現(xiàn)在全國只有一個城市的房價實現(xiàn)了反彈，大家知道是哪個城市嗎？

　　對，是香港。

　　目前香港房子均價11.2萬/平米，環(huán)比上漲了0.4%，超過了全國100%的房產(chǎn)，也是全國唯一一個房價觸底反彈的城市。

　　實際上，如果大家對全國各大城市的房價了解比較多的話，就知道香港房價在去年下半年就已經(jīng)回暖了，

　　目前房價已經(jīng)漲了半年了，所以并不是曇花一現(xiàn)。

　　要知道，去年下半年可是全國一線城市房價的補跌期，北上深每個月的環(huán)比跌幅都能達到1%~1.5%，這個跌幅不要說回暖了，就連當時的全國平均水平都不如。

　　但是同為國內(nèi)超一線城市的香港，硬是走出來獨立行情，這是什么原因呢？

　　一、政策給力

　　香港的政策有多給力呢？

　　香港的房價跟內(nèi)地一線城市一樣，都是2023年開始大幅下跌的。

　　但是剛開始下跌不久，也就是在2024年初的時候，香港就一次性全面取消了針對樓市的所有限制性舉措。

　　這個動作比我們快多了，我們直到2024年5月才有第一波救市政策，而且力度也明顯不及香港。

　　到了2025年，香港又進一步取消了買家印花稅、新住宅印花稅以及額外印花稅。

　　如此一來，非永久居民在香港購房的稅負，從原本的大約30%大幅降低至最高4.25%。

　　這件事直接點燃了大陸富豪去香港買房的熱情，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年內(nèi)地買家購入香港住宅總金額達1380億港元，創(chuàng)歷史新高。

　　內(nèi)地賣家涌入有效推動了香港的置業(yè)需求，帶動成交量同比增14.1%至1.39萬宗。

　　跟香港一比，我們的政策無論是速度，還是力度，都遠不及香港，這可能也是為什么現(xiàn)在大陸房價走勢比不過香港的原因。

　　對于房地產(chǎn)泡沫破裂后的國家來說，救市政策速度有多關鍵呢？

　　日本就是典型的反例，在1990年房地產(chǎn)泡沫破裂后，直到1991年7月才開始第一次降息，而且也就把貼現(xiàn)率從6%下調(diào)到5.5%而已。

　　現(xiàn)在回過頭來看，可以說日本政府當時是反應比較慢的，也大大低估了這次房地產(chǎn)危機的嚴重性。

　　在發(fā)現(xiàn)小打小鬧根本解決不了問題后，日本央行才開始連續(xù)降息，但是每一次也就降低0.5%左右，一直拖到1995年9月才降低到0.5%。

　　但是從1990年到1995年，日本房價已經(jīng)腰斬，對經(jīng)濟也造成了重創(chuàng)，直接導致之后失去了30年，房價也進入到了長期的陰跌周期。

　　二、租金回報率提升

　　我們說現(xiàn)在房價最大的一個問題是啥？

　　就是還有泡沫，房價高于當?shù)氐氖杖胨健?/p>

　　那么怎么評判一個城市的房價合理水平呢？

　　按照國際成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，一個國家的一線城市，租金回報率一定要過于本國的長期國債利率，最好高于當?shù)氐姆抠J利率。

　　對于大陸的一線城市來說，租金回報率一定要高于國內(nèi)的10年期國債利率（1.9%），最好高于房貸利率（3%）。

　　當然，考慮到目前大陸房子的持有成本比較低（沒有房地產(chǎn)稅），所以租金回報率能夠稍微降低0.5%~1%，但是有個2%出頭的租金回報率是比較必要的。

　　但是很可惜，大陸一線城市的租金回報率只有1.8%，這個數(shù)字還是偏低的，這也是我判斷目前房價泡沫還未完全清除的原因。

　　對于香港來說，情況就完全不同了。

　　在25年下半年的時候，香港的租金回報率正式超過房貸利率。隨后，香港房價開始回暖，出現(xiàn)觸底反彈。

　　為什么香港的租金回報率能夠超過房貸利率呢？

　　一方面，香港的金融體系受到美國影響很大（港幣和美元匯率掛鉤），所以美國降息之后，香港降息速度也很快。

　　另一方面，香港經(jīng)濟回暖。

　　如果說2025年上半年之前租金回報率上漲還能解釋為房價下跌，但是在2025年下半年之后，香港租金回報率還能夠上漲，本質就是香港經(jīng)濟回暖，帶動了租金的上漲。

