文/上海進深 魏薇

2025年末的上海樓市，正在經(jīng)歷一場“祛魅”運動。

過去幾年，在流動性、情緒和預(yù)期共同作用下被推高的資產(chǎn)，開始回到供需關(guān)系和長期價值本身。

二手房掛牌量上升、成交周期拉長、價格分化加劇，幾乎成為全市性的普遍現(xiàn)象。

在這輪系統(tǒng)性調(diào)整中，真正承壓的并不是濱江這一類資源本身，而是那些在高流動性時代被過度定價、卻缺乏長期支撐邏輯的資產(chǎn)。

反而是濱江這樣的頂級城市資源，在市場去泡沫、重兌現(xiàn)的階段，開始顯現(xiàn)出更清晰的分化路徑。

位于浦東后灘的華潤澐啟濱江，成為這一分化過程中的一個典型樣本。

2025年11月首開認購率225%，成為9月以來全市第一、唯一認購率突破200%的認購成績刷屏。不到一個月再次加推，225套限量房源，收獲認購230組 ，并斬獲了196組客戶成交。

甚至出現(xiàn)了5000萬 的286㎡戶型無樣板房光速售罄、總價過億的頂復(fù)被秒搶的現(xiàn)象。

短短一個月時間成交318套，攬金66億。

這不僅是銷售的勝利，更是資本嗅覺的勝利。

澐啟濱江的售樓處里，涌動著兩股并不張揚、卻極具辨識度的客群：

一股，是在近階段資本市場波動中完成階段性收益兌現(xiàn)的金融從業(yè)者及投資者。這部分人群的核心訴求，并非追逐更高風(fēng)險收益，而是將金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為具備長期確定性的實物資產(chǎn)。

另一股，是資金相對充裕、決策周期更長的家庭。他們的子女多有海外學(xué)習(xí)或生活背景，對居住環(huán)境的要求更接近國際一線城市的生活標準。在當前上海市場中，同時滿足審美、區(qū)位與長期保值預(yù)期的選擇并不多。

這兩類人群在市場情緒偏弱的階段選擇入場，更多是基于資產(chǎn)配置層面的判斷，而非對短期行情的押注。

他們所做的，不過是在市場噪音最嘈雜的時刻，提前完成了一次對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的確認。

示意圖，非交付標準，僅供參考

01

稀缺價值：國際化住區(qū)的底盤邏輯

為什么在眾多濱江項目中，澐啟濱江會被反復(fù)篩選出來？

核心原因在于，它所對應(yīng)的并非單一住宅產(chǎn)品，而是一套相對完整、可長期運轉(zhuǎn)的居住系統(tǒng)。

對大量具備海外生活經(jīng)驗的年輕客群而言，真正稀缺的并不是江景這一單點資源，他們更看重居住、公共空間、商業(yè)與社交能夠形成穩(wěn)定協(xié)同的住區(qū)形態(tài)。

示意圖，非交付標準，僅供參考

在倫敦、紐約等成熟城市中，優(yōu)質(zhì)居住區(qū)往往并不以單體建筑取勝，而是依靠整體規(guī)劃與長期運營形成價值。

但上海核心區(qū)寸土寸金，大多數(shù)項目只能依附于零散地塊展開，被迫在功能上做減法。

澐啟濱江超過20萬方的總體量，為構(gòu)建完整國際化住區(qū)提供了物理基礎(chǔ)。

約4000㎡的全域架空層、約2500㎡的高端會所、非標化的開放式商業(yè)街區(qū)，以及與雙子山景觀銜接的自然峽谷空間，共同構(gòu)成一個高度自洽的高凈值生活網(wǎng)絡(luò)，居住、社交、休閑、消費，在社區(qū)內(nèi)部完成高頻閉環(huán)。

示意圖，非交付標準，僅供參考

示意圖，非交付標準，僅供參考

在空間組織上，約700米的生活軸與約800米的生態(tài)花園軸，如同兩條清晰的結(jié)構(gòu)骨架，將城市活力與自然尺度有序嵌合。

社區(qū)刻意弱化高密度商業(yè)，轉(zhuǎn)而以類公園化的街區(qū)形態(tài)，通過咖啡驛站、輕社交節(jié)點和休閑組團的嵌入，把傳統(tǒng)消費空間升級為更具粘性的生活場景。

