隨著《2026年南京市政府工作報(bào)告》近日發(fā)布，德基廣場(chǎng)蟬聯(lián)“全國店王”的喜訊被寫入南京城市經(jīng)濟(jì)的亮眼成績單。

2024年，德基廣場(chǎng)憑借245億的年銷售額，首次超越老對(duì)手北京SKP，登頂“全國店王”；去年德基廣場(chǎng)以262億的數(shù)據(jù)再度問鼎全國，不僅連續(xù)兩年蟬聯(lián)第一，更作為國內(nèi)零售業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的獨(dú)特樣本，不斷刷新自身與行業(yè)記錄，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長。

從擴(kuò)張到深耕，中國購物中心行業(yè)已然步入存量時(shí)代。在這樣的背景之下，為什么德基能夠?qū)覄?chuàng)奇跡？“德基模式”又能為我們帶來怎樣的啟示？

2006年6月，德基廣場(chǎng)正式開業(yè)，時(shí)至今日即將走過二十年征程。從昔日的“華東店王”到如今的“全國店王”，德基無疑已是中國商業(yè)的傳奇。

然而，回顧這二十年，德基廣場(chǎng)從未滿足于“商業(yè)”二字，而是從購物圣地，轉(zhuǎn)型成為文商旅融合目的地。與任何一處購物中心不同，在網(wǎng)端檢索“德基”，首先看到的并非鱗次櫛比的品牌、眼花繚亂的促銷，而是無數(shù)關(guān)于藝術(shù)、也關(guān)于生活的新奇體驗(yàn)。

德基廣場(chǎng)利用8層一整層空間打造的德基藝術(shù)博物館，已經(jīng)是國際知名的文旅地標(biāo)。

有道是“先看金陵圖，再逛南京城”，這里是南京城市旅游路線的起點(diǎn)，可以穿越千年，回到宋代南京，體驗(yàn)古人生活；也可以一睹莫奈、畢加索、馬蒂斯、常玉、吳大羽、趙無極等全球藝術(shù)巨匠的真跡風(fēng)采，或是見證當(dāng)今世界前沿的數(shù)字藝術(shù)創(chuàng)作。

憑借多場(chǎng)具有國際影響力的大展呈現(xiàn)，讓德基藝術(shù)博物館吸引著世界各地的觀眾慕名而來。

更率先提出將博物館常態(tài)化開到深夜0點(diǎn)，使得這里也可以是游客們離開南京之前的最后一站。

除此之外，德基廣場(chǎng)“解憂所”網(wǎng)紅衛(wèi)生間，將藝術(shù)審美融入“洗手間”這一生活細(xì)微之處的場(chǎng)景，吸引無數(shù)消費(fèi)者前來打卡；還有貫通四層商業(yè)空間打造的“藝術(shù)商業(yè)市集”、馬年限定的“凌霄”與“織夢(mèng)”藝術(shù)裝置……

每一次“大動(dòng)作”都是線上線下同時(shí)引爆的現(xiàn)象級(jí)事件，這些事件看似與商業(yè)無關(guān)，卻成為德基廣場(chǎng)屢創(chuàng)奇跡的關(guān)鍵要素：2025年德基廣場(chǎng)吸引客流高達(dá)6600萬人次、單日最高客流達(dá)到驚人的33.5萬人次。大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨的“空?qǐng)霈F(xiàn)象”（即商鋪空置率上升、客流量減少），在德基廣場(chǎng)完全不存在。

當(dāng)商業(yè)的課題還停留在地塊擴(kuò)張、銷售運(yùn)營之時(shí)，德基廣場(chǎng)通過博物館、藝術(shù)衛(wèi)生間等一系列看似“不務(wù)正業(yè)”的舉措，逐步構(gòu)建起自身所獨(dú)有的品牌精神與空間美學(xué)，以“內(nèi)容創(chuàng)新”代替“銷售驅(qū)動(dòng)”，從“消費(fèi)地標(biāo)”轉(zhuǎn)變成為“精神地標(biāo)”，引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)入“內(nèi)容轉(zhuǎn)化銷售”的流量時(shí)代，不僅年銷售額從245億到262億持續(xù)增長、蟬聯(lián)“全國店王”神話，更是在全球奢侈品市場(chǎng)階段性波動(dòng)的周期，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)領(lǐng)跑的全球奇跡。

奇跡背后，固然有德基廣場(chǎng)地處南京新街口的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，亦不乏南京作為“中國消費(fèi)第一城”的實(shí)力烘托。但真正發(fā)揮決定作用的，是德基廣場(chǎng)獨(dú)到的商業(yè)能力與深刻洞察，并由此展開持續(xù)的自我迭代與更新。

