（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告周磊向法院提出訴訟請求：要求被告吳浩配合原告將一號房屋轉(zhuǎn)移登記至原告名下。

事實與理由：2008年年底，被告吳浩獲得一號房屋的購房指標，因被告夫妻已有住房且嫌棄該區(qū)域曾有垃圾處理場、環(huán)境污染嚴重，故打算放棄購買該房屋。后被告夫妻為償還原告人情，主動勸說原告借用被告名義購買該房屋。當時該區(qū)域周邊商品房僅每平方米8000-9000元，北京未實行限購政策，原告本打算購買商品房，不愿借被告名義買房，被告遂動員其父母勸說原告，原告礙于情面接受了借名買房建議。2009年1月，原、被告就借名買房達成口頭協(xié)議，因雙方系親屬關(guān)系，原告基于信任未簽訂書面借名協(xié)議并公證。原告于2009年1月3日、1月9日分別向被告轉(zhuǎn)款6萬元、14萬元，作為房屋首付款；2009年3月至2014年3月期間，原告全額付清房屋全部貸款。自2011年3月至今，原告一直在該房屋居住，被告曾為接送女兒上幼兒園在房屋內(nèi)借住，雙方于2012年9月26日簽訂房屋借住協(xié)議。此外，被告多次通過書面親筆簽名方式確認原告借其名義買房的事實，綜上，原告訴至法院，望判如所請。

被告吳浩辯稱：不同意原告訴求，雙方不存在借名買房協(xié)議，一號房屋系以其名義購買，房屋貸款使用其住房公積金申請，原告要求確認房屋歸其所有、辦理過戶無事實及法律依據(jù)。即使雙方存在借名買房關(guān)系，一號房屋系北京市限價商品住房，原告借其名義購買的行為違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無效。同時，房屋實際出資人并非原告一人，而是原告、原告父親周建國、母親劉梅及被告本人，其中首付款由原告及周建國、劉梅共同支付，房屋按揭貸款大部分由周建國、劉梅償還，被告亦出資10萬元償還銀行貸款。另外，原告非北京市戶籍，不具有北京市商品房購房資格，無法辦理房屋更名手續(xù)，綜上，請求法院駁回原告訴求。

法院經(jīng)審理確認以下事實：2009年1月10日，甲公司（出賣人）與被告吳浩（買受人）簽訂《商品房預(yù)售合同（限價商品住房）》，約定被告購買一號房屋，建筑面積84.31平方米，總價款494478元；買受人應(yīng)于簽約當日支付首付款204478元（不低于總價款41%），剩余房款29萬元申請公積金貸款支付。

2009年1月3日，周建國（原告父親）向被告吳浩轉(zhuǎn)款6萬元用于支付首付款；1月9日，原告周磊向被告吳浩轉(zhuǎn)款14萬元用于支付首付款；1月10日，被告吳浩出具收據(jù)一張，載明收到相關(guān)款項，并稱房屋所有權(quán)屬于原告周磊，其僅代為出面購買、不享有所有權(quán)。原告周磊主張該6萬元系其向案外人借款，已通過周建國賬戶及現(xiàn)金方式還清；被告吳浩則主張該6萬元系周建國對房屋的出資。

2009年2月16日，被告吳浩及案外人（借款人）、乙銀行（貸款人）、丙擔保中心（擔保人）簽訂《住房公積金貸款借款合同》，約定借款29萬元，期限5年（2009年2月16日至2014年2月16日），每月最低還款5254元。原告周磊主張全部貸款由其償還，委托周建國、劉梅具體操作；被告吳浩不予認可，稱周建國、劉梅償還部分貸款，其曾給付二人10萬元現(xiàn)金用于還貸。

2011年3月16日，甲公司與被告簽訂《面積結(jié)算補充協(xié)議》，因套內(nèi)面積增加，被告補交房款584元，房屋總價款合計495062元。2013年9月16日，被告取得一號房屋所有權(quán)證書；2014年3月20日，丙擔保中心出具《貸款還清確認書》，確認房屋貸款本息已還清。

庭審中，原告周磊提交《房屋借住協(xié)議》復(fù)印件、物業(yè)費及水電費發(fā)票等證據(jù)，擬證明借名買房事實及自身長期居住情況；被告吳浩對《房屋借住協(xié)議》真實性不予認可。周建國、劉梅出庭作證，稱房屋全部房款由原告周磊支付，其二人受委托辦理還貸事宜，認可收到被告吳浩10萬元，但主張該款項系原告周磊向被告吳浩的借款且已還清，未用于還貸。另查，原告周磊持有北京市工作居住證，一號房屋現(xiàn)由原告周磊及周建國、劉梅居?。辉嬷芾谠暾堅V前財產(chǎn)保全，法院已查封一號房屋。

裁判結(jié)果

駁回原告周磊的全部訴訟請求。

注：法院明確，結(jié)合雙方提交的證據(jù)，可認定原告周磊與被告吳浩之間存在借名買房關(guān)系，但一號房屋系限價商品房，屬于政策性保障住房，原告周磊借被告吳浩名義購買該房屋的行為，影響政策性住房正常分配，侵害不特定第三人合法權(quán)益，借名買房協(xié)議應(yīng)認定為無效。原告周磊要求被告吳浩配合辦理房屋過戶的訴求，于法無據(jù)，不予支持；關(guān)于購房款及相關(guān)補償費用，原告周磊可另行主張權(quán)利。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：1. 原、被告之間是否存在借名買房關(guān)系；2. 涉案借名買房協(xié)議是否有效；3. 原告要求被告配合辦理房屋過戶登記的訴求是否成立。

