你是不是也有這樣的疑問？小區(qū)里的空置房隨處可見，售樓處也沒幾個人買房，明明房子早就已經(jīng)夠住了，可為什么現(xiàn)在還不停的蓋房子？我賣房子快15年了，說句良心話，現(xiàn)在的樓市，已經(jīng)不是簡單的供需失衡問題了，而是牽扯到經(jīng)濟、財政、債務、民生、產(chǎn)業(yè)等多重因素的復雜問題，今天這篇文章我就帶大家一起來聊聊背后的邏輯，爭取一次性給大家說清楚。

首先我們需要明確一個核心問題，就是我們常說的房子過剩，其實是總量過剩，但結(jié)構(gòu)性缺失還是存在的，而非所有的房子都過剩。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在我國的城鎮(zhèn)住房套戶比已經(jīng)超過1.1，也就是說，按照現(xiàn)在的房子總量來計算，分攤到全國所有的家庭，平均每戶家庭都是可以分到1.1套房子的！另外，還有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國的商品房待售面積曾連續(xù)增長52個月，三四線城市，以及大多數(shù)的小縣城，空置率普遍在20%以上，有些人口流失嚴重的小縣城，空置率甚至已經(jīng)突破40%，所以，從房子總量上來看，現(xiàn)在的房子確實已經(jīng)明顯過剩。

?但你要清楚的是，這種過剩其實是不均衡的，也就是我說的結(jié)構(gòu)性缺失。一邊是人口流失嚴重的小城市，房子沒人買、沒人??；而另一邊是一線城市、強二線城市的核心地段、優(yōu)質(zhì)學區(qū)、以及配套完善的房子，這樣的房子現(xiàn)在仍然是供不應求，比如北京、上海、杭州等城市，有些核心區(qū)的新房開盤依舊需要搖號才可以買到！這就是結(jié)構(gòu)性缺失！缺的是什么？缺的是位置好、配套全、品質(zhì)過硬的房子，而不是遍地都是的普通住宅。所以，開發(fā)商和地方，依舊會在有真實需求的區(qū)域推進新房建設，這才是真實的市場需求邏輯。

更深層次的原因，還有地方財政對土地的高度依賴！過去多年，土地出讓一直都是地方財政的重要支柱，比如2021年，全國的土地出讓收入就達到了8.7萬億元，即便到了2025年土地出讓收入已經(jīng)降至4.15萬億元，但不可否認的是，這部分收入依舊占地方收入的大頭！對地方來說，賣地就能獲得直接財政收入，有了錢，才能搞基建，才能給公務員發(fā)工資，才能做公共服務，目前來看，確實還沒有其它更好的方式能代替這部分財政收入，地方其實也是沒辦法，哪怕市場不好，大多數(shù)城市也很難立刻擺脫這種模式。

除此之外，不管大家怎么反感房地產(chǎn)，怎么怨恨房地產(chǎn)，但你不能否認的是，房地產(chǎn)現(xiàn)在仍然是國民經(jīng)濟的壓艙石，它的產(chǎn)業(yè)鏈帶動作用仍舊是無可替代的！因為房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)聯(lián)鋼鐵、水泥、建材、裝修、運輸、家電、家具等上下游60多個行業(yè)。

有數(shù)據(jù)顯示，每1億元的房地產(chǎn)投資，就能帶動GDP增長約1.5億元，而且還能解決數(shù)千萬人的就業(yè)問題，從建筑工人，到設計師，再到房產(chǎn)中介、裝修工人等等，哪個不依附于這個行業(yè)？在經(jīng)濟增速放緩，其它產(chǎn)業(yè)增長動力不足的時候，維持一定規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)投資，就是穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)最直接有效的方式，所以，即便現(xiàn)在房子總量過剩，也不能對房地產(chǎn)開發(fā)一刀切，只能是逐步放緩，但還要保證產(chǎn)業(yè)鏈和就業(yè)的穩(wěn)定。

另外，開發(fā)商也有不得不繼續(xù)蓋房子的原因！現(xiàn)在很多樓盤，其實從拿地開始，就已經(jīng)綁定了銀行貸款、供應商欠款以及購房者的預付款等等，一旦項目停工爛尾，那么立馬就會引發(fā)各種債務違約、資金鏈斷裂的問題，到時候，不僅開發(fā)商會破產(chǎn)，還會導致供應商拿不到貨款，購房者收不到房子等一系列的社會風險問題。尤其是之前不少出險的房企，比如碧桂園、融創(chuàng)等等，目前都在推進債務重組，只有繼續(xù)完成項目建設，才能通過銷售回款慢慢償還債務，實現(xiàn)企業(yè)風險的軟著陸！這雖然是無奈之舉，但也是最穩(wěn)妥的選擇。

最后，就是城市的不斷發(fā)展，也是蓋房不停的原因之一！很多城市為了發(fā)展，會提前規(guī)劃新區(qū)、新城，或者修路、蓋樓、完善各種配套等等，目的是提前布局，吸引產(chǎn)業(yè)和人口流入。雖然當下的房子總量已經(jīng)明顯過剩了，但城市管理者賭的是未來的人口和產(chǎn)業(yè)，希望用完善的城市配套去吸引資源，從而帶動區(qū)域發(fā)展，提高區(qū)域內(nèi)老百姓的幸福感。

說到底，房子已經(jīng)明顯過剩，現(xiàn)在卻還在不停的蓋房子，這不是某一個人的決策，而是財政慣性、產(chǎn)業(yè)依賴、債務風險、城市規(guī)劃等多重因素共同作用的結(jié)果，也是過去房地產(chǎn)發(fā)展模式的慣性延續(xù)！不過隨著政策的不斷調(diào)整，這種局面正在改變，比如自然資源部就已經(jīng)明確表示，要嚴控新增建設用地用于商品房的開發(fā)，多地也開始收購存量房用于保障房，未來的房地產(chǎn)必將慢慢回歸居住屬性，盲目建房的現(xiàn)象會越來越少，市場也會越來越理性，真正實現(xiàn)“房住不炒”！對此，你怎么看？