洞察之一，是堅(jiān)守“全業(yè)態(tài)高端覆蓋”。

80家奢侈品牌進(jìn)駐，匯集全球95%以上一線奢牌，眾多品牌爭(zhēng)相布局旗艦店、VIC LOUNGE……在“高端”這塊，無論是品牌陣容還是門店規(guī)模，德基廣場(chǎng)可以說問鼎全國，實(shí)現(xiàn)了“人無我有，人有我精”。

如今的德基廣場(chǎng)，更是從“高端商場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔穆玫貥?biāo)”，形成了聚合零售、餐飲、文化藝術(shù)、娛樂休閑等多元豐富業(yè)態(tài)，甚至通過“即買即退”退稅業(yè)務(wù)等國際化服務(wù)進(jìn)一步提升自身消費(fèi)能級(jí)，吸引世界各地游客慕名而來。包括享譽(yù)國際的德基藝術(shù)博物館，國際大牌、人氣潮牌全球首店，口味與話題兼具的米其林、黑珍珠餐廳，還有高頻更新的潮流快閃，VR/AR等科技體驗(yàn)……這里既是高端消費(fèi)的最優(yōu)選，也是引領(lǐng)生活方式和創(chuàng)新潮流的年輕能量場(chǎng)，還可以是文化講堂、約會(huì)勝地、親子空間。

對(duì)于消費(fèi)者而言，全業(yè)態(tài)、多品類意味著更豐富的商業(yè)內(nèi)容，每個(gè)人的消費(fèi)需求，在德基都可以被滿足；對(duì)于德基而言，更多元化的客群組成，更廣泛的客群包容度，則賦予其更強(qiáng)韌的、能夠穿越周期的持續(xù)增長力。

洞察之二，是“快速迭代+持續(xù)創(chuàng)新”的激進(jìn)策略。

僅僅是在剛剛過去的2025年，德基便開出了多達(dá)71家全新品牌門店。其中，LV香水美妝精品店的全球首店選擇落地德基，以此宣告LV美妝版圖面向世界正式啟幕；11家國際品牌的中國首店選擇在南京、在德基亮相，開啟品牌進(jìn)駐中國之旅；還有華東區(qū)域的首店4家，江蘇首店47家、南京首店8家。據(jù)了解，德基每年至少需要迭代60個(gè)以上的全新品牌，在社交媒體上，“你永遠(yuǎn)可以相信德基速度”已經(jīng)成為話題標(biāo)簽，驅(qū)動(dòng)著無數(shù)消費(fèi)者爭(zhēng)相奔赴、?？闯Ｐ?。

憑借卓越的運(yùn)營能力，德基廣場(chǎng)基于消費(fèi)趨勢(shì)與用戶喜好，吸引各品類之下的全球頂級(jí)品牌或是極具人氣的品牌紛紛進(jìn)駐，并根據(jù)時(shí)下最新的品牌動(dòng)向與實(shí)際數(shù)據(jù)表現(xiàn)，不斷調(diào)改、迭代品牌陣容與商戶鋪位，再疊加“首秀、首發(fā)、首展、首店”的舉措，和德基持續(xù)制造的、“看似與商業(yè)無關(guān)”的優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，讓每個(gè)人都能不斷獲得最前沿、最驚喜的消費(fèi)體驗(yàn)，由此打造“城市文商旅消費(fèi)目的地”。

洞察之三，是對(duì)于消費(fèi)需求的敏銳判斷，和對(duì)于消費(fèi)風(fēng)尚的前瞻引領(lǐng)。

通過德基廣場(chǎng)的品牌引入策略，亦能窺見其作為“全國店王”對(duì)于消費(fèi)動(dòng)向的深刻洞察，并由此形成的獨(dú)到判斷與前瞻視野。

洞察到年輕群體“情感消費(fèi)”的需求，開設(shè)全球首家名創(chuàng)優(yōu)品MINISO SPACE概念店，精準(zhǔn)切入熱門IP背后所蘊(yùn)含的情緒價(jià)值賽道；黃金的情感價(jià)值與投資價(jià)值雙重走高的時(shí)代，適時(shí)引入老鋪黃金、君佩黃金等多家黃金品牌；在“重返自然”風(fēng)潮之下，集中引入以ARC’TERYX等為代表的高端戶外及運(yùn)動(dòng)品牌，銷售大熱的同時(shí)，塑造“愛你老己”的悅己、健康生活風(fēng)尚。

