自1999年起，李嘉誠(chéng)連續(xù)15年穩(wěn)坐華人首富的寶座。在許多人心中，他不僅僅是一個(gè)曾經(jīng)的首富，更是一位商業(yè)傳奇，其眼光之精準(zhǔn)，常常令人驚嘆?？墒牵褪沁@位在地產(chǎn)界呼風(fēng)喚雨的人物，卻在房產(chǎn)問題上，給不少家庭潑了一盆冷水?；叵肭靶┠?，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，大家的錢包都鼓了起來，買房成了潮流。那時(shí)幾乎所有人都相信，房?jī)r(jià)只會(huì)一直漲，買房子就是最穩(wěn)妥的保值方式。所以，哪怕住不過來，很多家庭還是不斷買房，有的買了兩套三套，甚至四五套也不稀奇。

但李嘉誠(chéng)早在2018年就做出預(yù)言，他說樓市即將變天，隨后便大規(guī)模拋售手中的房產(chǎn)。那時(shí)候，一些炒房客借著房?jī)r(jià)上漲的東風(fēng)，快進(jìn)快出，確實(shí)賺得盆滿缽滿。然而對(duì)于普通家庭，李嘉誠(chéng)卻并不建議跟風(fēng)。如今回頭再看，不得不佩服他的遠(yuǎn)見。從2020年開始，房?jī)r(jià)真的開始往下走，當(dāng)年掏空全家積蓄買房的人，很多已經(jīng)損失慘重。

前幾天，王健林也在會(huì)議上坦誠(chéng)地說，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)走到頭了。其實(shí)不只是他們，結(jié)合現(xiàn)在的人口出生率，還有2026年樓盤銷售的預(yù)測(cè)，我們能清楚地看到，那些手握兩套以上房子的家庭，未來恐怕只會(huì)面臨3種結(jié)局。

01 房子會(huì)變得越來越難賣

還記得十幾年前嗎？那時(shí)候經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭一片大好，大家的錢包都鼓鼓的，感覺買個(gè)房子并不是多么困難的事。再加上城鎮(zhèn)化推進(jìn)得如火如荼，大量人口從農(nóng)村進(jìn)入城市，形成了龐大的剛性住房需求。那時(shí)候，房?jī)r(jià)似乎只有一個(gè)方向，就是向上走，今天不買，明天可能就更貴了。這種氛圍下，買房甚至成了一種社會(huì)潮流和資產(chǎn)保值的共識(shí)。然而，時(shí)過境遷。

如今的情況已經(jīng)大不相同了。經(jīng)過這么多年的發(fā)展，很多家庭其實(shí)都已經(jīng)擁有了自己的住房，有的甚至不止一套。市場(chǎng)正在從“缺房子”轉(zhuǎn)向“房子多了”。需求端在悄然變化，“接盤”的新增力量正在減弱。更關(guān)鍵的是，越來越多的人開始意識(shí)到，房?jī)r(jià)并非永遠(yuǎn)上漲。

當(dāng)“房子會(huì)降價(jià)”這個(gè)念頭一旦普遍形成，市場(chǎng)的觀望情緒就會(huì)變得異常濃厚。誰都不想今天買了，明天就虧了，對(duì)吧？于是，我們看到了一個(gè)越來越普遍的現(xiàn)象：各大城市的二手房掛牌量持續(xù)攀升，但真正去看房、談價(jià)、成交的人卻寥寥無幾。走進(jìn)一些中介門店，經(jīng)紀(jì)人們常常感嘆，現(xiàn)在帶看十次，能有一次進(jìn)入深入談判就不錯(cuò)了。

這種“有價(jià)無市”的狀態(tài)，正在很多城市蔓延。而當(dāng)我們把目光放得更遠(yuǎn)一點(diǎn)，看看新生人口的數(shù)字，這種擔(dān)憂或許會(huì)進(jìn)一步加深。出生率下降，意味著未來的潛在購(gòu)房人群規(guī)模在收縮。一個(gè)家庭，爺爺奶奶可能有房，爸爸媽媽也有房，等到孩子長(zhǎng)大，他可能不需要再去購(gòu)買新房，而是直接繼承已有的房產(chǎn)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，住房的絕對(duì)需求是在減緩的。因此，對(duì)于手中持有多套房產(chǎn)的人來說，心里必須清楚一點(diǎn)：未來想通過出售二手房來快速變現(xiàn)，這條路會(huì)走得越來越辛苦，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來越激烈，等待的時(shí)間可能會(huì)超出你的預(yù)期。這不是危言聳聽，而是市場(chǎng)供需關(guān)系轉(zhuǎn)變下的必然趨勢(shì)。

