合同解除是指在合同關(guān)系成立后，具備約定或法定解除條件時(shí)，當(dāng)事人基于單方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系自始或向?qū)須w于消滅的行為。眾所周知，購(gòu)買商品房需簽訂商品房買賣合同。然而實(shí)踐中可能出現(xiàn)各種復(fù)雜情形，例如買受人因故需要解除合同，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因自身原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行。就商品房買賣合同而言，解除合同除具備一般合同解除的法律特征外，還需前往房地產(chǎn)主管部門辦理商品房網(wǎng)簽備案的撤銷手續(xù)。房屋作為對(duì)每個(gè)人均具有重要意義的不動(dòng)產(chǎn)，其買賣合同的解除在實(shí)踐中亦屬常見現(xiàn)象。那么，商品房買賣合同解除可能涉及哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？本文將對(duì)此進(jìn)行探討。

　　一、從法律層面淺析商品房買賣合同解除

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第464條規(guī)定：“合同是民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同受法律保護(hù)。”公眾普遍知曉訂立合同應(yīng)當(dāng)合法，而解除合同同樣須遵循法律規(guī)定。那么，合法性具體體現(xiàn)在哪些方面呢？

　　商品房買賣合同作為合同的一種類型，要實(shí)現(xiàn)解除行為于法有據(jù)，首先需明確合同解除的法定條件。合同解除主要包括以下兩類情形：一是雙方解除，即協(xié)議解除；二是單方解除，其又可進(jìn)一步劃分為約定解除權(quán)與法定解除權(quán)，而法定解除權(quán)則包含一般法定解除權(quán)與特別法定解除權(quán)。

　　首先探討雙方解除。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第562條規(guī)定：“即雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”。實(shí)踐中，例如商品房買賣合同簽訂后，買受人因家庭突發(fā)變故、資金需求等自身原因向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出解除合同，如獲開發(fā)企業(yè)同意，即構(gòu)成雙方協(xié)議解除。

　　其次考察單方解除中的約定解除權(quán)。《中華人民共和國(guó)民法典》第562條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。此條款意指當(dāng)事人可在合同中預(yù)先設(shè)定特定條件，賦予一方在條件達(dá)成時(shí)單方解除合同的權(quán)利。在商品房買賣合同中，此類約定常見于以下條款：如買受人逾期支付房款達(dá)到約定期限，出賣人有權(quán)解除合同；或出賣人逾期交付房屋超出約定時(shí)限，買受人有權(quán)解除合同。

　　再次分析法定解除權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第563條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；（五）法律規(guī)定的其他情形。這是指當(dāng)事人基于法律規(guī)定而享有解除權(quán)的情形。

　　法定解除權(quán)可進(jìn)一步區(qū)分為一般法定解除權(quán)與特別法定解除權(quán)。

　　一般法定解除權(quán)主要包括以下四種情形。

　　1.不可抗力：指因不可抗力事件導(dǎo)致合同根本目的無法實(shí)現(xiàn)。例如，因疫情防控等公共衛(wèi)生事件導(dǎo)致房屋延期交付。

　　2.預(yù)期違約：在合同履行期限屆滿之前，一方當(dāng)事人明確表示或以行為表明將不履行主要債務(wù)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停工，無法按期交房。

　　3.遲延履行：一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。例如，買受人逾期償還銀行貸款達(dá)到合同約定條件，經(jīng)銀行催告后仍不履行，導(dǎo)致銀行依據(jù)擔(dān)保條款扣劃開發(fā)商款項(xiàng)。

　　4.根本違約：一方遲延履行債務(wù)或存在其他違約行為，致使合同根本目的無法實(shí)現(xiàn)。此類違約行為可表現(xiàn)為遲延履行，亦可能表現(xiàn)為違反從給付義務(wù)而導(dǎo)致合同目的落空。實(shí)踐中，根本違約情形可能較為復(fù)雜，例如買受人因?qū)贤瑮l款理解存在偏差，誤認(rèn)為對(duì)方違約而主張解除合同（如誤以為未完成網(wǎng)簽簽字則合同未生效）。此類爭(zhēng)議往往需依據(jù)合同約定，由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)最終認(rèn)定。

　　至于特別法定解除權(quán)，因其法律特性通常不適用于商品房買賣合同的一般情境，故在此不予展開論述。

　　二、商品房買賣合同解除的效力

　　商品房買賣合同作為合同的一種類型，其合同解除權(quán)的行使遵循一般合同的相關(guān)規(guī)則。合同解除權(quán)的行使方式主要包括以下兩種。

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　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十五條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方?！痹诜ǘń獬樾蜗拢獬龣?quán)人無需征得對(duì)方同意，僅需向?qū)Ψ桨l(fā)出解除通知，合同自該通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。實(shí)踐中，此類情形常見于買受人未按合同約定按期支付剩余房款或辦理抵押貸款，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，出賣人據(jù)此行使解除權(quán)。