從近段時(shí)間的一系列動(dòng)作中，亦能發(fā)現(xiàn)德基廣場(chǎng)作為高端商業(yè)體，對(duì)于中國品牌高端化的趨勢(shì)引領(lǐng)：除了上述老鋪黃金、君佩黃金等品牌之外，前不久剛剛還引入“讓世界消費(fèi)者，穿上中國好羊絨”的三只小山羊，在德基開設(shè)品牌首家線下快閃店；以東方美學(xué)與現(xiàn)代設(shè)計(jì)融合為大眾所熟知的國產(chǎn)設(shè)計(jì)師包袋品牌山下有松（SONGMONT）亦落地德基；更有大疆創(chuàng)新、追覓、影石等國產(chǎn)科技品牌集體進(jìn)駐。從“中國技術(shù)”引領(lǐng)突破，到“中國潮流”風(fēng)靡全球，再到“中國品質(zhì)”定義標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成由“中國智造”驅(qū)動(dòng)的消費(fèi)之勢(shì)。

洞察之四，是以不可復(fù)制的“德基經(jīng)驗(yàn)”，放大品牌轉(zhuǎn)化能力。

如果說業(yè)態(tài)布局、品牌進(jìn)駐，是基于德基對(duì)消費(fèi)者的洞察以及其本身的話語權(quán)，那么德基對(duì)于商戶的洞察，則是其能夠成為“全國店王”的隱藏秘籍。據(jù)了解，德基對(duì)于進(jìn)駐的商戶，會(huì)給予非常精確的“經(jīng)營策略”：從品牌門店的裝修風(fēng)格，到具體商品款式的銷售建議，甚至品牌基于德基門店所展開對(duì)應(yīng)的營銷活動(dòng)方案……

德基深知，結(jié)合自身區(qū)塊優(yōu)勢(shì)與經(jīng)驗(yàn)，能夠輔助進(jìn)駐品牌實(shí)現(xiàn)更好的銷售轉(zhuǎn)化，無論是高奢大牌持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營，還是部分品牌在全球銷量遇冷之際于德基門店實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)暴增，都是德基“銷售魔力”的最佳佐證。

一系列“洞察”之下，德基廣場(chǎng)的豐富品類實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)開花。這背后蘊(yùn)含著德基廣場(chǎng)這一商業(yè)品牌所一直堅(jiān)持的“長期主義”：一方面，以消費(fèi)者為核心，精準(zhǔn)布局業(yè)態(tài)，甄選最優(yōu)品牌，引領(lǐng)生活方式；另一方面，與進(jìn)駐品牌形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，基于自身經(jīng)驗(yàn)與前瞻判斷，結(jié)合進(jìn)駐品牌的產(chǎn)品特點(diǎn)，共同探索形成最高效的轉(zhuǎn)化模式。

自開業(yè)至今，德基廣場(chǎng)走過二十載朝夕，逐步構(gòu)建起與城市同頻、與品牌共贏、與用戶相伴的“德基模式”。

2025年，德基廣場(chǎng)全年銷售額262億，蟬聯(lián)“全國店王”，不僅締造了中國商業(yè)的神話，更證明了“德基模式”本身所具備的可持續(xù)的強(qiáng)大生命力。

2026年，我們還將看到這一模式的更多可能性——除了延續(xù)南京新街口德基廣場(chǎng)“高奢定位”的徐州德基廣場(chǎng)之外，今年南京還將有兩家全新形態(tài)的德基商業(yè)開業(yè)，分別是位于河西的“德基時(shí)刻”、位于仙林的“德基奧萊”。

據(jù)了解，“德基時(shí)刻”作為德基集團(tuán)聚焦年輕群體的全新項(xiàng)目，區(qū)別于新街口德基廣場(chǎng)的綜合定位，不僅匯集年輕人所喜愛的頭部品牌，塑造“自然共棲”的獨(dú)特美學(xué)，更將首次呈現(xiàn)“玩物艙”這一全新業(yè)態(tài)——在前所未有的奇幻空間之中，無論是中國傳統(tǒng)文化、當(dāng)代設(shè)計(jì)，還是世界各國的經(jīng)典藝術(shù)與潮流風(fēng)向，來自全球的文化創(chuàng)意IP于此誕生、聚集，仿佛一座靈感博物館，帶領(lǐng)消費(fèi)者進(jìn)入一場(chǎng)環(huán)球文化之旅。

“德基奧萊”定位為“國內(nèi)首個(gè)藝術(shù)概念?yuàn)W特萊斯”，完全摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的建筑語言，呈現(xiàn)如云朵般的整體視覺效果，項(xiàng)目尚處于施工階段便已經(jīng)在全網(wǎng)刷屏，引發(fā)廣泛熱議與討論。據(jù)悉，德基藝術(shù)博物館-仙林館未來也將于此落成，屆時(shí)將再度形成藝術(shù)與商業(yè)的有機(jī)聯(lián)動(dòng)，成為南京文商旅融合的又一處流量地標(biāo)。

在新街口德基廣場(chǎng)20周年之際，“德基模式”在全新的項(xiàng)目會(huì)如何踐行？又會(huì)為整個(gè)行業(yè)帶來怎樣的啟示？讓我們一起拭目以待。

圖片來源：小紅書@德基廣場(chǎng)