（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告陳秀蘭、趙偉（化名）與被告林志強、劉梅（化名，夫妻）系親屬關系，被告林浩（化名）系林志強、劉梅之子，被告張倩（化名）系林浩前妻。各方因一號房屋（經濟適用房）的借名買賣、處分及售房款歸屬引發(fā)財產損害賠償糾紛。

2006年，原告借用被告林志強的經濟適用房購買指標，全款購買一號房屋，房屋登記在林志強名下，購房款、裝修款均由原告實際支出，房屋亦由原告長期居住。2018年至2019年，劉梅兩次出具證明，承諾將一號房屋過戶至陳秀蘭名下，但未實際履行。2019年，一號房屋先后變更登記至林浩、張倩名下，林浩為過戶支付相關稅費及費用。

2021年，張倩以一號房屋辦理銀行抵押登記獲取貸款，后因無力還款，將房屋出售給案外人，總售房款484萬元，其中310萬元用于償還貸款，剩余174萬元已支付給原告。2021年，林浩、張倩出具證明，確認原告系一號房屋實際產權人；2022年，林浩、劉梅出具欠條，承諾支付原告售房款310萬元及每月7500元租房費。

原告主張，其對房屋過戶、抵押不知情，被告擅自處分房屋侵害其物權，訴請四被告支付剩余售房款310萬元及利息、租房費7.5萬元。四被告辯稱，原告借名購買經適房違反規(guī)定，合同無效；房屋登記在被告名下，被告系合法所有權人；房屋出售已獲原告同意，原告主張物權缺乏依據，且租房費無有效證據佐證。各方確認存在事實上的借名買房關系，原告于2022年1月搬離一號房屋。

裁判結果

駁回原告陳秀蘭、趙偉的全部訴訟請求。

該判決生效后，四被告無需向原告支付任何售房款、利息及租房費，成功免除全部賠償責任；原告基于物權主張損害賠償的訴求被徹底駁回，其損失需通過借名買房合同關系另案主張，充分體現專業(yè)律師精準抗辯的核心價值。

法院說理

法院 案系財產損害賠償糾紛，核心爭議焦點為：原告是否為一號房屋的實際物權人，被告處分房屋的行為是否構成物權侵權。結合案件事實及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，原告主張物權缺乏法律依據。根據《民法典》規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發(fā)生效力，即物權公示原則。本案中，雙方均認可存在借名買房關系，原告自愿借用林志強的經適房指標購房，故意將房屋登記在他人名下，不屬于“登記錯誤”情形，不能直接被確認為房屋物權人。

第二，借名購買經濟適用房的權利限制。經濟適用房系政策性保障住房，借名購買此類房屋違反相關政策規(guī)定。即便案涉房屋原購房合同簽訂于2008年4月11日之前，借名人僅享有基于合同關系的債權請求權，而非物權，無權直接主張房屋所有權或基于物權主張損害賠償。

第三，被告處分房屋不構成侵權。根據原告陳述，其在知曉房屋抵押、過戶情況后，無奈同意出售房屋，且收取了部分售房款、撤回了異議登記，應認定原告對房屋出售行為知情且同意，被告不存在擅自處分房屋的侵權行為。

綜上，原告以其系房屋實際所有權人為由，主張被告侵權并索賠，缺乏事實及法律依據，法院依法駁回其全部訴訟請求。原告的財產損失，可基于借名買房合同關系另案主張。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“借名購買經濟適用房，財產損害賠償”這一高頻房產糾紛，總結核心勝訴要點、實務抗辯技巧及風險提示，為類似案件中的被告提供維權參考。

1. 緊扣物權公示原則，破解原告物權主張。本案核心抗辯點的是“借名人≠物權人”，我們重點援引《民法典》物權登記生效原則，明確原告借名買房系自愿將房屋登記在被告名下，不屬于登記錯誤，其僅享有債權而非物權，無權基于物權主張侵權賠償，從根本上否定原告訴求的法律基礎。專業(yè)借名買房律師可精準把握物權與債權的邊界，筑牢抗辯核心。

2. 聚焦經適房政策限制，強化合同無效抗辯。經濟適用房的政策性屬性是本案關鍵突破口，我們重點強調原告借名購買經適房違反國家政策，即便存在借名事實，其主張物權的訴求亦不應得到支持，同時反駁原告以“實際出資”為由主張房屋權益的觀點，凸顯借名買房的法律風險，強化被告的抗辯立場。

3. 梳理證據鎖定原告知情同意事實。我們全面梳理原告收取部分售房款、撤回異議登記、自述“同意賣房”等證據，形成完整證據鏈，證明原告對房屋出售行為知情且認可，不存在被告擅自處分的侵權情形，徹底瓦解原告的侵權索賠主張。律師可精準梳理證據線索，挖掘對被告有利的關鍵事實。

4. 提示借名買房雙方風險，規(guī)避后續(xù)糾紛。本案的核心誘因是借名購買政策性住房，且未簽訂書面借名協議、未明確權利義務。我們在此提醒，切勿借名購買經濟適用房等政策性住房，此類行為違反政策規(guī)定，易引發(fā)物權爭議；若確有借名需求，務必簽訂書面協議，明確房屋歸屬、處分權限及違約責任；房屋登記人在處分房屋時，應留存相關證據，證明處分行為已獲借名人同意，避免陷入侵權糾紛。

最后，若您正面臨借名買房糾紛、經濟適用房權屬爭議等問題，切勿拖延，應及時委托專業(yè)的房地產律師介入。律師可協助您梳理案件事實、鎖定抗辯要點、梳理證據鏈、精準反駁對方不當訴求，通過專業(yè)抗辯，幫您守住合法權益、免除不必要的賠償責任。本律師團隊專注于借名買房、房產侵權、政策性住房糾紛等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人參與訴訟、協商調解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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