萬(wàn)物皆周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。這些年來(lái)，房地產(chǎn)深受庫(kù)茲涅茨經(jīng)濟(jì)周期的影響，在房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大、成交量持續(xù)萎縮以及看漲預(yù)期大幅降溫的影響下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整超過(guò)五年時(shí)間，2026年會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要拐點(diǎn)嗎？

步入2026年，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎有了一些回暖的跡象。例如，部分城市的二手房成交面積同比降幅有了顯著改善的跡象。例如，多個(gè)重點(diǎn)城市的二手房中介簽約套數(shù)出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。此外，包括新房與二手房住宅銷(xiāo)售總面積的回升、百城租金回報(bào)率的回暖等。

判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有實(shí)質(zhì)性止跌回暖的跡象，一要看成交量的變化、二要看成交價(jià)的同比與環(huán)比漲跌幅、三要看二手房掛牌量的變化情況，四要看租金回報(bào)率與公積金貸款利率的變化。

量?jī)r(jià)先行，常見(jiàn)于股票市場(chǎng)。然而，這一個(gè)指標(biāo)同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

所謂量?jī)r(jià)先行，反映出成交量的變化往往會(huì)先于價(jià)格的變動(dòng)。觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量是否觸底回升，觀察主要城市的二手房住宅月網(wǎng)簽量變化是否持續(xù)處于“枯榮線”之上，將會(huì)是一個(gè)比較有效的分析指標(biāo)。

如果主要城市的二手房住宅月網(wǎng)簽量持續(xù)六個(gè)月站在“枯榮線”之上，則說(shuō)明某城市的房地產(chǎn)成交量開(kāi)始觸底回升。根據(jù)量?jī)r(jià)先行的規(guī)律，當(dāng)成交量開(kāi)始觸底回升，或預(yù)示著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)距離觸底回暖也不遠(yuǎn)了。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交價(jià)方面，雖然目前多數(shù)城市的房地產(chǎn)成交價(jià)依然處于低迷疲軟的狀態(tài)，但從環(huán)比跌幅來(lái)看，有部分城市已經(jīng)呈現(xiàn)出環(huán)比跌幅收窄的趨勢(shì)。不過(guò)，從穩(wěn)健的角度考慮，什么時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)同比和環(huán)比增長(zhǎng)的表現(xiàn)，那么將會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性回暖的信號(hào)。

再?gòu)姆康禺a(chǎn)庫(kù)存角度分析，庫(kù)存是否得到有效消化，二手房掛牌量是否出現(xiàn)同比或環(huán)比下降的跡象，從一定程度上反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存能力。這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，很大程度上受到房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的壓力，如何有效化解庫(kù)存壓力，將會(huì)直接或間接影響接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖預(yù)期。

最后，我們需要觀察房地產(chǎn)租金回報(bào)率的變化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的背景下，雖然房?jī)r(jià)表現(xiàn)比較疲軟，但租金回報(bào)率卻呈現(xiàn)出相對(duì)堅(jiān)挺的趨勢(shì)。有部分城市出現(xiàn)了租金回報(bào)率追趕公積金貸款利率的趨勢(shì)，一旦租金回報(bào)率與公積金貸款利率形成了倒掛，那么將會(huì)推動(dòng)一批投資客進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求。

截至目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未有實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)的跡象。但是，從部分主要城市的成交量數(shù)據(jù)以及去庫(kù)存數(shù)據(jù)分析，已有逐漸回暖的預(yù)期。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量、成交價(jià)以及庫(kù)存數(shù)據(jù)得到顯著改善，那么將會(huì)確立房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性回暖的信號(hào)。

2026年投資房地產(chǎn)還是投資股市？前者，主要投資房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底回暖的預(yù)期。后者，主要投資股票市場(chǎng)估值修復(fù)與改革紅利釋放的預(yù)期。

與股票市場(chǎng)相比，大部分購(gòu)房者無(wú)法具備全款購(gòu)房的條件，更多人傾向于貸款購(gòu)房，逃不過(guò)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。在上漲趨勢(shì)中，加杠桿投資可以促使財(cái)富的快速增值，但在下跌趨勢(shì)中，加杠桿投資卻容易加大投資風(fēng)險(xiǎn)，一旦房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，那么對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將會(huì)帶來(lái)財(cái)富快速縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

在房貸利率處于歷史低位、租金回報(bào)率處于相對(duì)高位的背景下，當(dāng)前購(gòu)房的性?xún)r(jià)比已經(jīng)高過(guò)前幾年。雖然房地產(chǎn)價(jià)格仍未實(shí)質(zhì)性企穩(wěn)，但核心城市的成交量已經(jīng)有持續(xù)企穩(wěn)的跡象，意味著房地產(chǎn)成交價(jià)觸底回升的預(yù)期越來(lái)越明朗了。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性回暖的跡象，那么不僅利多房地產(chǎn)公司，而且還為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈公司創(chuàng)造出新的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)最悲觀的時(shí)刻可能已經(jīng)步入尾聲了。