示意圖，非交付標準，僅供參考

示意圖，非交付標準，僅供參考

區(qū)位條件進一步強化了這一系統(tǒng)的外延價值。

向北約800米是200萬㎡的世博文化公園，國內(nèi)最高人工山雙子山、國際馬術(shù)中心近在咫尺。這種在家門口爬山、騎馬、聽歌劇的配套，讓澐啟濱江成為了比肩倫敦西區(qū)、紐約百老匯的文化核心區(qū)。

跨江對望徐匯濱江，通過便捷的隧道與軌道交通，徐濱的藝術(shù)街岸與頂尖休閑配套瞬間化為業(yè)主的后花園。雙岸資源疊加的虹吸效應(yīng)，進一步抬升了資產(chǎn)的估值上限。

對部分家庭而言，選擇此類項目，本質(zhì)上是在為下一代提前鎖定一種相對穩(wěn)定的生活方式，同時降低未來置換的不確定性。

更重要的是，從資產(chǎn)流動性的角度看，大盤本身就是一種風(fēng)險緩釋工具。

在二手房市場中，體量較大的住區(qū)，因成交頻次更高，價格錨點往往更清晰，流動性表現(xiàn)也更穩(wěn)定。相較于房源數(shù)量有限的小型社區(qū)，大盤更容易形成連續(xù)成交，從而降低價格波動幅度。

因此，在市場下行階段，高凈值人群更傾向于選擇具備長期運轉(zhuǎn)能力的住區(qū)。

02

技術(shù)性套利：新規(guī)后產(chǎn)品的代際優(yōu)勢

當前上海濱江改善市場，正在顯現(xiàn)出一個明確的結(jié)構(gòu)性變化：新舊產(chǎn)品之間的代際差距。

早期濱江項目的價值，更多集中于是否臨江。

但隨著供給逐步豐富，決定資產(chǎn)長期表現(xiàn)的因素，開始轉(zhuǎn)向空間使用效率、居住彈性以及未來適配能力。

示意圖，非交付標準，僅供參考

同樣是濱江資源，不同產(chǎn)品對景觀的轉(zhuǎn)化能力，已直接反映在流動性和價格穩(wěn)定性上。

在規(guī)劃層面，澐啟濱江沒有采用傳統(tǒng)的正南正北布局，而是整體偏轉(zhuǎn)了32.5°。這一動作將原本4000米的濱江視野延展至2公里，實現(xiàn)了戶戶瞰江。

同時，西側(cè)低區(qū)建筑后退約28米，形成近50米寬的景觀通廊，既保障低區(qū)住戶的園林視野，也強化了社區(qū)整體的自然沉浸感。

在豪宅市場，景觀視野直接對應(yīng)溢價率。擁有270°全景艙視野的房子，其流動性和保值率遠高于普通江景房。

這32.5°的偏轉(zhuǎn)，為每一平方米的資產(chǎn)注入了更高的景觀溢價。

示意圖，非交付標準，僅供參考

在結(jié)構(gòu)體系上，澐啟濱江采用框筒結(jié)構(gòu)。相比傳統(tǒng)剪力墻住宅，框筒結(jié)構(gòu)能夠提供更大的連續(xù)面寬、更少的結(jié)構(gòu)干預(yù)，為未來空間調(diào)整保留充足余地。

從資產(chǎn)生命周期看，這種可變性能夠延緩功能性折舊，是許多早期豪宅所缺失的能力。

在戶型層面，這種代際優(yōu)勢被進一步放大。

245㎡戶型以8.5米南向?qū)拸d與270°環(huán)幕玻璃，讓黃浦江S灣景觀成為空間本身的一部分。雙270°視野設(shè)計，同步收納江景與園景。約60㎡無柱開放式公共區(qū)，結(jié)合中西廚與寬幅陽臺，構(gòu)成高效社交與生活樞紐，以極致功能性承載頂級景觀溢價。

