相關(guān)證據(jù)，依然可以順利維權(quán)。

2. 全額出資+完整出資憑證，是借名買(mǎi)房勝訴的核心基石。本案中，我們重點(diǎn)提交了林辰支付購(gòu)房款、契稅、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的全部憑證，清晰證明林辰系涉案房屋的唯一實(shí)際出資人，徹底反駁了林浩“林辰未全額出資、房屋含拆遷利益”的抗辯。實(shí)踐中，借名買(mǎi)房過(guò)程中，借名人務(wù)必留存好每一筆款項(xiàng)的支付憑證（轉(zhuǎn)賬記錄、刷卡小票、收據(jù)等），避免因證據(jù)缺失導(dǎo)致敗訴，這也是此類(lèi)案件勝訴的核心關(guān)鍵。

3. 實(shí)際占有使用+核心文件持有，是佐證借名事實(shí)的重要補(bǔ)充。本案辦理中，我們不僅提交了林辰入住后的水電、停車(chē)費(fèi)等繳費(fèi)憑證，證明其長(zhǎng)期實(shí)際占有使用房屋，還提交了林辰持有購(gòu)房合同、原有產(chǎn)權(quán)證等核心文件的證據(jù)，形成完整的證據(jù)閉環(huán)，進(jìn)一步印證借名買(mǎi)房的真實(shí)性。這提醒借名人，接收房屋后要及時(shí)裝修入住，規(guī)范留存居住期間的相關(guān)費(fèi)用憑證，同時(shí)妥善保管所有購(gòu)房相關(guān)文件，這些都是維權(quán)的重要證據(jù)。

4. 精準(zhǔn)反駁出名人的抗辯，打破其維權(quán)阻礙。本案中，林浩提出了“超過(guò)訴訟時(shí)效、不存在借名關(guān)系、房屋系回遷房”等多項(xiàng)抗辯，我們逐一精準(zhǔn)拆解：針對(duì)訴訟時(shí)效，強(qiáng)調(diào)“履行期限約定不明可隨時(shí)主張權(quán)利”；針對(duì)借名關(guān)系，用完整證據(jù)鏈反駁其借用主張；針對(duì)房屋性質(zhì)，明確“商品房不屬于政策性住房，借名有效”，每一項(xiàng)抗辯都有明確的法律依據(jù)和事實(shí)支撐，最終全部被法院采納。這體現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)律師在庭審抗辯、法律適用上的優(yōu)勢(shì)，能夠精準(zhǔn)抓住對(duì)方抗辯漏洞，高效推進(jìn)維權(quán)。

5. 關(guān)注購(gòu)房資格，掃清過(guò)戶(hù)履行障礙。本案中，我們提前核查確認(rèn)林辰已具備本地購(gòu)房資格，庭審中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)該事實(shí)，明確借名合同不存在履行障礙，為法院判令林浩協(xié)助過(guò)戶(hù)提供了重要支撐。提醒借名人，若涉及本地購(gòu)房資格限制，務(wù)必提前確認(rèn)自身資格，若暫時(shí)不具備，可在具備資格后再主張過(guò)戶(hù)，避免因資格問(wèn)題影響維權(quán)效果。

最后，提醒廣大借名人，尤其是親屬間借名買(mǎi)房、拆遷指標(biāo)借名買(mǎi)房的當(dāng)事人：借名買(mǎi)房雖常見(jiàn)，但風(fēng)險(xiǎn)較高，優(yōu)先建議簽訂書(shū)面借名協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)（如過(guò)戶(hù)時(shí)間、違約責(zé)任等）；若未簽訂書(shū)面協(xié)議，務(wù)必留存好出資、占有、文件持有等相關(guān)證據(jù)。若遇到出名人反悔、拒絕協(xié)助過(guò)戶(hù)、索要額外補(bǔ)償?shù)燃m紛，無(wú)需恐慌，應(yīng)及時(shí)委托專(zhuān)業(yè)的借名買(mǎi)房律師介入，梳理證據(jù)鏈、明確維權(quán)思路、精準(zhǔn)庭審抗辯，才能最大程度維護(hù)自身合法房產(chǎn)權(quán)益，順利實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶(hù)。本律師團(tuán)隊(duì)專(zhuān)注于借名買(mǎi)房、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)、拆遷指標(biāo)糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理借名人維權(quán)，助力客戶(hù)守住房產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)合法訴求。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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