（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告陳宇向法院提出訴訟請求：1. 確認一號房屋歸陳宇所有；2. 被告林偉配合原告完成一號房屋的不動產(chǎn)變更登記手續(xù)，將該房屋登記至原告名下。

事實與理由：2009年，原告父親陳建軍、母親林秀琴借用被告林偉單位福利房的購房資質，購買一號房屋，原告父母支付全部首付款及相關稅費，并辦理貸款，且于2016年5月還清全部貸款。雖一號房屋登記在被告林偉名下，但不動產(chǎn)登記僅為行政管理行為，并非確權行為，應依據(jù)真實權利狀況確定權屬，原告父母作為實際出資人，應享有房屋全部所有權。原告系父母獨生子，父母均同意將一號房屋贈與原告，并直接過戶至原告名下。被告林偉于2014年7月5日出具《說明書》，承認一號房屋全部由原告父母出資購買，承諾在條件成就時將房屋過戶至原告名下?，F(xiàn)一號房屋已滿足過戶條件，但被告林偉拒絕履行承諾，不配合辦理過戶手續(xù)，協(xié)商無果后，原告訴至法院，望判如所請。

被告林偉辯稱：不同意原告訴求，原告陳宇與被告林偉之間不存在借名買房法律關系，一號房屋系其個人出資購買，屬于其合法財產(chǎn)，原告訴求缺乏事實及法律依據(jù)。一號房屋權利性質為按經(jīng)濟適用住房管理，根據(jù)相關規(guī)定，經(jīng)濟適用住房禁止轉讓、不得借名，即使存在借名買房關系，亦屬無效行為。原告陳宇未對房屋出資，不具備訴訟主體資格，無權要求將房屋過戶至其名下；即使房屋系原告父母陳建軍、林秀琴出資，該房屋亦屬二人共同財產(chǎn)，原告母親林秀琴去世后，其名下份額應按法定繼承處理，原告僅能繼承相應份額，無權要求房屋歸其所有。此外，被告林偉所在單位甲公司出具相關文件，嚴禁職工轉讓出售購房指標，若存在指標轉讓行為，因侵害單位其他職工合法權益，應認定為無效，綜上，請求駁回原告訴求。

第三人林曉燕述稱，一號房屋是被告林偉單位福利分房，僅被告單位工作人員有權購買，其對原告父母陳建軍、林秀琴與被告林偉之間是否存在借名買房事宜不知情；若存在借名買房且涉及財產(chǎn)繼承，其要求對相應份額依法繼承，不放棄繼承權利。

第三人林曉峰述稱，其對原告父母與被告林偉之間的借名買房事宜不知情，協(xié)商及簽訂相關合同時均未參與；若存在借名買房且涉及財產(chǎn)繼承，其要求按照法律規(guī)定繼承相應份額，不放棄繼承權利。

第三人陳建軍述稱，一號房屋確系其與妻子林秀琴借用被告林偉的福利房指標購買，該事實家人均知曉。其與妻子均同意將一號房屋贈與原告陳宇，若未有該贈與意思表示，亦不會在與被告林偉的相關協(xié)議中明確房屋最終過戶給原告；妻子林秀琴病危前，曾要求被告林偉出具相關證明，明確房屋歸原告所有，該表示應屬口頭遺囑，且其本人享有的房屋份額，亦同意贈與原告。

法院經(jīng)審理確認以下事實：林秀琴的父母已先后去世，育有林曉燕、林曉峰、林秀琴、林偉四子女；陳建軍與林秀琴系夫妻關系，育有一子陳宇；林秀琴于2014年8月去世。2009年，陳建軍、林秀琴借用林偉的單位福利房購房資質，購買一號房屋，房屋登記在林偉名下，房屋相關貸款于2016年5月還清。2014年7月5日，林偉及其配偶出具《說明書》，確認一號房屋系其單位福利房，因無財力購買，將購房機會轉讓給林秀琴，全部購房款項由林秀琴一家承擔，承諾在政策允許時將房屋過戶至陳宇名下，全家人均同意該房屋歸陳宇所有。