示意圖，非交付標準，僅供參考

286㎡堪稱2025年上海樓市唯一三面瞰江的濱江頭排藏品，采用270°環(huán)幕玻璃幕墻設(shè)計，約10.8米環(huán)幕廳，實現(xiàn)了南、東、北三面無死角看江，江景面寬超85%。搭配LDKB一體化巨廳、全屋智能系統(tǒng)與定制化精裝，重新定義濱江居住的奢適尺度。

示意圖，非交付標準，僅供參考

示意圖，非交付標準，僅供參考

在此基礎(chǔ)上，澐啟濱江通過三大柔性定制系統(tǒng)，業(yè)主可享受藝術(shù)家聯(lián)名的入戶門把手、藝術(shù)門牌，以及多款珍稀石材的背景墻選擇。

每一次選擇，本質(zhì)上都是在為資產(chǎn)注入更強的個性標識和稀缺屬性。

從投資邏輯上看，這更接近于在同一價格區(qū)間內(nèi)，選擇一項具備長期技術(shù)優(yōu)勢的資產(chǎn)，而非依賴舊模式維持價值的存量產(chǎn)品。

03

終極避險：濱江恒產(chǎn)的黃金錨點

牛市里，風(fēng)險被掩蓋；熊市里，才會分出資產(chǎn)的層級。

真正具備定價權(quán)的，始終是那些不可復(fù)制、供給受限的資源型資產(chǎn)。

傳統(tǒng)的“濱江黃金三角”（陸家嘴-外灘-北外灘）已經(jīng)進入了存量資產(chǎn)的博弈期，增量空間有限。

“新黃金三角”（世博-前灘-徐匯濱江）則承載著城市功能與資源的持續(xù)導(dǎo)入。

澐啟濱江所在的后灘，是這個新三角的幾何中心，也是一塊極其罕見的戰(zhàn)略留白。它不是被動的邊緣區(qū)，而是在頂層規(guī)劃中被刻意保留下來的關(guān)鍵拼圖。

黃浦江不會改道，S灣不會消失，這種恒久不變的物理壟斷，構(gòu)成了資產(chǎn)安全感最底層、也是最堅硬的來源。

浦東后灘這片被天量財政投入與頂級規(guī)劃淬煉過的土地，其地段價值毋庸置疑。

一旦開發(fā)完成，后灘不再有第二塊同等條件的住宅江岸。這意味著供給剛性，意味著長期不可復(fù)制。

回看國際成熟城市的發(fā)展路徑，核心濱水區(qū)在不同周期中的表現(xiàn)高度一致：

核心濱水區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，永遠是危機中的最后堡壘，也是復(fù)蘇階段的領(lǐng)漲龍頭。

這就是“濱江恒產(chǎn)”的防御邏輯。

示意圖，非交付標準，僅供參考

示意圖，非交付標準，僅供參考

結(jié)語

在金融學(xué)中，有一個概念叫“Flight to Quality”（安全投資轉(zhuǎn)移）。

當不確定性上升，資金會主動回避風(fēng)險資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向更具確定性的標的。

澐啟濱江的成交表現(xiàn)，更像是這一行為在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一次體現(xiàn)。

它并不意味著市場全面回暖，而是反映出在調(diào)整階段，資金對稀缺資源和長期邏輯的再一次集中選擇。

當市場喧囂褪去，真正能夠留下來的，永遠是那些不需要被反復(fù)證明價值的資產(chǎn)。

澐啟濱江，正是這樣一個關(guān)于確定性的答案。

示意圖，非交付標準，僅供參考

2026年，澐啟濱江將沖擊200億 的銷售額，屆時必然轟動全球。

這一數(shù)字不僅是一個項目的里程碑，更是一個清晰的信號：

它定義了新一輪價值周期的標桿，其引發(fā)的產(chǎn)品革命與資產(chǎn)范式思考，將在2026年持續(xù)共振，成為全球觀察中國樓市韌性與方向的重要窗口。