北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們?nèi)ツ陝偮鋺舯本?，房子在昌平北七家，目前出租。孩子在西?*小學(xué)五年級(jí)，因?yàn)閱挝浑m然有政保，但只能保證京戶，所以我們只能隨機(jī)了。但既然是有了戶口，我們想買套西城陶白的房子做兩手準(zhǔn)備，如果到時(shí)候單位政保能給力的話當(dāng)然最好，不能的話也有房子做兜底。問(wèn)題是像我們這種情況，如何用較低的400萬(wàn)預(yù)算買到性價(jià)比高的房子？

近期我們嘗試過(guò)看房，但無(wú)論是我們自己計(jì)算還是讓中介給計(jì)算，租售比好像都沒(méi)有合適的，中介都不推薦了。

另一個(gè)方案是索性放棄學(xué)區(qū)房，直接買石景山或豐臺(tái)區(qū)的自住房。但沒(méi)想好是否賣掉北七家的，大概能到手200萬(wàn)出頭。麻煩您點(diǎn)評(píng)一下這兩個(gè)方案，哪個(gè)更合適，以及是否應(yīng)該賣掉北七家的房子。

A：

1、您的落戶是單位辦理的吧？那如果北七家的房子與積分無(wú)關(guān)，就看房租收入是否劃算吧。算算租金收益率（凈收益），高于1.8%就留著，低于的話就意義不大了。

2、是否在陶白買一套，那就看是否能買到低溢價(jià)的了唄。如果能買到就各項(xiàng)兼顧，但如果不能買到，相當(dāng)于用100萬(wàn)左右或以上的溢價(jià)，給孩子買了個(gè)備胎。我認(rèn)為是有點(diǎn)兒貴，而且還得承擔(dān)入學(xué)高峰過(guò)去后的保值風(fēng)險(xiǎn)。

反正要是我的話不買。因?yàn)榧热荒鷨挝荒苡形鞒堑恼＃钦f(shuō)明落戶也會(huì)在西城，再加上已經(jīng)有了西城學(xué)籍，那有沒(méi)有房的區(qū)別不大。畢竟西城不是朝陽(yáng)，很難在小升初時(shí)用房子選學(xué)校。

所以還是盡量先爭(zhēng)取政保吧。如果政保不好使，那就說(shuō)明競(jìng)爭(zhēng)激烈到學(xué)位緊張?？扇绻綍r(shí)候連政保都不好使，普通家庭買套房就能好使了嗎？反正我認(rèn)為是這備胎要么用不上，用上了也起不了多大作用。

3、房子是用來(lái)住的，既然孩子已經(jīng)上學(xué)那就買自住房吧。要不然就算現(xiàn)在買了套學(xué)區(qū)占坑兒房，孩子上初中之后還得是折騰，又花一次置換的稅費(fèi)成本，我認(rèn)為不值當(dāng)?shù)摹?/p>

所以如果是不買學(xué)區(qū)房了，那就索性賣掉北七家的，一步到位買改善的自住房，600多萬(wàn)無(wú)論在豐臺(tái)還是石景山都能買到還不錯(cuò)的了。

僅供參考。

二

Q:

我有一件糾結(jié)的事，本人京戶，目前住海淀父母的房子里（與姐姐共有產(chǎn)權(quán)），工作和孩子上學(xué)都在不遠(yuǎn)處。我們自己的房子在朝陽(yáng)垡頭，翠城D區(qū)92平兩居，感覺(jué)保值不太好，一直空置，您建議還留著這套房嗎？

我們?cè)邢敕ㄊ前堰@套房換成朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)的學(xué)區(qū)房，這樣給孩子小升初時(shí)留一條退路。但考慮到學(xué)區(qū)房的溢價(jià)高所以就放棄了，畢竟在海淀有戶口，所以還是在海淀上學(xué)。目前孩子三年級(jí)，成績(jī)一般吧，您覺(jué)得有必要折騰到朝外嗎？

A：

1、翠城D區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房本來(lái)就是自住為主的，沒(méi)必要太糾結(jié)保值，差不多就得了。D區(qū)的優(yōu)勢(shì)是房齡相對(duì)新，劣勢(shì)是離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)兒又挨著鐵道，塔樓的品質(zhì)也不如A區(qū)等2003年之前的那幾期，價(jià)格走勢(shì)也就相對(duì)弱點(diǎn)兒。

