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案情介紹

原告林秀琴向法院提出訴訟請求：1、確認(rèn)雙方之間存在借名買房合同關(guān)系（針對一號房屋、二號房屋）；2、判令被告蘇婉婷將上述兩套房屋均過戶至原告名下；3、判令被告蘇婉婷承擔(dān)本案的訴訟費用。

事實與理由：被告蘇婉婷系原告外甥前媳婦。2000年，原告欲以按揭貸款方式購房，但因受到銀行貸款年齡限制，無法辦理貸款，迫于無奈只得借用他人名義購房。彼時被告系最合適的人選，原告在征得其同意后，以被告名義貸款購房，實際由原告出資并償還全部貸款。2000年7月18日，原告以被告名義與甲公司簽訂兩份《商品房預(yù)售契約》及補(bǔ)充協(xié)議，購買了一號房屋、二號房屋用于居住生活。兩份契約分別約定，一號房屋總價款1601295元，首付款321295元，余款128萬元按揭貸款；二號房屋總價款1577783元，首付款317783元，余款126萬元按揭貸款。

2000年7月25日、8月25日，原告由來其個人銀行賬戶分兩次向甲公司匯出兩套房屋的首付款。2000年11月13日，由來甲公司作為保證人，原告以被告名義與乙銀行分別簽訂兩份《個人住房借款合同》，分別為兩套房屋辦理按揭貸款，借款期限均為20年，采用等額本息還款方式。2002年1月17日，甲公司向原告交付兩套房屋，原告交納購房卡費并取得房卡，此后一直占有、使用該兩套房屋，期間多次裝修并承擔(dān)全部物業(yè)費、水費等相關(guān)生活支出。

2004年，原告分別繳納兩套房屋的住宅公共維修基金、契稅，取得相關(guān)憑證，并作為實際產(chǎn)權(quán)人，取得了登記在被告名下的兩套房屋所有權(quán)證、國有土地使用證。后被告未經(jīng)原告同意，擅自補(bǔ)辦了新的房屋所有權(quán)證。2006年1月6日，原告一次性結(jié)清了兩套房屋的全部按揭貸款。原告曾就房屋過戶問題與被告商議，但被告拒不配合，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至法院。

被告蘇婉婷辯稱：不同意原告訴求，雙方之間從未存在任何形式的借名買房合同，沒有證據(jù)證明雙方形成借名買房合意。雙方之間的真實法律關(guān)系為贈與，原告支付的購房相關(guān)款項，系原告主動贈與被告，用于幫助被告購買獨立住房，相關(guān)贈與資金已交付，且房屋物權(quán)登記在被告名下，贈與行為無法撤銷。兩套房屋系以被告名義簽署購房合同，屬于被告?zhèn)€人購買，原告長期非法占有房屋，侵害了被告的合法權(quán)益，請求法院駁回原告訴求。

法院經(jīng)審理確認(rèn)以下事實：2000年7月18日，被告與甲公司就一號房屋、二號房屋分別簽訂《商品房預(yù)售契約》及補(bǔ)充協(xié)議，購買該兩套房屋。2000年7月至8月，原告分兩次向甲公司匯款，用于支付兩套房屋的首付款。2000年11月，被告與乙銀行、甲公司分別簽訂兩份《個人住房借款合同》，為兩套房屋辦理按揭貸款。

原告名下銀行交易記錄顯示，其曾多次向被告賬戶轉(zhuǎn)款，用于償還房屋按揭貸款；2006年1月6日，原告通過案外人丙公司向被告賬戶轉(zhuǎn)款，一次性結(jié)清兩套房屋的全部貸款，乙銀行出具貸款結(jié)清證明。原告持有兩套房屋的購房合同、貸款合同、首付款憑證、維修基金收據(jù)、契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證（原證）等全部相關(guān)材料原件，并提交物業(yè)公司出具的居住證明，佐證其自房屋交付之日起至今一直居住在該兩套房屋內(nèi)，承擔(dān)全部相關(guān)費用。

庭審中，原告當(dāng)庭出示全部證據(jù)原件，被告對部分證據(jù)的真實性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明目的，主張原告支付的款項系贈與，卻未提交任何證據(jù)予以佐證。被告主張其與甲公司簽訂了房屋買賣合同，但未提交合同原件或復(fù)印件，僅稱合同原件在原告處保管，對原告提交的合同原件亦不予認(rèn)可，其相關(guān)陳述不符常理。

裁判結(jié)果

一、確認(rèn)被告蘇婉婷與原告林秀琴就一號房屋、二號房屋與甲公司存在借名買房關(guān)系；

二、被告蘇婉婷于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助原告林秀琴辦理一號房屋、二號房屋權(quán)屬變更至原告名下的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，所需費用由原告林秀琴負(fù)擔(dān)；

注：法院明確，原告提交的證據(jù)能夠形成完整證據(jù)鏈條，證明雙方存在口頭借名買房事實，原告系兩套房屋的實際出資、還貸人及長期居住人，被告主張款項系贈與但無證據(jù)佐證，不予采信，原告作為實際購房人，有權(quán)要求被告配合辦理房屋過戶手續(xù)。對于被告主張其償還的部分貸款，可另行主張權(quán)利。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：原告林秀琴與被告蘇婉婷之間是否形成借名買房關(guān)系，原告要求被告配合辦理房屋過戶登記的訴求是否成立。

