（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告高明、劉娟與被告陳峰、李萌系朋友關(guān)系。2019年4月，被告因無購房資格，借用原告高明的名義購買一號(hào)房屋，雙方未簽訂書面借名協(xié)議。

2019年4月，被告將購房款全額轉(zhuǎn)賬至高明賬戶，高明隨即按被告要求，將款項(xiàng)支付給一號(hào)房屋出賣人，當(dāng)月一號(hào)房屋完成過戶，登記至高明名下。隨后，被告又委托高明以一號(hào)房屋為抵押，與銀行簽訂310萬元個(gè)人借款合同，貸款發(fā)放至高明名下銀行卡后，該卡由被告實(shí)際支配使用，款項(xiàng)最終被轉(zhuǎn)至被告指定賬戶。

因被告未按約定履行還款義務(wù)，擔(dān)保公司甲公司向原告追償，經(jīng)A號(hào)民事調(diào)解書確認(rèn)，原告需向甲公司支付墊付款24023.41元，原告于2021年8月履行完畢。此外，案外人乙公司就上述借款起訴原告，經(jīng)B號(hào)民事調(diào)解書確認(rèn)原告需承擔(dān)還款義務(wù)，法院于2022年4月強(qiáng)制扣劃原告款項(xiàng)84888.7元。

原告多次向被告催要上述兩項(xiàng)代償款項(xiàng)未果，遂訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方系委托購房合同關(guān)系，判令被告返還108912.11元墊付款并按年利率6%支付利息，同時(shí)要求被告履行B號(hào)調(diào)解書確定的義務(wù)。被告辯稱雙方僅為朋友幫忙，不存在合同關(guān)系，拒絕承擔(dān)還款責(zé)任。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理，依法作出判決，核心內(nèi)容如下：

被告陳峰、李萌于判決生效之日起七日內(nèi)，給付原告高明、劉娟墊付的款項(xiàng)108912.11元；

被告陳峰、李萌于判決生效之日起七日內(nèi)，給付原告高明、劉娟利息損失；

該判決生效后，原告成功追回全部墊付款，利息損失也得到合理支持；被告的無合同抗辯被駁回，其作為實(shí)際借名人的還款義務(wù)被依法確認(rèn)，充分體現(xiàn)專業(yè)律師梳理事實(shí)、鎖定證據(jù)的維權(quán)優(yōu)勢(shì)。

法院說理

法院生效裁判認(rèn)為，本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：原、被告之間的法律關(guān)系性質(zhì)，以及被告是否應(yīng)返還原告墊付款并支付利息。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，法律關(guān)系性質(zhì)認(rèn)定。原告主張雙方系委托購房合同關(guān)系，被告否認(rèn)存在合同關(guān)系。法院結(jié)合一號(hào)房屋買賣合同的簽訂、履行情況，被告向原告轉(zhuǎn)賬購房款、原告按被告要求支付給出賣人的資金流向，以及被告實(shí)際支配貸款銀行卡的事實(shí)，認(rèn)定雙方并非委托合同關(guān)系，而是借名買房合同關(guān)系。

第二，墊付款返還的合法性?；陔p方存在借名買房合同關(guān)系，原告作為名義購房人，代被告償還的擔(dān)保墊付款及法院強(qiáng)制執(zhí)行款，均系因被告未履行借名買房相關(guān)義務(wù)產(chǎn)生的合理損失，被告作為實(shí)際權(quán)利義務(wù)主體，理應(yīng)承擔(dān)該筆費(fèi)用，原告要求被告返還108912.11元墊付款，理由正當(dāng)、證據(jù)充分，予以支持。

第三，利息損失的認(rèn)定。原告主張按年利率6%計(jì)算利息，法院結(jié)合原告實(shí)際損失情況，認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)過高，酌情調(diào)整為按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算，對(duì)原告的合理利息主張予以支持。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對(duì)“借名買房代償款追償”這一高頻借名買房衍生糾紛，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為類似案件提供維權(quán)參考。

摒棄法律關(guān)系誤判，精準(zhǔn)鎖定借名本質(zhì)。本案原告最初主張“委托購房關(guān)系”存在法律定性偏差，我們介入后，重點(diǎn)梳理資金流向、房屋過戶、貸款實(shí)際支配等核心事實(shí)，向法院明確雙方的借名買房合同關(guān)系，糾正法律關(guān)系認(rèn)知偏差，為墊付款追償?shù)於ㄕ_的法律基礎(chǔ)。專業(yè)借名買房律師可精準(zhǔn)區(qū)分委托合同與借名合同，避免因定性錯(cuò)誤導(dǎo)致訴求落空。

構(gòu)建完整證據(jù)鏈，破解被告無合同抗辯。因雙方未簽訂書面借名協(xié)議，被告以“朋友幫忙”否認(rèn)合同關(guān)系，我們重點(diǎn)整理三組關(guān)鍵證據(jù)：一是被告向原告轉(zhuǎn)賬購房款的銀行明細(xì)；二是原告向出賣人支付房款的憑證，印證資金代付事實(shí)；三是原告的代償憑證（調(diào)解書、付款收據(jù)、執(zhí)行裁定書），證明損失實(shí)際發(fā)生。完整的證據(jù)鏈成功說服法院，認(rèn)定借名關(guān)系成立，瓦解被告核心抗辯。

合理調(diào)整利息主張，兼顧訴求合法性與可行性。原告最初主張按年利率6%計(jì)算利息，我們結(jié)合司法實(shí)踐，預(yù)判該標(biāo)準(zhǔn)可能被法院調(diào)低，在庭審中靈活主張“以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，由法院酌情認(rèn)定”，最終法院采納按LPR計(jì)算利息的方案，既保障了原告的利息權(quán)益，又確保訴求得到法院支持。

借名買房風(fēng)險(xiǎn)提示，提前防范糾紛。本案的核心教訓(xùn)是借名買房未簽訂書面協(xié)議，且名義購房人承擔(dān)了巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)诖颂嵝眩航杳I房務(wù)必簽訂書面《借名購房協(xié)議》，明確房屋權(quán)屬、款項(xiàng)承擔(dān)、代償追償、違約責(zé)任等核心條款；名義購房人應(yīng)避免出借銀行卡供借名人支配，防止因借名人違約陷入訴訟及強(qiáng)制執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)；若發(fā)生代償情況，應(yīng)及時(shí)留存全部憑證，第一時(shí)間委托律師介入，通過訴訟追償損失，切勿拖延。

最后，若您正面臨借名買房代償款追償、借名購房違約糾紛等問題，切勿拖延，應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師介入。律師可協(xié)助您梳理案件事實(shí)、構(gòu)建證據(jù)鏈、精準(zhǔn)定性法律關(guān)系、優(yōu)化訴訟請(qǐng)求，通過專業(yè)維權(quán)，幫您追回代償款項(xiàng)及利息，最大程度維護(hù)自身合法權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于借名買房糾紛、房屋權(quán)屬爭(zhēng)議等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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