日本上世紀(jì)八十年代后期，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速膨脹階段。東京等地土地價(jià)格一路攀升，大量資金涌入房產(chǎn)領(lǐng)域。企業(yè)和個(gè)人紛紛借錢(qián)投資，價(jià)格上漲形成自我強(qiáng)化循環(huán)。普通家庭買(mǎi)房成本大幅增加，當(dāng)時(shí)很多人覺(jué)得這種勢(shì)頭會(huì)一直保持下去。

央行從1989年開(kāi)始逐步收緊貨幣政策，提高利率控制過(guò)熱。1990年，股票市場(chǎng)率先出現(xiàn)大幅回調(diào)，日經(jīng)指數(shù)年內(nèi)下跌超過(guò)35%。

土地價(jià)格的調(diào)整稍晚一些，但勢(shì)頭同樣猛烈。核心城市的地價(jià)開(kāi)始回落，市場(chǎng)信心受到動(dòng)搖。

到1991年，土地價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)轉(zhuǎn)為明顯下降。東京等六大城市平均地價(jià)當(dāng)年跌幅達(dá)到15.5%。此前高位買(mǎi)入房產(chǎn)的人發(fā)現(xiàn)，房子市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)低于貸款余額。很多人陷入負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，卻還要按原計(jì)劃償還債務(wù)。

這種負(fù)資產(chǎn)情況直接壓在家庭頭上。房產(chǎn)貶值沒(méi)有減輕還貸壓力，反而讓日常開(kāi)支變得更緊張。很多人選擇繼續(xù)還款，避免信用受損，但生活質(zhì)量明顯下滑。整個(gè)社會(huì)消費(fèi)意愿隨之減弱。

銀行體系很快感受到?jīng)_擊。大量以土地為抵押的貸款變成不良資產(chǎn)。金融機(jī)構(gòu)從1991年起陸續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題，小型機(jī)構(gòu)先出狀況。到了1997年和1998年，幾家大型銀行和證券公司相繼關(guān)閉，金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇。

企業(yè)層面也跟著受累。融資渠道收窄后，投資和擴(kuò)張計(jì)劃紛紛擱置。不少公司因?yàn)橘Y金鏈斷裂而倒閉，破產(chǎn)數(shù)量在九十年代明顯上升。就業(yè)崗位減少，失業(yè)率逐步攀升，民眾收入來(lái)源變得不穩(wěn)定。

經(jīng)濟(jì)整體增長(zhǎng)速度放緩。從1991年到2003年，日本GDP年均增長(zhǎng)只有1.14%左右。相比之前的高速時(shí)期，這段日子顯得格外漫長(zhǎng)。通縮壓力出現(xiàn)，物價(jià)持續(xù)低迷，進(jìn)一步抑制了需求。

社會(huì)層面，壓力逐漸積累。家庭財(cái)富縮水后，消費(fèi)和投資都趨于保守。年輕一代看到前輩的經(jīng)歷，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的生活方式失去興趣。很多人轉(zhuǎn)向追求穩(wěn)定但較低水平的生活，社會(huì)整體活力有所減退。

這種狀態(tài)持續(xù)了大約三十年。日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)期低增長(zhǎng)軌道，投資回報(bào)率長(zhǎng)期偏低。企業(yè)更傾向于保守經(jīng)營(yíng)，民眾對(duì)未來(lái)預(yù)期也變得謹(jǐn)慎。房?jī)r(jià)暴跌帶來(lái)的連鎖反應(yīng)，覆蓋了金融、實(shí)體和社會(huì)多個(gè)領(lǐng)域。

回看整個(gè)過(guò)程，最初房?jī)r(jià)上漲時(shí)看似人人受益，但泡沫破裂后，沒(méi)有哪個(gè)群體真正占到便宜。買(mǎi)房的人資產(chǎn)縮水，銀行背上壞賬包袱，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，普通民眾生活受影響。整個(gè)國(guó)家為此付出了持久代價(jià)。

日本這段經(jīng)歷顯示，房地產(chǎn)價(jià)格大幅調(diào)整往往超出單一市場(chǎng)范疇。它會(huì)傳導(dǎo)到信貸體系、就業(yè)市場(chǎng)和消費(fèi)行為，形成長(zhǎng)期拖累。政策應(yīng)對(duì)需要及早重視風(fēng)險(xiǎn)積累，避免類(lèi)似局 面重現(xiàn)。

三十年過(guò)去，日本仍在消化當(dāng)年的后遺癥。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)緩慢，社會(huì)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)相應(yīng)變化。經(jīng)驗(yàn)表明，房?jī)r(jià)暴跌牽動(dòng)全局的系統(tǒng)性沖擊。