02 房貸壓力大，租金趕不上降價(jià)！

第二種結(jié)局，可能更加直接地關(guān)系到家庭財(cái)富的賬面數(shù)字，那就是房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，導(dǎo)致家庭資產(chǎn)大幅縮水。最近這幾年，相信不少朋友都有切身感受，或者至少?gòu)男侣労椭車说恼務(wù)撝新牭?，很多地方的房?jī)r(jià)確實(shí)在回調(diào)。不再是那個(gè)“永遠(yuǎn)漲”的神話了。

我身邊就有個(gè)活生生的例子。一位朋友在2021年想置換房子，把他名下的一套房子掛牌240萬出售。當(dāng)時(shí)有買家出價(jià)220萬，他覺得比心理預(yù)期低了，沒舍得賣，想著再等等。結(jié)果到了2022年，市場(chǎng)熱度消退，他調(diào)低價(jià)格到220萬掛牌，這時(shí)來的買家只肯出190萬，巨大的落差讓他再次選擇了拒絕。時(shí)間來到2023年，形勢(shì)更加明朗，他主動(dòng)降到200萬，這次有買家出價(jià)180萬，他猶豫再三，還是沒成交。

然而到了今年，同樣是那套房子，詢價(jià)的買家給出的價(jià)格已經(jīng)只有110萬左右了。短短三年時(shí)間，從他的視角看，資產(chǎn)價(jià)值縮水了一半還多。這個(gè)例子或許有點(diǎn)極端，但它清晰地揭示了一個(gè)趨勢(shì)：在整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的背景下，房產(chǎn)的估值正在被重塑。過去，很多中國(guó)家庭將絕大部分財(cái)富都配置在了房產(chǎn)上，甚至用了很高的杠桿，因?yàn)檫@被認(rèn)為是“最安全”、“最增值”的方式。但任何一種資產(chǎn)，當(dāng)它的價(jià)格偏離基本面太遠(yuǎn)，累積的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越來越大?，F(xiàn)在，風(fēng)險(xiǎn)正在釋放。

房?jī)r(jià)的普遍回調(diào)，意味著這些家庭的資產(chǎn)負(fù)債表正在經(jīng)歷考驗(yàn)。資產(chǎn)價(jià)值下跌，而負(fù)債（房貸）依然是那個(gè)數(shù)字，凈資產(chǎn)自然就縮水了。更讓人不安的是，這種下跌趨勢(shì)到底會(huì)在哪里穩(wěn)住，目前還很難說。一些三四線城市，或者大城市邊緣區(qū)域的房產(chǎn)，價(jià)格回調(diào)的空間可能依然存在。這意味著，資產(chǎn)縮水的過程可能還未結(jié)束。對(duì)于高度依賴房產(chǎn)價(jià)值的家庭財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)來說，這無疑是一個(gè)需要嚴(yán)肅面對(duì)的挑戰(zhàn)。

03 房貸壓力山大，租金根本跟不上房?jī)r(jià)下跌的速度

回想一下，身邊買了房子的朋友、親戚，有多少人是真正能一次性付清全款的？恐怕寥寥無幾。絕大多數(shù)家庭都是通過銀行貸款，背上了長(zhǎng)達(dá)二三十年的月供。前些年經(jīng)濟(jì)向好，收入穩(wěn)定的時(shí)候，月供壓力或許還能承受，但最近這幾年，不少行業(yè)波動(dòng)頻繁，工作不穩(wěn)定、收入縮水成了常態(tài)。

每個(gè)月一到還款日，心里就忍不住發(fā)慌。有些人因?yàn)槭杖塍E減，實(shí)在撐不下去，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了“斷供”的情況?？摄y行不會(huì)因?yàn)槟愕睦щy就減免貸款，該還的一分都不能少，每月準(zhǔn)時(shí)扣款，像一座大山壓在心頭。長(zhǎng)時(shí)間的精神緊張，讓不少人的身體和心理都亮起了紅燈，失眠、焦慮成了家常便飯。

過去，很多家庭還能指望把閑置的房子租出去，用租金來補(bǔ)貼一部分月供。可如今這個(gè)算盤也越來越打不響了。市場(chǎng)上的出租房源越來越多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，空置期變長(zhǎng)，租金水平也一路走低。有時(shí)候?yàn)榱吮M快租出去，不得不一再降價(jià)，即便如此，還是很難找到穩(wěn)定的租客。