庭審中，原告陳宇提交《說明書》、銀行流水、首付款收據(jù)、貸款還款憑證、物業(yè)費及供暖費發(fā)票、貸款相關材料原件等證據(jù)，擬證明其父母與被告林偉之間的借名買房事實及父母實際出資情況，主張房屋應歸其所有并辦理過戶；被告林偉提交不動產(chǎn)權證書、相關繳費票據(jù)、裝修相關憑證、甲公司相關文件等證據(jù)，擬反駁借名買房事實，主張房屋系其個人財產(chǎn)，借名行為無效；第三人林曉燕、林曉峰未提交證據(jù)，對原、被告提交的證據(jù)均不發(fā)表質證意見；第三人陳建軍對原告提交的證據(jù)均認可，對被告林偉提交的證據(jù)不予認可。

裁判結果

于本判決生效后十日內，被告林偉協(xié)助原告陳宇到房地產(chǎn)管理部門辦理一號房屋的不動產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，將該房屋過戶登記至原告陳宇名下；

注：法院明確，結合雙方提交的證據(jù)及陳述，可認定一號房屋的購房款系陳建軍、林秀琴出資，二人與被告林偉之間存在借名買房的客觀事實，一號房屋應屬于陳建軍、林秀琴的共同財產(chǎn)；陳建軍明確表示將其享有的房屋份額贈與其子陳宇，法院不持異議；原告要求被告林偉配合辦理房屋過戶登記的訴求于法有據(jù)，予以支持；一號房屋的法定繼承問題，不宜在本案中一并解決，相關當事人可另行主張權利；被告林偉主張借名買房行為無效的抗辯，缺乏充分依據(jù)，不予采納。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：1. 原告陳宇與被告林偉之間是否存在借名買房關系，一號房屋的真實權屬如何認定；2. 原告要求被告配合辦理房屋過戶登記的訴求是否成立；3. 被告主張借名買房行為無效的抗辯是否成立。

法院認為，借名買房關系的認定，應結合書面約定、實際出資、房屋使用情況、相關證據(jù)佐證等綜合判斷。本案中，原告提交的《說明書》明確載明，被告林偉認可其將單位福利房購房機會轉讓給林秀琴，一號房屋全部購房款項由林秀琴一家承擔，并承諾在條件成就時將房屋過戶至原告名下，該《說明書》有被告及其配偶簽字確認，能夠直接佐證借名買房的合意。同時，原告提交的銀行流水、首付款收據(jù)、貸款還款憑證等證據(jù)，能夠證明一號房屋的全部購房款及相關費用系陳建軍、林秀琴實際支付，貸款亦由其二人實際償還；結合第三人陳建軍的陳述，能夠形成完整的證據(jù)鏈條，足以認定陳建軍、林秀琴借用被告林偉的購房資質購買一號房屋，雙方存在借名買房的客觀事實，一號房屋的真實權屬應歸陳建軍、林秀琴共同所有，而非登記人林偉所有。

關于被告林偉主張借名買房行為無效的抗辯，法院認為，被告提交的甲公司相關文件，僅系單位內部管理規(guī)定，并非效力性禁止性規(guī)定，不能以此認定借名買房行為無效；涉案房屋雖系按經(jīng)濟適用住房管理，但相關規(guī)定并未明確禁止借名買房行為，被告主張借名行為無效，缺乏充分的法律依據(jù)，本院不予采納。

關于原告要求被告配合辦理房屋過戶登記的訴求，法院認為，陳建軍、林秀琴作為一號房屋的真實所有權人，有權對房屋進行處分，陳建軍明確表示將其享有的房屋份額贈與其子陳宇，系其真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。被告林偉在《說明書》中明確承諾，在條件成就時將房屋過戶至原告名下，現(xiàn)房屋已滿足過戶條件，被告應按照承諾履行配合過戶的義務，原告的該訴求于法有據(jù)，本院予以支持。

關于一號房屋的法定繼承問題，因原告母親林秀琴生前未對其享有的房屋份額進行明確處分，該部分份額應屬于其遺產(chǎn)，相關法定繼承人（林曉燕、林曉峰、陳建軍、陳宇等）有權主張繼承權利，但該爭議與本案借名買房及房屋過戶訴求不屬于同一法律關系，不宜在本案中一并解決，相關當事人可另行協(xié)商或訴訟解決。