法院認(rèn)為，借名買房是指當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益的情形。認(rèn)定借名買房關(guān)系，并非以書面協(xié)議為唯一依據(jù)，結(jié)合實際出資、房屋占有使用、相關(guān)憑證持有等事實，能夠確認(rèn)雙方借名合意的，即可認(rèn)定借名買房關(guān)系成立。

關(guān)于借名買房關(guān)系的認(rèn)定：原告主張雙方存在借名買房關(guān)系，并提交了房屋預(yù)售契約、補(bǔ)充協(xié)議、首付款憑證、貸款合同、還貸記錄、維修基金收據(jù)、契稅憑證、房屋權(quán)屬證書原件、居住證明等一系列證據(jù)，且當(dāng)庭出示全部證據(jù)原件。結(jié)合上述證據(jù)，能夠認(rèn)定原告實際支付了兩套房屋的首付款及全部按揭貸款，自房屋交付之日起至今一直占有、使用該房屋，并承擔(dān)全部相關(guān)費用，同時持有房屋相關(guān)全部憑證，該系列事實能夠形成完整的證據(jù)鏈條，佐證雙方存在口頭借名買房的合意及事實。

被告抗辯雙方不存在借名買房關(guān)系，主張原告支付的款項系贈與，但就其該主張，未向法院提交任何證據(jù)予以證明，原告對此亦予以否認(rèn)，故對被告的該抗辯意見，法院不予采信。同時，被告主張其與甲公司存在房屋買賣關(guān)系，但未提交任何購房合同原件或復(fù)印件，僅稱合同原件在原告處保管，且對原告提交的合同原件不予認(rèn)可，其相關(guān)陳述不符合常理，缺乏事實依據(jù)，法院不予采納。

關(guān)于原告的過戶訴求：原告作為涉案兩套房屋的實際借名人，履行了全部出資、還貸義務(wù)，長期占有、使用房屋，享有房屋的實際權(quán)益，雙方形成的口頭借名買房關(guān)系系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原告按照雙方約定，要求被告配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，具有事實和法律依據(jù)，法院予以支持。對于被告主張其在購房后償還了部分貸款，因與本案原告主張的過戶訴求不屬于同一法律關(guān)系，被告可另行主張權(quán)利。

勝訴辦案心得

本案系典型的口頭借名買房糾紛，結(jié)合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類需求的當(dāng)事人參考。

1. 無書面借名協(xié)議時，“完整證據(jù)鏈條”是勝訴核心，精準(zhǔn)舉證是關(guān)鍵。本案中，雙方未簽訂書面借名協(xié)議，被告以“無合意”“系贈與”抗辯，我方重點梳理原告的出資、還貸、居住、憑證持有等相關(guān)證據(jù)，形成完整鏈條——從首付款轉(zhuǎn)賬記錄、貸款還款憑證，到房屋交付后的居住證明、物業(yè)費票據(jù)，再到全部房屋相關(guān)材料原件，全方位佐證借名事實，最終獲得法院支持。這提醒當(dāng)事人，借名買房時盡量簽訂書面協(xié)議，若未簽訂，務(wù)必留存全部出資、還貸、居住相關(guān)證據(jù)，避免后續(xù)維權(quán)無據(jù)可依。

2. 面對被告“贈與”抗辯，精準(zhǔn)反駁、強(qiáng)化舉證，打破對方抗辯邏輯。本案中，被告主張原告支付的款項系贈與，卻未提交任何證據(jù)，我方一方面強(qiáng)調(diào)原告借名的合理理由（貸款年齡限制），另一方面結(jié)合原告長期占有使用房屋、持有全部憑證、一次性結(jié)清貸款等事實，反駁“贈與”主張的不合理性，指出大額款項贈與無任何書面說明、無贈與合意佐證，不符合常理，最終法院未采信被告的抗辯。這提醒當(dāng)事人，若遭遇被告以贈與、借貸等理由抗辯，需針對性收集證據(jù)，反駁對方主張，強(qiáng)化自身借名事實的合理性。

3. 借名買房維權(quán)，需明確“實際權(quán)益”優(yōu)先，精準(zhǔn)主張訴求。本案中，原告系實際出資、還貸人，長期占有使用房屋，享有房屋全部實際權(quán)益，即便房屋登記在被告名下，我方始終圍繞“實際權(quán)益歸屬”主張訴求，明確借名買房的核心是“名義登記與實際權(quán)益分離”，實際借名人有權(quán)要求名義登記人配合過戶。這提醒當(dāng)事人，作為借名人，維權(quán)時需聚焦自身實際權(quán)益，明確訴求重點，避免被對方“登記即產(chǎn)權(quán)人”的抗辯誤導(dǎo)。

4. 注重證據(jù)原件的留存與出示，提升舉證說服力。本案中，原告持有房屋預(yù)售契約、貸款合同、付款憑證、權(quán)屬證書等全部材料原件，庭審中當(dāng)庭出示，結(jié)合銀行流水、居住證明等佐證，大幅提升了舉證的可信度，這也是法院認(rèn)定借名事實的重要依據(jù)。這提醒當(dāng)事人，借名買房過程中，所有與房屋相關(guān)的書面材料、付款憑證、轉(zhuǎn)賬記錄等，均需妥善留存原件，避免原件丟失導(dǎo)致舉證不力。

5. 借名買房糾紛，專業(yè)律師加持是勝訴關(guān)鍵。此類糾紛多涉及口頭協(xié)議認(rèn)定、證據(jù)梳理、抗辯反駁等復(fù)雜問題，尤其是被告提出贈與、借貸等抗辯時，舉證難度大、邏輯要求高，僅憑當(dāng)事人自身難以應(yīng)對。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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