　　回到大陸市場，盡管最近幾年房價下跌很快，但是由于租金也在同步下跌，所以租金回報率上升的速度并不快。

　　以上海為例，根據(jù)上海市住房租賃公共服務平臺的報告，2025年上海平均租金為102元/㎡月，同比下跌了2.5%。

　　上海房價在2025年大概下跌6%左右，租金下跌就直接抵消掉了接近一半的房價降幅，這個租金回報率上漲的速度不就慢下來了嗎？

　　三、人口流入

　　有句話叫做“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，一個城市人口是否是流入的，決定了后續(xù)是否有新生的購買力。

　　一個城市如果人口是流出的，對于房價長遠來看，一定是看空的。

　　香港最近人口就在不斷流入，通過高才計劃和優(yōu)才計劃，有57萬人從內(nèi)地提交申請，其中40萬人的申請獲得批復。

　　在這些獲批人士里，超過一半是攜家?guī)Э谠谙愀鄱ň?。這些來自內(nèi)地的群體購買力強勁，為香港的租賃市場和購房市場注入了持續(xù)不斷的資金活力。

　　有了不斷涌入的人口，香港不管是賣房還是租房，都才有需求。一方面，有人租房子，能夠維持住房租，并且推高租金回報率；

　　另一方面，有買房需求，香港房地產(chǎn)市場才有流動性，這也是對房價的支撐。

　　現(xiàn)在大陸房地產(chǎn)市場面臨的一個非常重大的問題，就在于人口出現(xiàn)了拐點。

　　從出生人口數(shù)據(jù)來看，2016年到達頂峰之后，隨后出現(xiàn)了一路下跌，不到十年就腰斬了。結婚率和出生人口的下降，對于房地產(chǎn)市場長期來看，一直是一個打壓。

　　以上海為例，為什么說2000~2010年是上海房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代，2010~2020年是白銀時代，2020年之后買入的就是“虧本時代”？

　　從人口流入速度就可以看出來，2000年代的時候每年能夠流入接近100萬人，2010年代的時候每年只能流入十幾萬人了，到了2020年代人口直接幾乎不流入了。疫情之后，京滬人口不增反減，可能也是房價失去支撐的重要原因之一。

　　所以我一直對粉絲朋友們說，考慮要不要買房，你首先要看你們城市人口變化情況。對于絕大多數(shù)人口流出的城市，未來房價都是沒有支撐位的，再便宜也不能買，買不如租。

　　我們還是看看我們的鄰居日本，日本已經(jīng)出現(xiàn)了很多地方的房子沒人要的情況，根本原因就在于很多地方的房子根本租不出去，每年還有持有成本，算下來凈現(xiàn)金流甚至是負的。

　　在中國人口下降的大背景下，未來很多城市的房子將會徹底失去流動性，根本租不出去。如果房地產(chǎn)稅再一出臺，很多房子直接會變成負資產(chǎn)。

　　很多人問我什么時候房價能夠觸底反彈，這里我正好說一下，很多城市可能永遠也不會有觸底反彈的一刻了，只有人口流入的核心城市，才有討論房價觸底反彈的必要。

　　四、香港房價企穩(wěn)對于大陸的啟示

　　到底什么時候我們的房價才能觸底反彈？香港其實就給出了答案。

　　最核心的一個點，其實就在于租金回報率。租金回報率=租金/房價，上文中提到的政策和人口流入其實都是租金回報率的一些影響因子。

　　有些朋友會問了，之前中國房子的租金回報率也很低，不比現(xiàn)在高多少，也是低于國債利率和貸款利率的，為什么那個時候房價就能漲，現(xiàn)在就不行了？

　　因為那個時候租金上漲是非常迅速的，所以即使租金回報率比較低，也能通過時間快速把租金回報率拉上去。

　　現(xiàn)在租金不說上漲，就算不跌就不錯了，所以不能再給溢價了。

　　這件事情就跟炒股一樣，對于業(yè)績快速上漲的成長股來說，自然可以給到高一點的市盈率。

　　但是對于業(yè)績穩(wěn)定的藍籌股來說，市盈率就不能高于利潤增速太多了。

　　對應到房地產(chǎn)市場，之前房子屬于成長股（房租快速上漲），所以能夠給更高的估值（租金回報率更低）。

　　但是現(xiàn)在房子已經(jīng)變成藍籌股了（房租穩(wěn)定），那么估值就不能過高了（租金回報率要朝著國際成熟市場靠攏）。

　　那么，在貿(mào)易保護主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場風暴中守護錢袋子？