但房子是用來(lái)住的，還是多考慮自住吧，能自住就留著，確定住不上也不合適出租再賣。但為什么一直空置啊？是裝修太好舍不得租嗎？那就賣掉吧，趁著裝修還值錢，要不然一出租就毀了，跟租金相比不劃算。

2、常規(guī)建議是沒(méi)必要換到朝外，或者一定考慮好了再換。因?yàn)榧热皇呛⒆尤昙?jí)，那就是2023年入學(xué)的，是北京有史以來(lái)的最高峰。那無(wú)論是幾年級(jí)換，怎么換都是同一屆，哪所好點(diǎn)兒的學(xué)校都學(xué)位緊張，競(jìng)爭(zhēng)也激烈。

也就是說(shuō)，換了房也不敢保證確定進(jìn)入朝外，尤其是小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)，萬(wàn)一不成功，那這學(xué)區(qū)房的溢價(jià)不就白花了嗎？

所以如果確定換學(xué)區(qū)，那索性買初中對(duì)口的吧。這種房的溢價(jià)就很低了，即便沒(méi)進(jìn)入朝外也不算吃虧。但是，一般來(lái)說(shuō)轉(zhuǎn)學(xué)都是盡量早，尤其朝外小學(xué)的教學(xué)又好，但誰(shuí)敢保證??？

3、所以我覺(jué)得換不換的意義不大，折騰半天萬(wàn)一不成功呢？而且換過(guò)來(lái)也競(jìng)爭(zhēng)激烈，在海淀如果是排名一般，到了朝外也未必怎樣，那到中考時(shí)或許還不如在海淀呢。畢竟海淀的高中多，有可能選擇性更大。

4、總之如果翠城的既不住也不租就賣掉吧，但不太建議換朝外的學(xué)區(qū)房，考慮好再折騰吧。

僅供參考。

三

Q:

我家情況是北京老宣武的，90年代拆遷到西羅園，前幾年父母換到了竇店山水匯豪苑，本來(lái)圖的是環(huán)境好房?jī)r(jià)低，沒(méi)想到現(xiàn)在房?jī)r(jià)更低了，目前不算裝修凈賠70萬(wàn)。我是16年結(jié)婚時(shí)買的大興西紅門，五環(huán)內(nèi)，到現(xiàn)在基本持平，但月供壓力也不小，每月降了些也一萬(wàn)呢。

我老婆家是西紅門本地的，早拆遷了，她名下就一套理想城的一居室，現(xiàn)在160萬(wàn)左右，出租3000。

現(xiàn)在我想是不是應(yīng)該整合一下這三套房，要不然竇店的越來(lái)越低，這地段兒怕砸手里。我們自住這套是月供壓力大，而且沒(méi)學(xué)區(qū)，孩子馬上面臨上學(xué)問(wèn)題了。理想城這套則是有些雞肋，還老換租房的。

A：

1、整合三套房？這工程量可不小。尤其是竇店這套，如果凈賠70萬(wàn)，戶型得在100多平吧？未必好賣，或者說(shuō)掛牌期不會(huì)太短。再加上父母得居住，這看房的打擾多鬧心啊？所以我建議是先安排好父母的居住吧，最好先搬到理想城這一居室然后再賣，空房也更好賣。

2、但竇店這套能賣多少錢?。磕椰F(xiàn)在自住這套在還完貸款后能套現(xiàn)多少？也就是三套房的總凈值是多少，準(zhǔn)備換總價(jià)多少的？

這先做個(gè)大致的預(yù)算吧，要不然不好聊。有了預(yù)算再把需求列出來(lái)，比如是學(xué)區(qū)為主還是自住為主，準(zhǔn)備買在哪個(gè)區(qū)？對(duì)保值的想法怎樣，是長(zhǎng)期居住還是過(guò)些年還要置換？

3、再有，理想城這套一居室的價(jià)格不太對(duì)似的，租金有些偏低，或者說(shuō)160萬(wàn)報(bào)價(jià)有些偏高。如果價(jià)值160，這3000的租金還老換租客，那這套房是不是有些瑕疵或硬傷??？

如果沒(méi)硬傷，理論上這套房應(yīng)該是最好賣的，留到最后吧，小戶型都不用愁。就是再核實(shí)一下價(jià)格和租金吧，別賣虧了。

4、其他的沒(méi)什么說(shuō)的，您還是先做個(gè)大致方案吧，包括預(yù)算和主要需求，要不然不太好聊。

僅供參考。

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