（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告林曉與被告林建國(guó)（父親）、林強(qiáng)（哥哥）系親屬關(guān)系，林建國(guó)與妻子劉梅（已故）育有四名子女，分別為林曉、林博、林麗、林強(qiáng)。2009年1月，林曉計(jì)劃購(gòu)買一號(hào)房屋，通過(guò)甲公司（中介機(jī)構(gòu)）與案外人簽訂《房屋買賣合同》，約定房屋成交價(jià)格91000元。因客觀原因，林曉決定借用父親林建國(guó)、哥哥林強(qiáng)的名義購(gòu)房，房屋最終登記為按份共有，林建國(guó)占45%份額、林強(qiáng)占50%份額、林曉占5%份額。

為證明借名買房關(guān)系，林曉提交了林建國(guó)于2020年5月書寫的兩份《證明》及一份《遺囑》，上述材料均明確載明一號(hào)房屋中林建國(guó)所占的45%份額系林曉借名登記，實(shí)際所有權(quán)歸林曉所有，與他人無(wú)關(guān)。林建國(guó)認(rèn)可上述材料系其本人書寫，但辯稱系受林曉脅迫——因想與案外人辦理結(jié)婚登記，戶口本被林曉控制，被迫書寫材料后才拿回戶口本，林曉否認(rèn)存在脅迫行為。

林曉主張，一號(hào)房屋的全部購(gòu)房款來(lái)源于其本人及案外人的房屋拆遷款，由其直接支付給房屋出賣人，房屋交付后一直由其實(shí)際管理使用。林建國(guó)認(rèn)可購(gòu)房款系林曉直接支付，但主張?jiān)摽铐?xiàng)系其交給林曉的，且雙方多年來(lái)財(cái)產(chǎn)混同，林曉無(wú)收入，購(gòu)房款實(shí)際系其出資，房屋應(yīng)屬共有；同時(shí)主張林曉不盡贍養(yǎng)義務(wù)、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。

被告林強(qiáng)明確認(rèn)可林曉的全部訴訟請(qǐng)求，陳述一號(hào)房屋確系林曉借名購(gòu)買，購(gòu)房款系林曉的拆遷款，林建國(guó)的陳述不屬實(shí)。為維護(hù)自身合法權(quán)益，林曉訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)其與林建國(guó)、林強(qiáng)之間的借名買房合同有效，判令一號(hào)房屋歸其所有，并要求二被告協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理，依法作出判決，核心內(nèi)容如下：

確認(rèn)原告林曉與被告林建國(guó)、林強(qiáng)之間的借名買房合同關(guān)系有效；

被告林建國(guó)、林強(qiáng)于判決生效之日起七日內(nèi)，協(xié)助將各自所占的一號(hào)房屋份額轉(zhuǎn)移登記至原告林曉名下；

該判決生效后，原告成功確認(rèn)借名買房合同效力，順利實(shí)現(xiàn)房屋份額過(guò)戶的核心訴求，合法權(quán)益得到充分維護(hù)；被告林建國(guó)的脅迫抗辯、共有主張未被法院支持，充分體現(xiàn)專業(yè)律師精準(zhǔn)梳理證據(jù)、構(gòu)建維權(quán)邏輯、反駁不合理抗辯的優(yōu)勢(shì)。

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：原告林曉與被告林建國(guó)、林強(qiáng)之間是否存在合法有效的借名買房合同關(guān)系，原告的過(guò)戶訴求是否應(yīng)得到支持。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說(shuō)理如下：

第一，舉證責(zé)任的分配。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求或反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)提供證據(jù)加以證明，未能提供證據(jù)或證據(jù)不足的，承擔(dān)不利后果。本案中，原告需舉證證明借名買房關(guān)系成立，被告需舉證反駁該事實(shí)。

