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1、新房遇冷：歷史同期最低，淡季疊加政策真空

2026年1月，東莞新房市場(chǎng)交出了一份令人擔(dān)憂的答卷。全市商品住宅網(wǎng)簽僅689套，成交建面不足10萬(wàn)平方米，同比下滑超三成。

這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史同期最低水平，甚至低于疫情初期的2020年。春節(jié)前的傳統(tǒng)淡季效應(yīng)被放大，開發(fā)商推盤意愿低迷。

更值得關(guān)注的是，1月最后一周新房供應(yīng)掛零，市場(chǎng)幾乎陷入停滯。購(gòu)房者觀望情緒濃厚，交易活躍度降至冰點(diǎn)。

這背后既有季節(jié)性因素，也有政策真空期的影響。2025年底到期的契稅補(bǔ)貼新政未能及時(shí)延續(xù)，導(dǎo)致需求被暫時(shí)凍結(jié)。

不過(guò)，就在1月底，東莞官方宣布推出3萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，為市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心針”。這或許能為2月及后續(xù)市場(chǎng)帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

價(jià)格微漲但分化加劇

盡管成交量慘淡，1月新房均價(jià)卻達(dá)到24940元/平方米，環(huán)比上漲約18%。這一看似矛盾的現(xiàn)象背后，隱藏著深刻的市場(chǎng)邏輯。

高端項(xiàng)目集中網(wǎng)簽拉高了整體均價(jià)。

南城、東城、松山湖等核心區(qū)域價(jià)格穩(wěn)居3萬(wàn)至4萬(wàn)元/平方米以上，而外圍鎮(zhèn)街則普遍在1萬(wàn)至2萬(wàn)元/平方米區(qū)間。

這種結(jié)構(gòu)性分化反映了購(gòu)房者向核心區(qū)集中的趨勢(shì)。即使在市場(chǎng)低迷期，優(yōu)質(zhì)地段的房產(chǎn)仍具備較強(qiáng)的價(jià)格支撐力。

2、二手房逆襲：量?jī)r(jià)齊升，成為市場(chǎng)絕對(duì)主力

與新房的低迷形成鮮明對(duì)比，1月東莞二手房市場(chǎng)異常活躍。網(wǎng)簽3043套，是新房的4倍多，同比大幅上漲28%。

成交均價(jià)13607元/㎡，環(huán)比12月份13797元/㎡稍微下滑，但整體還算平穩(wěn)。

這一現(xiàn)象并非偶然。自2025年以來(lái)，二手房月度成交量持續(xù)超越新房，徹底改變了東莞樓市的供需格局。

購(gòu)房者心態(tài)日趨理性，更關(guān)注房產(chǎn)的實(shí)際居住價(jià)值與性價(jià)比。二手房配套成熟、即買即住的特點(diǎn)，恰好滿足了這一需求。

核心區(qū)引領(lǐng)復(fù)蘇

二手房市場(chǎng)的回暖并非全面開花，而是呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。南城、東城、松山湖等核心區(qū)域表現(xiàn)最為搶眼。

以松山湖為例，1月二手房成交175套、環(huán)比大漲約95%，成交均價(jià)23029元/㎡，價(jià)格卻環(huán)比下滑超15%，；南城、東城成交皆超過(guò)220套，成交量環(huán)比微漲，價(jià)格幾乎持平。

這些區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚、教育醫(yī)療資源豐富，需求持續(xù)旺盛。即使在市場(chǎng)調(diào)整期，也展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性和流動(dòng)性。

相比之下，外圍區(qū)域價(jià)格仍有下行壓力。

但整體來(lái)看，“核心區(qū)穩(wěn)價(jià)、外圍區(qū)降價(jià)”的分化格局正在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

3、市場(chǎng)分化背后的深層邏輯

購(gòu)房者心態(tài)的根本轉(zhuǎn)變

過(guò)去幾年的市場(chǎng)調(diào)整，徹底改變了東莞購(gòu)房者的決策邏輯。從盲目追逐新房到理性選擇二手房，反映了消費(fèi)觀念的成熟。

二手房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)日益凸顯。同等預(yù)算下，購(gòu)房者能在核心區(qū)域買到更成熟的社區(qū)、更好的配套和更大的建面。

這種轉(zhuǎn)變不是短期現(xiàn)象，而是長(zhǎng)期趨勢(shì)。隨著人口結(jié)構(gòu)變化和居住需求升級(jí)，二手房將成為市場(chǎng)主流。

產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)取代價(jià)格戰(zhàn)

2026年，東莞樓市正從“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”。新規(guī)產(chǎn)品的推出，對(duì)得房率、戶型動(dòng)線、收納系統(tǒng)等細(xì)節(jié)提出了更高要求。

例如，松山湖推出的容積率1.2低密住宅項(xiàng)目，以及東莞CBD片區(qū)學(xué)校、商業(yè)、軌道交通等配套的集中兌現(xiàn)，都體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)居住體驗(yàn)的追求。

開發(fā)商也在調(diào)整策略，從單純降價(jià)促銷轉(zhuǎn)向產(chǎn)品優(yōu)化。戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)成為新的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。

政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)

廣東省率先優(yōu)化樓市調(diào)控，首套住房商業(yè)貸款首付比例最低降至15%，房貸利率降至3.05%的歷史低位。

換房退稅政策延續(xù)至2027年底，為改善型需求提供了有力支持。這些措施精準(zhǔn)覆蓋剛需、改善等群體。

東莞本地推出的3萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼雖力度有限，但傳遞了積極信號(hào)，有助于修復(fù)市場(chǎng)信心。

4、未來(lái)展望：小陽(yáng)春可期，但需理性看待

隨著春節(jié)假期結(jié)束，東莞樓市即將迎來(lái)傳統(tǒng)的“小陽(yáng)春”。政策效應(yīng)有望在3月集中釋放，帶動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)一步回暖。

但需要理性看待的是，市場(chǎng)全面復(fù)蘇仍需時(shí)日。新房庫(kù)存壓力依然存在，去化周期長(zhǎng)達(dá)30多個(gè)月。

購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身需求做出決策。對(duì)于剛需和改善型買家而言，當(dāng)前或許是不錯(cuò)的入市時(shí)機(jī)。

投資客則需更加謹(jǐn)慎，重點(diǎn)關(guān)注核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。外圍區(qū)域的投資價(jià)值仍有待觀察。

你認(rèn)為東莞樓市的“小陽(yáng)春”會(huì)如期而至嗎？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的觀點(diǎn)和購(gòu)房計(jì)劃！

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文章來(lái)源:樂(lè)居買房