更讓人無奈的是，租金下跌的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)整體貶值的速度。手里握著房產(chǎn)，表面上看是資產(chǎn)，實(shí)際上卻像握著一個(gè)不斷漏水的桶——每年都在悄無聲息地虧錢，那種感覺真的特別憋屈。房子不再是穩(wěn)穩(wěn)增值的財(cái)富，反而成了拖累家庭現(xiàn)金流的負(fù)擔(dān)。

04 行內(nèi)人的建議

很多行內(nèi)人士給出的建議：調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，該舍棄的要果斷，該保留的則要握緊。

第一條：高層樓房，趕緊賣掉！

如果你手上有高層住宅，尤其是那些總層數(shù)超過二十層甚至三十層的樓房，請(qǐng)認(rèn)真考慮盡快出手。為什么這么說呢？因?yàn)樵谶@一輪樓市調(diào)整中，高層住宅的價(jià)格跌幅往往是最明顯的。大家心里其實(shí)都明白，高層住宅居住體驗(yàn)并不理想：等電梯時(shí)間長(zhǎng)、公攤面積大、人口密度高、消防安全隱患相對(duì)較多。

而且不管住在哪一層，未來隨著樓房逐漸老化，維修成本會(huì)越來越高，居住品質(zhì)也會(huì)逐年下降。更長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這類高層建筑將來如果面臨拆遷，難度和成本都非常巨大，幾乎沒有開發(fā)商愿意接手。所以，如果你的房產(chǎn)組合中有這類產(chǎn)品，趁著還有人接盤，早點(diǎn)變現(xiàn)可能是更理性的選擇。握著不放，將來可能真的會(huì)變成“不動(dòng)產(chǎn)”——?jiǎng)右矂?dòng)不了，賣也賣不掉。

第二條：這3類房子，保值性較好，甚至可能漲價(jià)！

并不是所有房子都在貶值，仍有少數(shù)類型的房產(chǎn)保值性較好，甚至未來還有升值的潛力。比如那些總高在11層以下的低密度住宅、綠化環(huán)境好的花園洋房、以及擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的房子。這些房產(chǎn)因?yàn)橄∪毙院土己玫木幼傩裕袌?chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定，抗跌能力也更強(qiáng)。如果你手上正好有這類房源，不必急于脫手，可以繼續(xù)持有觀察。尤其是那些周邊配套成熟、交通便利、教育資源優(yōu)質(zhì)的房子，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看依然是有吸引力的資產(chǎn)，甚至可能隨著地段價(jià)值提升而小幅上漲。所以，辨別手中的房產(chǎn)屬于哪一類，做出差異化處理，非常關(guān)鍵。

最后，給那些計(jì)劃在2026年之后買房的朋友提個(gè)醒：眼下這個(gè)階段，買房一定要格外謹(jǐn)慎。除非是結(jié)婚、孩子上學(xué)等特別迫切的自住需求，否則盡量不要輕易入手投資性房產(chǎn)。市場(chǎng)已經(jīng)過了那個(gè)閉眼買房都能賺錢的時(shí)代，未來樓市更可能進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)甚至分化的階段。沖動(dòng)入市，很可能讓自己陷入長(zhǎng)期的負(fù)債和壓力之中。記住，房子是拿來住的，不是拿來炒的，更不是家庭財(cái)富唯一的寄托。在做出任何決定之前，多看看、多比比，算清楚自己的現(xiàn)金流和承受能力，千萬不要盲目跟風(fēng)。

面對(duì)樓市的新常態(tài)，持有多個(gè)房產(chǎn)的家庭需要更清醒地審視自己的資產(chǎn)狀況。該調(diào)整的時(shí)候調(diào)整，該堅(jiān)守的時(shí)候堅(jiān)守，同時(shí)也要做好心理準(zhǔn)備，接受房產(chǎn)從“增值利器”到“普通資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)變。在這個(gè)過程中，保持理性和平和的心態(tài)或許比追求財(cái)富增值更加重要。畢竟，生活的幸福感和安全感，從來不僅僅來自于名下有多少套房子，更來自于穩(wěn)定的收入、健康的身體和溫暖的家人陪伴。希望每個(gè)家庭都能在這場(chǎng)變革中找到屬于自己的平衡點(diǎn)，安穩(wěn)踏實(shí)地走向未來。