第二，借名買房合同關(guān)系的認(rèn)定。林建國(guó)書寫的兩份《證明》及《遺囑》，均多次明確一號(hào)房屋中其名下份額系林曉借名登記，林曉系真實(shí)權(quán)利人，該證據(jù)直接證明雙方的借名合意；結(jié)合購(gòu)房款由林曉直接支付、房屋一直由林曉實(shí)際管理使用的事實(shí)，能夠形成完整證據(jù)鏈，證明借名買房關(guān)系成立。被告林強(qiáng)明確認(rèn)可借名事實(shí)，進(jìn)一步佐證該關(guān)系的真實(shí)性。

第三，被告抗辯的處理。林建國(guó)主張其系受脅迫書寫相關(guān)材料，但未提交有效證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果；其主張購(gòu)房款系其出資、雙方財(cái)產(chǎn)混同，亦未提交充分證據(jù)佐證，且與購(gòu)房款實(shí)際支付情況、借名書面材料內(nèi)容相悖，法院不予采信。

第四，合同效力及過(guò)戶訴求的支持。涉案借名買房合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。因借名關(guān)系成立，林建國(guó)、林強(qiáng)應(yīng)履行協(xié)助過(guò)戶的義務(wù)，將其名下房屋份額轉(zhuǎn)移登記至林曉名下。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過(guò)程、法院裁判思路，針對(duì)“親屬間借名買房、出資爭(zhēng)議”這一高頻借名買房衍生糾紛，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為類似案件提供維權(quán)參考。

鎖定借名合意核心證據(jù)，夯實(shí)維權(quán)基礎(chǔ)。本案勝訴的關(guān)鍵的是林建國(guó)書寫的《證明》及《遺囑》，該類書面材料直接證明借名事實(shí)，是說(shuō)服法院的核心依據(jù)。專業(yè)借名買房律師可協(xié)助當(dāng)事人梳理、固定借名合意證據(jù)（書面協(xié)議、證明、遺囑等），避免因無(wú)直接證據(jù)導(dǎo)致訴求落空。

構(gòu)建完整證據(jù)鏈，反駁被告不合理抗辯。我們重點(diǎn)整合三組證據(jù)：一是借名合意證據(jù)（書面材料），二是出資證據(jù)（購(gòu)房款支付憑證、拆遷款來(lái)源證明），三是實(shí)際占有使用證據(jù)（房屋管理記錄、相關(guān)繳費(fèi)憑證），形成完整證據(jù)鏈，同時(shí)針對(duì)性反駁被告的脅迫、出資、共有等抗辯，瓦解被告核心主張。

精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)脅迫抗辯，破解對(duì)方訴訟策略。針對(duì)林建國(guó)主張的“脅迫書寫材料”，我們重點(diǎn)論證：脅迫需有明確證據(jù)佐證，被告未提交任何證據(jù)證明脅迫事實(shí)，且書面材料簽署時(shí)間連貫、內(nèi)容清晰，符合真實(shí)意思表示，最終說(shuō)服法院不予采信該抗辯。

親屬間借名買房核心風(fēng)險(xiǎn)提示。親屬間借名買房易因情感、財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議引發(fā)糾紛，需重點(diǎn)防范三類風(fēng)險(xiǎn)：一是務(wù)必簽訂書面《借名購(gòu)房協(xié)議》，明確借名合意、房屋份額、出資責(zé)任、過(guò)戶條件及違約責(zé)任，避免口頭約定或僅通過(guò)證明、遺囑等間接證據(jù)佐證；二是全程留存購(gòu)房款支付、房屋占有使用的相關(guān)證據(jù)，防范親屬反悔主張出資、共有等情形；三是若借名登記多人份額，需確保所有登記人均認(rèn)可借名事實(shí)，避免部分登記人否認(rèn)借名引發(fā)糾紛。

最后，若您正面臨親屬間借名買房糾紛、問(wèn)題，切勿拖延，應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)的借名買房律師介入。律師可協(xié)助您梳理案件事實(shí)、構(gòu)建完整證據(jù)鏈、精準(zhǔn)反駁不合理抗辯、優(yōu)化訴訟請(qǐng)求，通過(guò)專業(yè)維權(quán)，幫您確認(rèn)借名合同有效、實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶，最大程度維護(hù)自身合法權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于借名買房糾紛、親屬間房產(chǎn)爭(zhēng)議、房屋份額過(guò)戶等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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