法院認為，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，損害社會公共利益的合同無效；無效的合同自始沒有法律約束力。借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。這一規(guī)定的核心目的，是維護政策性保障住房的分配秩序，保障符合條件的群體優(yōu)先獲得住房保障，防止借名買房行為規(guī)避政策監(jiān)管，侵害不特定第三人的合法權(quán)益。

關(guān)于借名買房關(guān)系的認定：原告周磊提交的收據(jù)，明確載明被告吳浩認可原告周磊借其名義購買一號房屋、原告周磊支付首付款且房屋所有權(quán)屬于原告周磊的事實；結(jié)合原告周磊長期占有、使用該房屋，且購房合同、貸款合同、房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)材料均由原告周磊持有，同時有房屋借住協(xié)議、相關(guān)繳費票據(jù)佐證，能夠形成完整的證據(jù)鏈條，足以認定原告周磊與被告吳浩之間存在借名買房關(guān)系，被告吳浩主張雙方不存在借名買房協(xié)議的抗辯，缺乏充分依據(jù)，不予采納。

關(guān)于借名買房協(xié)議的效力：一號房屋系限價商品房，屬于政策性保障住房，其分配和購買均有明確的政策規(guī)定，旨在解決特定群體的住房困難問題，具有社會公共利益屬性。原告周磊借被告吳浩名義購買該房屋，本質(zhì)上是規(guī)避限價商品房的購買政策，影響了政策性住房的正常分配秩序，導致本應(yīng)獲得該類住房保障的群體喪失購買機會，侵害了不特定第三人的合法權(quán)益，違反了相關(guān)政策法規(guī)的強制性要求，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，該借名買房協(xié)議應(yīng)認定為無效。

關(guān)于原告周磊的過戶訴求：因涉案借名買房協(xié)議已被認定為無效，原告周磊基于該無效協(xié)議要求被告吳浩配合辦理房屋過戶登記的訴求，缺乏合法依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告周磊主張的實際出資、貸款償還等相關(guān)權(quán)益，因與本案房屋過戶訴求不屬于同一法律關(guān)系，不宜在本案中一并解決，原告周磊可就購房款及相關(guān)補償費用另行主張權(quán)利。被告吳浩主張借名協(xié)議無效、駁回原告訴求的抗辯，符合法律規(guī)定和政策精神，予以采納。

勝訴辦案心得

本案系典型的限價房借名買房糾紛，核心圍繞借名買房關(guān)系認定、政策性住房借名效力、抗辯策略制定三大關(guān)鍵問題展開，也是司法實踐中高發(fā)的政策性住房借名糾紛類型。結(jié)合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類需求的當事人參考。

1. 被主張借名買房時，“政策性住房屬性”是核心抗辯突破口，精準援引政策及法律規(guī)定。本案中，我方雖認可雙方存在借名買房的客觀事實，但重點抗辯核心的“協(xié)議效力”——一號房屋系限價商品房，屬于政策性保障住房，原告借名購買的行為違反政策法規(guī)、侵害公共利益，協(xié)議應(yīng)屬無效，最終獲得法院支持。這提醒當事人，若自身系政策性住房（限價房、經(jīng)濟適用房等）的登記權(quán)利人，被他人主張借名買房并要求過戶時，無需過度糾結(jié)借名事實本身，可重點審查房屋屬性，若屬于政策性保障住房，可依據(jù)“借名協(xié)議無效”主張抗辯，駁回對方過戶訴求。

2. 明確“借名協(xié)議無效”的法律后果，提前規(guī)避自身權(quán)益風險。本案中，借名協(xié)議被認定為無效后，原告無法要求辦理房屋過戶，但被告亦無需擔心“實際出資”對應(yīng)的權(quán)益糾紛——法院明確原告可就購房款及補償費用另行主張，我方已提前告知當事人，做好后續(xù)應(yīng)對準備，避免后續(xù)糾紛被動。這提醒當事人，作為政策性住房登記權(quán)利人，在抗辯過戶訴求的同時，應(yīng)提前梳理自身出資、房屋相關(guān)費用支付等證據(jù)，應(yīng)對對方可能提出的出資返還、補償?shù)群罄m(xù)主張，全面規(guī)避權(quán)益風險。

3. 政策性住房相關(guān)糾紛，務(wù)必緊扣“政策精神+法律規(guī)定”，精準制定抗辯策略。政策性住房（限價房、經(jīng)濟適用房等）的借名糾紛，與普通商品房借名糾紛存在本質(zhì)區(qū)別——普通商品房借名買房，若有明確約定和實際出資，可能支持過戶，但政策性住房借名買房，無論是否實際出資、是否有書面約定，只要違反政策規(guī)定，借名協(xié)議大概率被認定為無效，過戶訴求均會被駁回。這要求當事人及代理律師，必須精準把握政策要求和法律規(guī)定，避免陷入“實際出資即有權(quán)過戶”的誤區(qū)，制定針對性抗辯策略。

5. 政策性住房借名糾紛，專業(yè)律師加持是勝訴關(guān)鍵。此類糾紛涉及政策性住房政策、借名協(xié)議效力認定、出資事實核查、抗辯策略制定等多重復(fù)雜問題，政策適用難度大，證據(jù)要求高，且多涉及親屬關(guān)系，協(xié)商及訴訟難度大，僅憑當事人自身難以應(yīng)對。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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