勝訴辦案心得

本案系典型的福利房借名買房+遺產(chǎn)繼承+房屋過戶疊加糾紛，核心圍繞借名買房關系認定、福利房借名效力、房屋權屬、過戶訴求實現(xiàn)四大關鍵問題展開，也是司法實踐中高發(fā)的親屬間福利房借名糾紛類型。結合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗，總結以下勝訴心得及維權指引，供有同類需求的當事人（尤其是借名買房實際出資人）參考。

1. 福利房借名買房維權，“書面約定+實際出資證據(jù)”是勝訴核心，二者缺一不可。本案中，我方當事人陳宇能夠勝訴，關鍵在于持有被告林偉出具的《說明書》（書面借名及過戶承諾），同時留存了完整的實際出資證據(jù)（銀行流水、首付款收據(jù)、貸款還款憑證等），形成了完整的證據(jù)鏈條，足以證明其父母與被告林偉之間的借名買房事實及房屋真實權屬，反駁被告的全部抗辯。這提醒當事人，若存在福利房借名買房行為，務必簽訂書面借名協(xié)議，明確約定借名主體、實際出資人、房屋權屬、過戶條件及時間等核心內容；同時全程留存實際出資相關證據(jù)（銀行轉賬記錄、收據(jù)、發(fā)票等），避免日后產(chǎn)生權屬爭議時無據(jù)可依。

2. 應對“借名行為無效”抗辯，需精準區(qū)分“單位內部規(guī)定”與“效力性禁止性規(guī)定”。本案中，被告林偉以“單位禁止指標轉讓、福利房借名違反規(guī)定”為由，主張借名行為無效，試圖反駁我方訴求。我方重點抗辯：單位內部管理規(guī)定僅約束單位職工，并非法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，不能以此否定借名買房行為的合法性，最終說服法院采納我方意見。這提醒當事人，面對此類抗辯時，無需恐慌，應重點區(qū)分規(guī)定的性質，結合法律規(guī)定，精準反駁對方不合理抗辯，維護自身合法權益。

3. 借名買房涉及贈與、繼承時，需提前明確處分意思，留存相關證據(jù)。本案中，原告父親明確表示將其享有的房屋份額贈與原告，且有被告出具的《說明書》佐證房屋最終歸原告所有，為過戶訴求的實現(xiàn)提供了有力支撐。但原告主張其母親生前有口頭贈與表示，因缺乏充分證據(jù)佐證，未被法院采納。這提醒當事人，若借名買房涉及親屬贈與、遺產(chǎn)繼承，務必明確處分意思，簽訂書面贈與協(xié)議或遺囑，留存相關溝通記錄、證人證言等證據(jù)，避免因證據(jù)不足影響訴求實現(xiàn)。

4. 面對被告否認借名事實、拒絕過戶的情況，需全面收集佐證證據(jù)，完善證據(jù)鏈條。本案中，被告林偉否認其與原告父母之間的借名買房事實，主張一號房屋系其個人財產(chǎn)，并提交了相關繳費票據(jù)、裝修憑證等證據(jù)反駁我方訴求。我方除提交核心的書面約定和出資證據(jù)外，還提交了房屋相關貸款材料原件、物業(yè)費發(fā)票等佐證證據(jù)，結合第三人陳建軍的陳述，進一步印證借名事實和房屋實際權屬，反駁被告的虛假抗辯，最終獲得法院支持。

5. 福利房借名買房糾紛，專業(yè)律師加持是勝訴關鍵。此類糾紛涉及福利房政策、借名買房認定、物權權屬、贈與、繼承等多重法律問題，法律適用復雜，證據(jù)要求高，且多涉及親屬關系，協(xié)商難度大，僅憑當事人自身難以應對。專業(yè)的律師，可協(xié)助當事人：精準分析案件利弊、梳理證據(jù)鏈條、識別對方抗辯漏洞、制定針對性訴訟策略、精準適用法律規(guī)定和相關政策，避免因證據(jù)不足、策略不當導致維權失敗。

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律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

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