2026年2月9日，深圳公共資源交易中心的一紙公告，揭示了兩宗土地整備利益統(tǒng)籌項目的歸屬。位于光明區(qū)玉塘街道長圳社區(qū)的兩個大型項目，總投資額高達68.04億元，最終花落一家成立僅四個月的企業(yè)——深圳市玖翔城市開發(fā)有限公司（下稱“深圳玖翔”）。

更引人注目的是，這家看似“稚嫩”的深圳企業(yè)，背后站著一位從山西晉中走來的建筑勞務(wù)老板朱亞偉。他從2007年開始在建筑行業(yè)耕耘，如今帶領(lǐng)一家主營業(yè)務(wù)為建筑勞務(wù)分包的企業(yè)，成功切入深圳核心區(qū)城市更新領(lǐng)域。

01 項目基本信息

深圳土地整備利益統(tǒng)籌項目，是深圳市為促進城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型、保障公共設(shè)施與產(chǎn)業(yè)用地而實施的重要路徑。此次成交的兩個項目均位于深圳市光明區(qū)玉塘街道長圳社區(qū)，屬于深圳市典型的“土地整備利益統(tǒng)籌”類城市更新項目。

長圳社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目最早于2019年列入《深圳市2019年度城市更新和土地整備計劃》。項目整備實施面積20.21萬平方米，留用地面積4.38萬平方米，規(guī)劃容積24.09萬平方米，規(guī)劃容積率5.5。

該項目涉及永久性建筑47棟，建筑面積約11.14萬平方米，以及大量臨時建筑和構(gòu)筑物。

長圳社區(qū)連片產(chǎn)業(yè)地塊土地整備利益統(tǒng)籌項目則于2022年納入《深圳市2022年度城市更新和土地整備計劃》。項目整備實施面積約33.28萬平方米，留用地面積約7.39萬平方米，規(guī)劃總?cè)莘e為39.89萬平方米，規(guī)劃容積率5.4。

這個項目現(xiàn)狀建筑體量更大，涉及248棟永久建筑，建筑面積約24.36萬平方米。

02 神秘競得人浮現(xiàn)

深圳玖翔成立于2025年10月16日，截至項目成交僅約四個月時間。公司注冊資本1億元，法定代表人左文建，經(jīng)營范圍涵蓋城市綠化管理、科技中介服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。

股權(quán)穿透后可見，深圳玖翔由山西星辰旭日工程建設(shè)有限公司全資持股，后者則是山西恒工建筑勞務(wù)有限公司的全資子公司。山西恒工建筑成立于2007年，位于山西省晉中市，主營業(yè)務(wù)包括建筑勞務(wù)分包、勞務(wù)派遣、機械設(shè)備租賃等。

該公司的最終實控人為朱亞偉，他擔任山西恒工建筑的執(zhí)行董事兼總經(jīng)理，同時也在深圳玖翔擔任經(jīng)理一職。

山西恒工建筑注冊資本1000萬元，2024年參保人數(shù)達1604人。公司大股東為朱亞偉，持股比例35%。從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，朱亞偉通過山西恒工建筑全資控股山西星辰旭日工程建設(shè)有限公司，再由后者全資控股深圳玖翔，完成了從山西到深圳的業(yè)務(wù)布局。

03 項目亮點與規(guī)劃細節(jié)

根據(jù)深圳玖翔承諾的分配方案，長圳社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目將提供住宅物業(yè)建筑面積33453.00平方米、街鋪物業(yè)建筑面積356.53平方米、集中商業(yè)物業(yè)建筑面積24696.00平方米，總計58505.53平方米的分配物業(yè)。

長圳社區(qū)連片產(chǎn)業(yè)地塊土地整備利益統(tǒng)籌項目則承諾分配宿舍物業(yè)建筑面積23920.62平方米、廠房物業(yè)建筑面積88776.59平方米及其他物業(yè)建筑面積2000.00平方米，各類型用途的物業(yè)建筑面積合計114697.21平方米。

兩項目合計可提供分配物業(yè)總建筑面積約17.32萬平方米，其中產(chǎn)業(yè)空間（廠房、宿舍）占比超過六成，體現(xiàn)了項目以產(chǎn)業(yè)升級為導向的特點。

從規(guī)劃角度看，項目包含了多宗二類居住用地及配套設(shè)施。例如，長圳社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目含有13-26-02、14-23兩宗二類居住用地，配套建設(shè)社區(qū)管理用房、社區(qū)健康服務(wù)中心、郵政所、便民服務(wù)站、文化活動室、老年人日間照料中心、幼兒園等公共設(shè)施。

04 項目前瞻與意義

這次項目競標過程不乏實力雄厚的競爭對手。據(jù)公告顯示，參與此次投標的還有深圳中鐵城市更新投資有限公司，該公司由中鐵五局集團有限公司全資持股，背后是特大型央企中國中鐵股份有限公司。

深圳玖翔能夠從這樣的競爭對手中脫穎而出，反映了市場對其方案和專業(yè)能力的認可。

項目落地后，將對光明區(qū)玉塘街道長圳社區(qū)的整體發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。兩個項目合計土地面積約11.77萬平方米，總投資金額分別約為25.45億元與42.59億元。

項目的實施將有力推動片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級與空間重塑，解決土地歷史遺留問題，保障公共設(shè)施與產(chǎn)業(yè)用地。

值得注意的是，2月5日深圳市舉行了城市更新工作現(xiàn)場推進會，會議強調(diào)要“拓展多元化投融資渠道”。在市場調(diào)整期，部分深圳本土房企資金承壓，一些資金實力雄厚且愿意承擔長周期運營的外來產(chǎn)業(yè)資本，反而獲得了進入深圳核心城市更新領(lǐng)域的窗口期。

05 市場啟示

山西恒工建筑成立于2007年，長期深耕建筑勞務(wù)領(lǐng)域。2025年，該公司先后成立山西星辰旭日工程建設(shè)有限公司、深圳市玖翔城市開發(fā)有限公司，將業(yè)務(wù)范圍延伸至工程建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

而在這兩家公司成立后不足半年，山西恒工便通過這一布局拿下深圳總投資68.04億元的土地整備項目，展現(xiàn)出企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的明確意圖和執(zhí)行力。

這一案例也反映了當前中國房地產(chǎn)市場格局的變化。傳統(tǒng)房地產(chǎn)高地的一線城市，開始向有實力、有準備的外來資本敞開大門。而部分二三線城市的企業(yè)，也通過積累經(jīng)驗和實力，向一線城市核心項目發(fā)起沖擊。

對于山西恒工建筑而言，此次成功中標深圳重大土地整備項目，標志著企業(yè)從建筑勞務(wù)分包向城市綜合開發(fā)運營的重要轉(zhuǎn)型突破。項目未來的成功實施，也將為企業(yè)在全國市場樹立品牌形象。

朱亞偉的山西恒工建筑從晉中走向深圳的案例，將成為深圳城市更新多元化的注腳。隨著項目推進，長圳社區(qū)這片土地上即將拔地而起的產(chǎn)業(yè)空間與住宅商業(yè)配套，將成為山西民企南下“抄底”的實物見證。

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