　　（二）直接通過訴訟或仲裁方式解除

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十五條規(guī)定：“當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除?！痹诖朔N方式下，解除權(quán)人可不先行通知，而直接向人民法院提起訴訟或向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。若對(duì)方對(duì)解除行為有異議，任何一方均可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。經(jīng)司法或仲裁確認(rèn)后，合同解除的效力溯及至起訴狀副本或仲裁申請(qǐng)書副本送達(dá)對(duì)方之時(shí)。

　　此外，合同解除權(quán)的行使期限亦須予以重視?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百六十四條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！睂?shí)踐中，當(dāng)事人應(yīng)注意在法定或約定的期限內(nèi)及時(shí)行使權(quán)利，避免因逾期而喪失解除權(quán)。

　　三、商品房買賣合同撤銷備案的相關(guān)法律后果

　　鑒于商品房銷售多以預(yù)售形式進(jìn)行，為保障購(gòu)房者權(quán)益，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”因此，商品房買賣合同解除后，買賣雙方須共同前往房地產(chǎn)主管部門辦理合同備案撤銷手續(xù)。備案撤銷完成后，該房屋權(quán)屬狀態(tài)方重新歸于出賣人名下。此屬狹義上的合同備案撤銷。

　　在實(shí)際操作中，商品房合同備案撤銷亦常見于某些合同主體或標(biāo)的變更情形，此可視為廣義上的合同備案撤銷行為。例如：直系親屬間變更，如父母將房屋買受人變更為子女；夫妻之間辦理更名；買受人要求調(diào)換所購(gòu)房屋等。

　　此類情形需先行撤銷原合同備案，再重新簽訂買賣合同。需特別注意，此類備案撤銷行為并非合同解除，而屬于合同變更范疇。在此過程中，首先應(yīng)當(dāng)注意合同變更的最終落實(shí)，應(yīng)跟蹤監(jiān)督變更后的合同是否最終與目標(biāo)購(gòu)房人簽訂，避免流程中斷或偏離。其次應(yīng)當(dāng)注意樓盤涉訴與查封風(fēng)險(xiǎn)，若該樓盤存在債務(wù)糾紛，可能在備案撤銷后、新合同簽訂前被法院查封。一旦房屋被查封，后續(xù)追回權(quán)益將耗費(fèi)大量時(shí)間與資源。

　　綜上，辦理合同備案撤銷時(shí)，除遵循法定程序外，亦應(yīng)審慎評(píng)估相關(guān)法律與實(shí)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保交易安全。

　　四、商品房買賣合同撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　在深入探討商品房買賣合同的特點(diǎn)及相關(guān)合同解除法律問題的基礎(chǔ)上，我們進(jìn)一步分析商品房合同撤銷后可能涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)主要可歸納為以下三類。

　?。ㄒ唬┻`約責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

　　商品房買賣合同的解除，不僅意味著合同關(guān)系終止，違約方往往還需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。例如，依據(jù)《商品房買賣合同》格式條款中第七條約定，若買受人逾期付款超過30日，出賣人有權(quán)解除合同，且買受人需按累計(jì)應(yīng)付款的百分之五向出賣人支付違約金。此類違約責(zé)任條款在合同解除時(shí)可能被激活，當(dāng)事人須依法或依約承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

　?。ǘ┗謴?fù)原狀及程序執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)

　　合同解除后，雙方需共同至房地產(chǎn)主管部門辦理合同備案撤銷手續(xù)，以實(shí)現(xiàn)法律狀態(tài)的恢復(fù)。實(shí)踐中存在買受人未依約辦理抵押貸款等手續(xù)，甚至失聯(lián)的情形，導(dǎo)致開發(fā)商因合同未能及時(shí)解除而面臨保證金被扣等損失。在此情況下，開發(fā)企業(yè)往往需通過司法程序提起訴訟，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行以實(shí)現(xiàn)備案撤銷，其間可能伴隨時(shí)間拖延、執(zhí)行困難等風(fēng)險(xiǎn)。

　?。ㄈ┖罄m(xù)交易與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

　　商品房合同備案撤銷后，房屋重新進(jìn)入市場(chǎng)通?？赏ㄟ^企業(yè)自行銷售或轉(zhuǎn)為存量房交易兩種途徑。對(duì)企業(yè)而言，自行銷售更為便捷高效。設(shè)立兩種銷售方式的目的在于抑制非法炒房行為，保障稅收征收，維護(hù)市場(chǎng)秩序，保護(hù)真實(shí)退房人的合法權(quán)益。若撤銷備案后未能及時(shí)、合規(guī)地完成再交易流程，可能面臨房源被鎖定、再銷售受阻等風(fēng)險(xiǎn)，影響資金回籠與經(jīng)營(yíng)安排。

　　綜上，本文從法律角度梳理了商品房買賣合同的解除機(jī)制、相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)與效力問題，以及合同備案撤銷的法律后果，并進(jìn)一步延伸到對(duì)合同撤銷潛在風(fēng)險(xiǎn)的探討。正所謂“他山之石，可以攻玉”，唯有充分識(shí)別并理解相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，才能更好地采取防范措施，從而在維護(hù)合同雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位：合肥市房屋交易管理中心）